原告訴稱

原告杜某文、趙某杰向本院提出訴訟請(qǐng)求：1．確認(rèn)原告杜某文與林某馨于1993年簽訂的契約有效。2．請(qǐng)求確認(rèn)位于北京市順義區(qū)m號(hào)宅院內(nèi)房屋（北正房6間、東廂房6間、西廂房6間）歸二原告所有。訴訟中，原告杜某文、趙某杰撤回其第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。

【資料圖】

事實(shí)和理由：1993年原告杜某文與林某馨訂立《契約》，雙方約定原告購(gòu)買位于北京市順義區(qū)m號(hào)宅院作價(jià)人民幣五仟元，寫字時(shí)一次付清。落款有買賣雙方及證明人簽字。后續(xù)林某馨將該宅院和該宅院的集體土地建設(shè)用地使用證，登記人趙某輝，交付給原告。

在2012年左右，原告拆除老正房5間和耳房2間，出資新建正房6間、東廂房6間，西廂房6間。趙某輝與林某馨系夫妻關(guān)系，雙方育有五女一子，分別是原告二趙某杰，被告一趙某強(qiáng)，被告二趙某蘭，被告三趙某花，被告四趙某云，被告五趙某英。

杜某文與趙某杰系夫妻關(guān)系。趙某輝在1995年左右去世，林某馨在2002年左右去世。原告系本村村民，符合農(nóng)村房屋買賣之法律規(guī)定，故原告為維護(hù)自己的合法權(quán)益，請(qǐng)求依法判決。

被告辯稱

被告趙某英辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。本案案由錯(cuò)誤，根據(jù)原告提交的契約中所記載的內(nèi)容，轉(zhuǎn)讓的是房屋使用權(quán)并非產(chǎn)權(quán)，案由不應(yīng)為農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。原告提交的契約上沒有趙某輝本人簽字確認(rèn)，該契約內(nèi)容是對(duì)趙某輝、林某馨夫妻共同財(cái)產(chǎn)即m號(hào)宅院內(nèi)房屋使用權(quán)的處分，該院內(nèi)房屋屬于趙某輝、林某馨夫婦唯一財(cái)產(chǎn)，性質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)法律規(guī)定，夫妻關(guān)系存續(xù)期間不動(dòng)產(chǎn)的處分屬于重大事項(xiàng)處分必須夫妻雙方共同簽字認(rèn)可才具有效力，原告契約上只有林某馨單方簽字，因此契約該為無(wú)效，請(qǐng)求法院駁回。

根據(jù)原告提交的證據(jù)契約上的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，寫的非常清楚為長(zhǎng)期使用看管，可以明確看出林某馨簽署契約的目的在于讓原告長(zhǎng)期使用該房同時(shí)可以拆除建新，根據(jù)我們了解的情況，法庭也對(duì)該院房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，根據(jù)院內(nèi)房屋情況，契約簽訂時(shí)的正房五間和耳房?jī)砷g已經(jīng)被原告翻新改建，因此該院內(nèi)目前房屋包含了該院內(nèi)原房屋的價(jià)值，不屬于二原告完全所建造的房屋，另趙某輝、林某馨去世后唯一的遺產(chǎn)也就是院內(nèi)的原房屋一直未分割，因此原告無(wú)權(quán)主張?jiān)撛悍课莓a(chǎn)權(quán)歸其所有，請(qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

法院查明

趙某輝與林某馨系夫妻關(guān)系，雙方共育有六名子女，分別為趙某杰、趙某強(qiáng)、趙某蘭、趙某花、趙某云、趙某英。趙某輝于1995年去世，林某馨于2002年去世。趙某輝的父母均早于趙某輝去世，林某馨的父母均早于林某馨去世。杜某文與趙某杰系夫妻關(guān)系，杜某文系北京市順義區(qū)×××鎮(zhèn)××村村民，戶口性質(zhì)為農(nóng)業(yè)。

