2022年大連樓市的起勢(shì)，或許要從一場(chǎng)有價(jià)值的土拍開(kāi)始。

高新的市場(chǎng)一直是很受人關(guān)注的，因?yàn)榈厣?，所以新的貨量也少，很多品質(zhì)次新房在板塊依舊是香餑餑，具有較強(qiáng)的溢價(jià)能力。因此，在高新如果有新的地塊入市，新的樓盤(pán)入市都很吸睛。

來(lái)了，缺貨的高新，終于開(kāi)始補(bǔ)貨了！

No.1

高新宅地掛新

3月24日，高新園區(qū)2022年第一宗宅地掛牌了。沒(méi)想到春節(jié)后至今，大連市內(nèi)五區(qū)內(nèi)推出的第一宗宅地竟然在高新園區(qū)。

圖源：大連市自然資源局

這是繼2020年華潤(rùn)高新三發(fā)電地塊后，時(shí)隔近2年，高新園區(qū)出讓的一宗正常的70年產(chǎn)權(quán)建成后可售的居住用地。

且這宗地也不是前段時(shí)間網(wǎng)傳的位于龍王塘板塊的住宅宗地，而是位于高新園區(qū)名仕智慧谷附近的一宗建面約3.16萬(wàn)方的70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地和40產(chǎn)權(quán)的商服用地。

此宗地的網(wǎng)上掛牌交易期限為：2022年4月14日9時(shí)-4月26日10時(shí)，截止掛牌交易的地點(diǎn)為大連市公共行政服務(wù)中心5樓交易大廳。按照大連的土拍政策，達(dá)到最高溢價(jià)后，地塊將進(jìn)入到搖號(hào)環(huán)節(jié)。現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)時(shí)間和地點(diǎn)：2022年4月28日10時(shí)。

貝殼上顯示的小區(qū)價(jià)格顯示，此宗地周邊二手房均價(jià)基本在2.7w-3w之間。該宗地的起拍樓面價(jià)12241元/平，如果是高新這宗宅地如果按照最高49%的溢價(jià)來(lái)算，最高樓面價(jià)在18239元/平。

這個(gè)樓面價(jià)區(qū)間很有想象空間，起拍樓面價(jià)略低于周邊二手次新成交均價(jià)，若達(dá)到封頂樓面價(jià)，未來(lái)價(jià)格預(yù)期則高于目前周邊二手次新房?jī)r(jià)格?；蚪o板塊再一次帶來(lái)看漲預(yù)期。

高新的宅地供應(yīng)很少，最近六年的該板塊的宅地供應(yīng)，屈指可數(shù)。正常的70年產(chǎn)權(quán)的宅地，一旦入市，就會(huì)成為熱點(diǎn)，備受關(guān)注。從2017年至今，除了今年年初那三宗只租不售的住宅用地因只能租賃不能買(mǎi)賣(mài)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的特殊原因流拍外，正常的70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地的土拍基本上都是溢價(jià)被拍得。

那么，多年后，迎來(lái)了新一宗的70年宅地，高新此宗地能否撬動(dòng)預(yù)期呢，還要看土拍結(jié)果，我們保持關(guān)注。

No.2

高新樓盤(pán)推新

除了有新的土地釋放之外，高新的新房項(xiàng)目也有了加推的動(dòng)作，停滯多年的老盤(pán)重整后也再次入市，來(lái)填補(bǔ)高新新房貨量。

盤(pán)整下目前高新新房的推盤(pán)信息：

華潤(rùn)瑞府3月已經(jīng)加推16號(hào)樓127平精裝產(chǎn)品。瑞府面積較大，億達(dá)河口灣三期新品和月半灣的產(chǎn)品區(qū)間更顯示親民一些，尤其是月半灣出現(xiàn)近年非常少見(jiàn)的小面積的住宅產(chǎn)品。

