據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截止到今年3月20日，今年全國已經(jīng)有45個城市出手“救市”，算上2021年三四季度的，參與“救市”的城市或高達60個。“救市”手段可謂五花八門：提高公積金貸款額度、取消認房認貸、降首付比例至20%、發(fā)放真金白銀刺激買房等能用盡用了。

在眾多“救市”的城市中，哈爾濱堪稱是最亮眼的那個，因為到今天，哈爾濱已經(jīng)贏下了兩個耀眼的“榮譽”：1、2021年度打響“救市”第一槍的城市；2、廢止樓市調(diào)控文件第一城。

3月23日，哈爾濱市人民政府官網(wǎng)發(fā)布了關于擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》文件的公示。主要內(nèi)容是，擬廢止2018年出臺的樓市調(diào)控文件，廢止的調(diào)控措施包括實行區(qū)域性限售、提高公積金貸款條件、嚴格執(zhí)行差別化的住房貸款、嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準等。

哈爾濱廢止樓市調(diào)控文件，又一次“救市”，更被業(yè)內(nèi)人士戲稱是“最爽救市”，同時開創(chuàng)了我國房地產(chǎn)“松綁調(diào)控”的歷史——哈爾濱之前，從來沒有哪個城市，一紙廢止令，就把此前的調(diào)控政令，全部廢除了。從公示來看，“廢止令”如果真的生效后哈爾濱的樓市可以說是對購房投資客是“極其友好的”：沒有限售、公積金貸款條件很寬松、信貸支持力度很大，尤其是二套及以上購房首付和利率標準大幅降低了。

為什么偏偏是哈爾濱？這就得從哈爾濱近幾年的表現(xiàn)說起了。

首先，房地產(chǎn)方面：根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，哈爾濱新房價格已連續(xù)七個月下跌。今年2月份，哈爾濱新建商品房銷售價格環(huán)比下降0.9%，同比下降3.8%；二手住宅價格環(huán)比下降1%，同比下降3.4%。

此外，根據(jù)房天下公布的數(shù)據(jù)，哈爾濱二手房價均價過去15個月幾乎一直在下跌（如上圖）。部分地區(qū)二手房跌幅甚至超過了15%。一些房齡超過二三十年的老舊小區(qū)，只需十萬元就可以購買兩室一廳。

除房價一直陰跌以往，哈爾濱還有一個非常嚴重的問題：廣義庫存全國排名第15。哈爾濱目前的廣義庫存大約在8000萬平方米左右，按照城區(qū)人口550萬計算，人均14.5平方米。是全國人均廣義庫存2.73平方米的5.3倍。

其次，人口方面：七普和六普數(shù)據(jù)顯示，2010年-2020年這10年時間，哈爾濱常住人口減少了62.6萬人。哈爾濱是東三省人口流失最多的六大城市之一。同時，哈爾濱還是內(nèi)地27個省會城市里，過去十年人口流失第一省會城市。

此外不得不提的是，哈爾濱60歲及以上人口占比高達21.98%。按照國際標準，哈爾濱已經(jīng)進入“深度老齡化”階段。這意味著哈爾濱不僅面臨人口流失的巨大壓力，同時還面臨老齡化進程加劇，人口活力不斷降低的尷尬境地。

更需要說明的是，近期網(wǎng)絡上一直有傳言“哈爾濱有降級”的可能——目前，哈爾濱城區(qū)常住人口只有550萬，尚屬于“特大城市”，未來一旦常住人口跌破500萬，哈爾濱則會降級為“大城市”。

再者，經(jīng)濟增速方面，2021年哈爾濱GDP總量5352億，較2020年584億，增長5.5%。但哈爾濱的名義增速只有3.2%。因此，哈爾濱的經(jīng)濟名義增速在全國重點50城中排名倒數(shù)第一。一言概之，哈爾濱曾經(jīng)是我國十大城市和遠東最大的城市之一，作為曾經(jīng)東北經(jīng)濟的重要引擎，現(xiàn)在經(jīng)濟增長非常乏力。

基于上述對哈爾濱房地產(chǎn)、人口、經(jīng)濟等方面的分析，不難得出結論：哈爾濱之所以火急火燎地松綁調(diào)控“救市”，是無奈之舉。更是經(jīng)濟穩(wěn)增長、保就業(yè)的現(xiàn)實需要。換言之，地方主管單位，如果再不出臺刺激性政策，哈爾濱人口流失會更加嚴重，經(jīng)濟增速也很難穩(wěn)定，作為關乎國計民生的房地產(chǎn)業(yè)也面臨重大調(diào)整的風險。

人口流失第一省會，哈爾濱又“救市”了，這次是廢止樓市調(diào)控文件，釋放什么信號？

在房產(chǎn)專家劉博看來，釋放了三個重要信號：第一，作為全國省會城市，哈爾濱打響了“取消限售”的第一槍，具有極強的風向標意義。直白點說，哈爾濱在“松綁調(diào)控”的嘗試上，更進一步了。為什么是“取消限售”？因為這是活躍市場、加強樓市流動性的最好選擇。

如果后續(xù)哈爾濱的“救市”行為，未被禁止，則大概率會有其它省會或中心城市效仿。比如天津、濟南、大連、沈陽等。這幾個城市樓市的情況，實際上也不比哈爾濱強多少；

第二，從哈爾濱出臺開創(chuàng)性“救市”舉措來看，房地產(chǎn)對于地方而言，依然是核心支柱產(chǎn)業(yè)。它依然是肩負著經(jīng)濟穩(wěn)增長、吸引人口、帶動其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要工具。反過來說，房地產(chǎn)增長乏力，本質(zhì)上也是經(jīng)濟、人口、產(chǎn)業(yè)等因素動力不夠的表現(xiàn)。但我們也要清醒地意識到，房地產(chǎn)單純靠放松就能大幅反彈的時代已經(jīng)過去了。尤其是人口流失嚴重、經(jīng)濟動能疲軟的城市，一廂情愿地松綁調(diào)控，意義并不大。拯救樓市，最正確的做法應該是，提振經(jīng)濟、復興產(chǎn)業(yè)、留住人口；

第三，樓市風向已經(jīng)徹底轉向了，由2021年下半年的持續(xù)收緊，轉為適度放松。說白了，過去這一輪金融政策收緊導致的房地產(chǎn)增長乏力的局面，可以通過調(diào)整調(diào)控政策來扭轉。實際上，官方在工作報告中，早有定調(diào)：因城施策，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。基于此來看，哈爾濱之所以敢為人先地大尺度松綁調(diào)控，其實就是典型的“因城施策”。

有人說，哈爾濱大尺度松綁調(diào)控，意味著市場很快會迎來反彈，這代表市場的底部已經(jīng)出現(xiàn)了，現(xiàn)在是“抄底”的絕佳時機。對此，我們不敢茍同。我們一貫堅持的觀點是：一座城市是否值得投資，是否有購買的價值，取決于其人口、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、資源等基本面。越是急著救市的城市，越說明市場行情差、底子差，這類城市投資一定要遠離。尤其是當前市場行情下，現(xiàn)在進場很可能是“高位接盤”，未來套你5年、10年都不奇怪。

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