涉訴宅院位于北京市順義區(qū)m號(hào)，該宅院的集體土地建設(shè)使用證登記在趙某輝名下。現(xiàn)該集體土地建設(shè)用地使用證原件由杜某文、趙某杰持有。后杜某文、趙某杰拆除原有建筑并在涉訴宅院內(nèi)新建房屋，現(xiàn)涉訴宅院分為南北兩個(gè)院落，其中北側(cè)院落內(nèi)有北正房六間、東廂房?jī)砷g、西廂房?jī)砷g，南側(cè)院落內(nèi)東廂房四間、西廂房三間、西廂房南側(cè)廁所一間。趙某英另稱杜某文、趙某杰是在原有房屋基礎(chǔ)上翻建，包含了原有房屋的價(jià)值。雙方確認(rèn)涉訴宅院內(nèi)東側(cè)建筑修建于20世紀(jì)70年代。

杜某文、趙某杰主張購(gòu)買涉訴宅院，為了支持其主張，其提交以下材料：

1．1993年的《契約》，證明杜某文于1993年簽訂農(nóng)村房屋買賣合同且已經(jīng)履行完畢。該《契約》載明：趙某輝、林某馨有正房伍間，耳房貳間，共計(jì)柒間。經(jīng)趙某輝、林某馨與杜某文、趙某杰協(xié)商，自愿把正房伍間、耳房貳間及院內(nèi)樹木賣給杜某文、趙某杰，長(zhǎng)期使用看房，可以拆舊建新，任何人不得干涉。共作價(jià)人民幣伍千元整，寫字時(shí)一次性付清。賣房人簽字：林某馨。買房人簽字：杜某文。寫字人：高某德。證明人：趙某蘭、趙某花、周某1。一九九三年一月二十二日寫字?！?/p>

趙某英對(duì)該《契約》的真實(shí)性不認(rèn)可，并稱該契約上趙某花、周某1是后簽的并且契約上并沒有寫明將房屋賣給杜某文，只是處分了使用權(quán)。趙某強(qiáng)、趙某蘭、趙某花、趙某云認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性和證明目的。

2．《集體土地建設(shè)用地使用證》，證明涉訴宅院登記在趙某輝名下，契約簽訂后該使用證一直在杜某文、趙某杰處，說(shuō)明雙方履行協(xié)議內(nèi)容。趙某英認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，但不認(rèn)可其證明目的，并稱該《集體土地建設(shè)用地使用證》在二原告處并不等于宅基地使用權(quán)變更為杜某文，杜某文長(zhǎng)期居住在順義所以具備條件將該使用證據(jù)為己有。趙某強(qiáng)、趙某蘭、趙某花、趙某云認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性和證明目的。

3．戶口本，證明杜某文為農(nóng)業(yè)家庭戶口，具備購(gòu)買涉訴宅院的資格，買賣協(xié)議是有效的。趙某英認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性，但不認(rèn)可證明目的，并稱該證據(jù)只能證明杜某文具體主體資格，不能證明杜某文簽署的這份協(xié)議是有效的。趙某強(qiáng)、趙某蘭、趙某花、趙某云認(rèn)可該證據(jù)的真實(shí)性和證明目的。

趙某英主張杜某文、趙某杰提交的《契約》是不真實(shí)的，為了證明其主張，其提交《契約》予以證明，趙某英提交的《契約》與杜某文、趙某杰提交的《契約》的載明內(nèi)容基本一致，區(qū)別在于杜某文、趙某杰提交的《契約》上載明的為“長(zhǎng)期使用看房”以及證明人處為趙某蘭、趙某花、周某1簽字，而在趙某英提交的《契約》上證明人僅有趙某蘭一人簽字，且載明的為“長(zhǎng)期使用看管”。

杜某文、趙某杰、趙某強(qiáng)、趙某蘭、趙某花、趙某云對(duì)該《契約》的真實(shí)性認(rèn)可，但不認(rèn)可證明目的，并稱趙某英提交的《契約》與杜某文、趙某杰提交的《契約》是一樣的，只是缺少了兩個(gè)人的簽字，能證明林某馨將涉訴房屋賣給了杜某文，有無(wú)證明人的簽字不影響契約的效力，且該契約也已經(jīng)履行了三十年，另杜某文、趙某杰稱提交的《契約》上趙某花、周某1簽字是簽署《契約》當(dāng)天趙某花、周某1后補(bǔ)的。

