本文為騰訊房產《實探樓市溫度》主題策劃系列內容

作者：子非魚

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崢嶸歲月，每天都有大消息。

繼蘇州傳來房貸利率降至4.9%的基準利率線以下至4.6%后，東北哈爾濱也祭出了一個大招：

廢除2018年發(fā)布的調控行政令。

哈爾濱市政府在其官網(wǎng)上最新掛出了一份“關于擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（哈政辦規(guī)[2018]12號）文件的公示”，明確表示：

經(jīng)報請市政府同意，鑒于《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》（哈政辦規(guī)[2018]12號）已完成其階段性調控使命，擬予以廢止。

意思很明確，哈爾濱廢除2018年發(fā)布的那份《哈爾濱市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》，也即廢除了2018年發(fā)布的調控行政令。

在那份文件中，當時哈爾濱提出了幾條調控的關鍵措施，如：

1，有針對性地增加土地供應。

2，實行區(qū)域限售政策。主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)），新購商品住房限售三年。

3，提高公積金貸款條件。

4，嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。嚴格控制二套以上購房的首付和利率標準，根據(jù)市場運行情況，及時調整公積金和商業(yè)性個人住房貸款各項標準，抑制投資和投機購房需求。

5，強化房地產市場監(jiān)管。

這一政策成為導致過去幾年哈爾濱房價持續(xù)陰跌的根本原因。如今，這一調控文件作廢，意味著這些枷鎖全部被打開。

比如限售令作廢，土地供應也將縮減，公積金貸款門檻會降低，住房信貸政策也朝著救市的方向進行調整等。

這是繼鄭州之后，第二個展開系統(tǒng)性救市的省會城市。信號非常強烈，它意味著中心城市，也開始全面舉起了救市大旗。

02

事實上，哈爾濱比鄭州的救市心情更加迫切。

因為，鄭州所面臨的只是庫存積壓，消化周期超長而已。但人口和經(jīng)濟發(fā)展并沒有出現(xiàn)較大難題。

鄭州面臨的問題，哈爾濱也存在，鄭州沒有的經(jīng)濟問題、人口問題、產業(yè)問題，哈爾濱同樣存在。

換句話說，鄭州面臨的問題相比于哈爾濱，是小巫見大巫。

庫存方面，哈爾濱的去化周期超過兩年。

新房去化周期方面，根據(jù)《易居市場報告》披露，截止到2021年12月，哈爾濱全市商品房去化周期約24.1個月，遠高于住建部劃定的12個月合理周期警戒線。

此外，二手房掛牌方面，哈爾濱的掛牌量已經(jīng)超過了10萬套。

也就是說，當前哈爾濱的房地產市場面臨著，新房難賣出去，二手房正在拋售的局面。

哈爾濱庫存高企，房地產困難重重，調控只是導火索，根本原因在于這座城市的人口持續(xù)流失，經(jīng)濟不振、產業(yè)不興。

人口方面，哈爾濱已經(jīng)成為全國所有省會與首府城市中，唯一人口流失者。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱過去十年常住人口減少了62.61萬人，是東北人口減少的33個城市之一。整個東北36個地級以上城市，只有沈陽、大連和長春保持人口正增長，其余全部減少。

同時，哈爾濱還是內地27個省會與首府城市中，唯一人口減少者。2020年，哈爾濱的常住人口已降至1000.99萬人，降價跌破千萬。

來源：搜狐城市

更為關鍵的是，哈爾濱雖然尚未公布2021年統(tǒng)計公報，但是根據(jù)黑龍江省公布的最新2021年統(tǒng)計公報數(shù)據(jù)顯示，整個黑龍江2021年常住人口減少了46萬人。

這意味著，哈爾濱的常住人口規(guī)模，很有可能已經(jīng)跌破了千萬，退出了千萬人口俱樂部。

人口與經(jīng)濟、產業(yè)正相關，人口的衰退，背后是經(jīng)濟與產業(yè)的低迷。

2021年，哈爾濱GDP為5351.7億元，這一排名位列全國第48位，較2020年下降了4個位次。遙想改開之前，東北四大主要城市都在十強城市陣容中，如今前三十強只有大連苦苦支撐，且即將掉出30強。

哈爾濱也即將掉出前50強。

增速方面，2021年哈爾濱同比增長5.5%，兩年平均增長3.0%，無論是當年同比增速，還是兩年平均增速，在中心城市中，都處于靠后位置。

經(jīng)濟不振背后是產業(yè)不行。

目前哈爾濱仍主要依賴四大傳統(tǒng)重工業(yè)，也即軍工、機械、電力、采礦，新興產業(yè)少，發(fā)展緩慢，對于第二產業(yè)結構影響不大，對哈爾濱經(jīng)濟發(fā)展也未起到拉動作用。

退一步講，如果哈爾濱的傳統(tǒng)重工業(yè)足夠強大，也還好說。最關鍵的問題在于，哈爾濱目前傳統(tǒng)重工業(yè)名聲大于實力，新興工業(yè)又沒有起色，可謂高不成低不就。

數(shù)據(jù)顯示，2021年哈爾濱實現(xiàn)全部工業(yè)增加值870.3億元，這一數(shù)據(jù)還不到頭部工業(yè)強市的零頭。目前，哈爾濱的工業(yè)增加值排名，僅位居全國第84位，比南方很多普通三四線城市的排名都要低。

人口、產業(yè)、經(jīng)濟，三者是互相成就、互相拖累的關系，哈爾濱的發(fā)展，目前顯然已經(jīng)走進了死胡同。

樓市則是這種局面的直接外在體現(xiàn)。

哈爾濱房價已經(jīng)持續(xù)陰跌了好幾年，而且就目前的經(jīng)濟、人口、產業(yè)和庫存情況來看，還遠沒有調整到位。

中房數(shù)據(jù)研究院披露的2月份數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱2月份均價為9831元/平方米，環(huán)比下跌0.22%，同比下跌10.69%。

最關鍵的是，透過貝殼和安居客兩個平臺可以看到，在哈爾濱的外圍區(qū)，比如阿城區(qū)等，已經(jīng)出現(xiàn)了很多掛牌價格不到10萬的二手房。

這意味著，哈爾濱外圍區(qū)的房價正在“鶴崗化”，如果當下哈爾濱的經(jīng)濟、產業(yè)、人口難題得不到有效解決，這種“鶴崗化”的趨勢，會繼續(xù)向中心城區(qū)蔓延。

03

以上便是哈爾濱需要一場整體救市，需要廢除2018年發(fā)布的調控文件理由。

然而，無論是去年持續(xù)發(fā)布鼓勵購房政策，還是最新的廢除2018年調控行政令，都是舍本逐末的方法，即便救得了一時，那之后又該怎么辦？

更何況，本號認為，就哈爾濱目前的經(jīng)濟、人口、產業(yè)形勢來看，這些舉動，根本難以扭轉哈爾濱房價下跌趨勢。

東北樓市問題，本質上是經(jīng)濟問題，是人口問題。

想要拯救樓市，應該從提振經(jīng)濟、復興產業(yè)、留住人口三個角度去思考，而不是偏執(zhí)地以為幾個簡單的救市動作，就能力挽狂瀾。

唯有解放思想，打破制度依賴，提升創(chuàng)新能力，升級產業(yè)，增加收入，留住人口，才能逐步讓東北經(jīng)濟復蘇，才能實現(xiàn)東北地區(qū)的復興。

標簽： 急了中國人口流失第一省會 廢止調控行政令