作者：子非魚

01

樓市放松大軍，又迎來了一員猛將廈門。

之所以說它是一員猛將，在于三個方面：

第一，廈門的城市級別非常高，和放松即墨區(qū)限售的青島一樣，都是副省級城市兼計(jì)劃單列市，而且廈門還頭頂國家經(jīng)濟(jì)特區(qū)的頭銜。

第二，廈門房價非常高，幾乎比肩一線城市。目前位居內(nèi)地第四位。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：中國房價行情網(wǎng)

第三，廈門曾經(jīng)一度領(lǐng)漲全國乃至全球，是樓市熱點(diǎn)城市之一。

有此三點(diǎn)，對于廈門的放松，還是讓整個市場感覺意外。

廈門住建局于近日發(fā)布紅頭文件《關(guān)于調(diào)整新建商品住房公證搖號公開銷售實(shí)施方案適用范圍的通知》，明確：

島內(nèi)新房項(xiàng)目意向登記購房人數(shù)不少于可售房源數(shù)1.2倍，島外項(xiàng)目不再強(qiáng)調(diào)搖號。

之前，廈門的搖號政策是，島內(nèi)所有新房都得搖號，島外達(dá)地價上限且購房人數(shù)≥可售房源數(shù)項(xiàng)目也要搖號。

兩相對比可以發(fā)現(xiàn)，政策有明顯放松。

現(xiàn)在，島內(nèi)搖號項(xiàng)目，只限于登記購房人數(shù)是可售房源數(shù)的1.2倍。而島外，無需再搖號。

想想看，之前買套房還得排隊(duì)搖號，但凡購房意愿不強(qiáng)的人，都懶得去排隊(duì)?，F(xiàn)在島內(nèi)一部分項(xiàng)目不用，島外全都不用。

這一放松，相當(dāng)于給購房者松綁了枷鎖，將之前購房過程中繁冗的搖號一環(huán)收了起來。對于調(diào)動市場的積極性，還是大有裨益。

02

關(guān)鍵問題來了，廈門為何要放松？對于廈門這樣一個樓市熱點(diǎn)城市，居然也需要放松？

沒辦法，在去年信貸收緊、金融杠桿短暫撤銷的壓力之下，即便強(qiáng)悍如深圳、東莞，也都不得不彎腰，遑論廈門。

和大多數(shù)城市一樣，廈門2021的商品房成交量，前熱后冷，呈現(xiàn)倒“V”字型走勢。

從數(shù)據(jù)來看，廈門2021全年廈門商品住宅供應(yīng)面積303.36萬㎡，同比上漲9.7%，其中上半年商品住宅成交218.44萬㎡，占全年成交量的72%。

也就是說，下半年的成交量只占比28%，足可見下半年廈門樓市的行情有多慘淡。

慘淡的成交量，帶動了成交均價下跌，最終讓廈門整個2021年的均價也處在下跌狀態(tài)。

廈門2021年樓市行情前熱后冷的另一個體現(xiàn)，在于新盤開盤去化量。

根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，整個前三季度，廈門的新盤去化量都非常不錯，幾乎都在60%以上，2月份高達(dá)89%，9月份更是高達(dá)97%。

但是后三個月迅速下滑，11月份的開盤去化量只有10%，12月份雖有略微好轉(zhuǎn)，但也只有24%。

開盤去化量如此低，說明廈門的新盤已經(jīng)賣不動了。

這種賣不動的態(tài)勢一直延續(xù)到今年頭兩個月。

克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，今年2月廈門商品房新增供應(yīng)6.68萬平方米，環(huán)比下跌59.3%；共成交15.7萬平方米，環(huán)比下跌47.8%；成交均價34685元/平方米，是自2019年11月以來的最低值。

如果說2月份有春節(jié)疊加疫情的影響，那么進(jìn)入三月份的廈門，成交量依舊低迷，就是行情冷卻的鐵證了。

3月1日至10日，廈門一手住宅成交373套，環(huán)比下跌16.37%；成交面積37186平方米，環(huán)比下跌17.02%。

廈門行情為何這么冷？

如果說去年是因?yàn)樾刨J和銀根收緊，金融杠桿短暫撤銷，導(dǎo)致很多人得不到銀行的支持，購買有心無力，還情有可原。

那年初以來，宏觀層面上，無論政策還是資金，都在快速轉(zhuǎn)向友好。目前各城市的銀行放款速度，基本回歸到了正常速度，這種背景下，廈門的行情為何還是這么冷？

根本原因在于市場的信心尚未恢復(fù)，這種信心未恢復(fù)，并不是廈門一個城市，而是全國性的。

所以我們可以看到，整個2月份，成交量慘淡不只發(fā)生在廈門。熱點(diǎn)城市中，除了上海、南京等少數(shù)城市外，其余都是大幅下跌。

頭部房企2月份的銷售金額都跌麻了。

這種下跌的數(shù)據(jù)，反映在貸款上的則是中長期貸款直接減少。

央行近日公布的2月份金融數(shù)據(jù)顯示，住戶部門貸款減少了3369億元，其中中長期貸款減少了459億元。

中長期貸款的主要用途是購房，這一數(shù)據(jù)居然減少了，有人梳理了一下，這一數(shù)據(jù)是史上首次減少，足可見2月份市場的冷場程度。

正因?yàn)榻衲觐^兩個月市場信心未恢復(fù)，再加上疫情干擾，所以為提振市場信心，期間官方層面上開展了兩次降息，也將下調(diào)LPR。而地方城市方面，則開啟了大規(guī)模的集體救市。

目前已經(jīng)有60個左右的城市發(fā)布了救市政策，或降低首付、或放松限購、或放松限售，或開啟棚改。

03

在如此多的城市集體救市面前，理論上3月份以及之后的成交量會逐漸好轉(zhuǎn)起來。

但是，目前全國多個中心城市又遭遇了新一輪疫情襲擊，尤其是深圳、東莞、上海、杭州、長春、南京等城市。

這種背景下，今年樓市的小陽春恐怕徹底沒戲了。

如果控制得好，4月份中心城市的成交量應(yīng)該會迎來筑底反彈，而且反彈力度不會小。

廈門方面，后續(xù)可能還會有更加激進(jìn)的放松措施。整體來看，在如今政策與資金轉(zhuǎn)向友好的背景下，在樓市調(diào)控力度適當(dāng)放松的背景下，廈門樓市后續(xù)會逐漸走出陰霾。

但這個過程可能不會短，預(yù)計(jì)需要等到下半年。因?yàn)?，目前廈門的去庫存壓力比較大。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月份廈門的商品房去化周期為18.1個月，超過了住建部劃定的18個月的警戒線，需要減少供地，緩解房價下行壓力。

長線來看，廈門這座城市的樓市潛力還不錯。

盡管房價存在一定的泡沫，但廈門城市級別高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也好，有優(yōu)質(zhì)的海景資源加持。

最關(guān)鍵的是，人口競爭力不錯，七普數(shù)據(jù)顯示，過去十年廈門的常住人口增量為163萬，增量位居中心城市第20位。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：福建省統(tǒng)計(jì)局

所以，廈門樓市長期還是非?？春?。短期內(nèi)，由于需要去庫存，購房者和價值投資者可以不用著急，可以繼續(xù)觀望，等到二季度再擇時機(jī)入手。

標(biāo)簽： 官宣松綁調(diào)控房價第四城 開始自救了