雙方確認(rèn)趙某輝、林某馨自1987年從涉訴村落搬出后一直與趙某英共同居住生活直至去世。

另，趙某英主張林某馨要將東西廂房留下自用，故未將東西廂房寫入契約中，杜某文、趙某杰、趙某強(qiáng)、趙某蘭、趙某花、趙某云則稱東、西兩側(cè)的建筑物只是棚子，契約也只是寫了房子，故沒有將涉訴宅院東西側(cè)的建筑物寫入《契約》。

裁判結(jié)果

確認(rèn)原告杜某文與林某馨于一九九三年簽署的《契約》有效。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點(diǎn)評(píng)

依法成立的合同，受法律保護(hù)。本案中，杜某文、趙某杰與趙某英分別向法院提交《契約》，比對(duì)兩份《契約》的內(nèi)容，區(qū)別僅在于杜某文、趙某杰提交的《契約》上載明的為“長(zhǎng)期使用看房”以及證明人處為趙某蘭、趙某花、周某1簽字，而在趙某英提交的《契約》上證明人僅有趙某蘭一人簽字，且載明的為“長(zhǎng)期使用看管”，但該兩份《契約》均明確載明“經(jīng)趙某輝、林某馨與杜某文、趙某杰協(xié)商，自愿把正房伍間、耳房貳間及院內(nèi)樹木賣給杜某文、趙某杰”，且結(jié)合兩份契約的落款處均明確寫明林某馨為賣房人，杜某文則為買房人，可知林某馨與杜某文就涉訴宅院形成的為農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)系，故對(duì)趙某英主張的林某馨僅轉(zhuǎn)讓的房屋使用權(quán)的主張，法院不予采信，杜某文、趙某杰以農(nóng)村房屋買賣合同糾紛為由訴至法院，案由適用正確。

關(guān)于趙某英主張的林某馨將涉訴宅院內(nèi)東、西廂房留下自用的主張。因雙方提交法院的《契約》上均明確載明“趙某輝、林某馨有正房伍間，耳房貳間，共計(jì)柒間”，由此可知林某馨與杜某文就涉訴宅院內(nèi)房屋的認(rèn)知達(dá)成一致意見即涉訴宅院內(nèi)能成為農(nóng)村房屋買賣合同標(biāo)的物的房屋僅有北正房五間和耳房?jī)砷g。至于涉訴宅院內(nèi)東、西側(cè)的建筑物，結(jié)合建筑物形成于20世紀(jì)70年代，距簽署《契約》已三十余年左右，較為破舊，且根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述的涉訴宅院內(nèi)東、西側(cè)建筑物的用途，參考農(nóng)村房屋交易的習(xí)慣，故法院認(rèn)為杜某文、趙某杰陳述的涉訴宅院東、西兩側(cè)建筑物未寫入《契約》的原因更符合常理，林某馨系將整個(gè)涉訴宅院內(nèi)的房屋出售給杜某文，故對(duì)趙某英主張的林某馨將涉訴宅院內(nèi)東、西廂房留下自用的意見，法院不予采信。

關(guān)于趙某英主張《契約》上僅有林某馨簽字，沒有趙某輝的簽字，應(yīng)屬無(wú)效的意見。雖然涉訴《契約》上并沒有趙某輝的簽字，但結(jié)合趙某輝、林某馨長(zhǎng)期共同生活在一起的事實(shí)，且趙某英亦未提交相應(yīng)證據(jù)證明在簽署該《契約》后趙某輝持有反對(duì)的意見，可知趙某輝對(duì)該《契約》系知情并且同意的，故該《契約》系趙某輝與林某馨共同的真實(shí)意思表示。

綜上所述，本案中杜某文、趙某杰提交的證據(jù)與客觀事實(shí)之間能夠相互印證，可以認(rèn)定杜某文與林某馨存在農(nóng)村房屋買賣合同關(guān)系，加之杜某文為涉訴×××集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其取得涉訴宅院宅基地使用權(quán)并不違反相關(guān)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故對(duì)杜某文要求確認(rèn)其與林某馨于1993年簽署的《契約》有效的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。

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