新品的入市，讓關(guān)注高新園區(qū)的購(gòu)房者有了新的選擇，像月半灣小面積50平、60平的產(chǎn)品，雖然均價(jià)3w+并不低，但小面積勝在總價(jià)可控，使得板塊出現(xiàn)了總價(jià)一百多萬(wàn)上車(chē)的機(jī)會(huì)，還是很難得的，對(duì)高新工作的年輕人來(lái)說(shuō)是個(gè)相對(duì)低門(mén)檻的上車(chē)機(jī)會(huì)。

No.3

這波組合操作能否刺激市場(chǎng)回暖？

土拍+新品入市，這波操作會(huì)不會(huì)刺激到大連樓市的回暖呢？關(guān)鍵是能否改變購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。

先說(shuō)新品入市。

雖然從2022年開(kāi)始，就有各種救市舉措出臺(tái)，但對(duì)于大連市場(chǎng)來(lái)說(shuō)效果并不是那么明顯。節(jié)后的大連樓市，以?xún)r(jià)換量使得成交數(shù)據(jù)上稍有起色，沒(méi)想到黑天鵝又來(lái)了。部分樓盤(pán)的以?xún)r(jià)換量是營(yíng)銷(xiāo)噱頭也好，還是擠水分也罷，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期始終保持著觀望的態(tài)度，市場(chǎng)卷得很！

就連高新的市場(chǎng)，也像是經(jīng)歷過(guò)山車(chē)一樣，在上一輪上漲預(yù)期泡沫平復(fù)后，高新瘋狂的房?jī)r(jià)也得以止?jié)q，甚至有些二手小區(qū)出現(xiàn)價(jià)格下探，高總價(jià)下，也略顯得后勁不太足。目前別個(gè)樓盤(pán)價(jià)格下降，降的是什么？我認(rèn)為降的是水份，節(jié)后出現(xiàn)降幅的樓盤(pán)多為春節(jié)前一直在扛價(jià)的樓盤(pán)，價(jià)格和價(jià)值不對(duì)等。因此，當(dāng)下只要高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品且能讓購(gòu)房者看到有價(jià)值的產(chǎn)品出現(xiàn)，那么還是會(huì)給市場(chǎng)注入活力的。

市場(chǎng)活力的注入，自然也會(huì)帶來(lái)市場(chǎng)的逐漸回暖。

而土拍，作為影響市場(chǎng)及地方政府的最關(guān)鍵因素之一，自然被委以重任，市內(nèi)核心區(qū)宅地供地節(jié)奏緩慢，土地稀缺，越是有價(jià)值的土地越會(huì)被關(guān)注。從近年來(lái)歷次土拍來(lái)看，土地市場(chǎng)熱度也在一定層面上刺激著預(yù)期。只要市內(nèi)五區(qū)出現(xiàn)70年產(chǎn)權(quán)住宅用地被拍出基本逃不過(guò)逢土拍必追漲的命運(yùn)。

前幾日六部委同時(shí)發(fā)聲，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，那么在房住不炒的大前題下，怎么理解健康房展，很明顯過(guò)熱和或冷都不好，要的是行業(yè)健康穩(wěn)健的向前發(fā)展。

因此，無(wú)論該宗土拍結(jié)果最終結(jié)果如何，有一點(diǎn)是十分確定的。經(jīng)過(guò)連續(xù)幾個(gè)月來(lái)政策寬松的趨勢(shì)引導(dǎo)，樓市確實(shí)已經(jīng)走上的回暖的步調(diào)，即便還是會(huì)有黑天鵝不時(shí)的出現(xiàn)，但市場(chǎng)還是要回到健康發(fā)展的循環(huán)軌道上來(lái)。

而一場(chǎng)有價(jià)值的土地拍賣(mài)，則是一劑催化，因?yàn)樾判囊獔?jiān)定。

注：文中涉及的樓盤(pán)信息，均為調(diào)研口徑，具體以售樓處釋放為準(zhǔn)

END

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