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人口集聚分化促使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷分化，在少子老齡化背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加分化，未來(lái)經(jīng)濟(jì)基本面好、人口流入的大都市圈大城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)更有潛力。

中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

人口流入情況，是一個(gè)城市吸引力的重要表征。隨著中國(guó)少子老齡化形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，越來(lái)越多城市正面臨人口收縮危機(jī)，“搶人”大戰(zhàn)變得越來(lái)越難。

近日，各省區(qū)市陸續(xù)公布了2021年常住人口增量。中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，浙江、廣東、湖北、江蘇、福建，2021年人口增量規(guī)模居全國(guó)前五，去年一年常住人口數(shù)量分別凈增72萬(wàn)、60萬(wàn)、54.7萬(wàn)、28.1萬(wàn)、26萬(wàn)。

全國(guó)有8個(gè)省區(qū)市進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)階段，它們是河南、黑龍江、河北、天津、甘肅、內(nèi)蒙古、江西、北京等省區(qū)市，尤其是河南省，已成為全國(guó)人口流出最嚴(yán)重省份，去年常住人口數(shù)量驟降58萬(wàn)；黑龍江人口減少46萬(wàn)；河北省人口減少16萬(wàn)。

從已公布數(shù)據(jù)的各大城市人口增量排名來(lái)看，新一線城市成都、杭州成為此輪搶人大戰(zhàn)中大贏家，去年人口凈流入數(shù)量為24.5萬(wàn)、23.9萬(wàn)；作為老牌直轄市的天津，在人口增量排名中墊底，去年常住人口數(shù)量減少了13.6萬(wàn)。

“逃離北上廣”不是一句笑言，無(wú)奈背后是真實(shí)的人口遷徙流向。數(shù)據(jù)顯示，2021年一年，北京常住人口數(shù)量減少0.4萬(wàn)，上海人口僅增長(zhǎng)1.07萬(wàn)，廣州人口增加7.03萬(wàn)，人口吸引力均遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及新一線城市。

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人口加速流向強(qiáng)二線城市

目前，我國(guó)共有4個(gè)城市的常住人口在2000萬(wàn)以上，分別為重慶、上海、北京和成都。其中，成都第七次人口普查數(shù)據(jù)與第六次相比，人口凈流入將近600萬(wàn)，總?cè)丝谝呀?jīng)正式躋身全國(guó)四強(qiáng)。

但無(wú)論是上海和北京，從人口增速來(lái)看明顯有著放緩趨勢(shì)，成都依然保持強(qiáng)勁人口吸引力。

成都市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年末成都市常住人口數(shù)量為2119.2萬(wàn)，比上年末增加24.5萬(wàn)，比第七次全國(guó)人口普查時(shí)點(diǎn)增加25.42萬(wàn)人；2010-2020年十年間常住人口增量高達(dá)581.89萬(wàn)。

成都所在的四川省去年人口僅增長(zhǎng)1萬(wàn)，這說(shuō)明成都對(duì)全省人口吸引力仍然巨大。目前，成都常住人口占全省比重為25.31%。這意味著，每4個(gè)四川人中，就有1個(gè)成都人，省會(huì)城市人口首位度相當(dāng)高。

成都與重慶，被稱為西南雙城，一個(gè)是四川省省會(huì)、一個(gè)是直轄市，都是國(guó)家中心城市。但去年一年，重慶新增人口僅3.5萬(wàn)，與成都已形成差距。

人口增量第二大城市是杭州。2021年末,杭州市常住人口數(shù)量為1220.4萬(wàn)，與2020年末常住人口1196.5萬(wàn)相比，增加23.9萬(wàn)。2010年-2020年，杭州新增人口共計(jì)323.56萬(wàn)，比蘇州還要多100萬(wàn)，吸引了大量外來(lái)人口到杭州工作、生活、落戶。

近幾年，杭州發(fā)展突飛猛進(jìn)，一方面，大力收割“人口紅利”，另一方面，瘋狂賣地。2016-2020年，杭州賣地收入累計(jì)超過(guò)1萬(wàn)億元，為全國(guó)最高；2021年杭州賣地收入3029.9億元，同比增漲20%，僅次于上海位居全國(guó)第二。

大量人口流入必然會(huì)催生巨大的住房需求。以杭州為例，2017-2019年，杭州每年商品房成交量都超10萬(wàn)套；2021年杭州新房成交總套數(shù)約18.7萬(wàn)套，成交金額高達(dá)6200億元，均創(chuàng)下近幾年新高。

南昌市人口增量位居全國(guó)第三，2021年一年新增人口18.3萬(wàn)。其實(shí)，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間，南昌人口增長(zhǎng)速度并不快。2015-2020年，南昌每年常住人口增量?jī)H約六七萬(wàn)。

直到2020年，南昌地鐵三號(hào)線通車，高鐵東站建設(shè)開工，南昌全面放開城鎮(zhèn)落戶限制，大南昌都市圈住房公積金異地貸款合作在南昌正式啟動(dòng)，隨之人口迎來(lái)一小波上揚(yáng)，2020年新增人口65.44萬(wàn)。2021年，南昌常住人口達(dá)到644萬(wàn)，城鎮(zhèn)人口數(shù)量突破500萬(wàn)，成為特大城市。

但就江西省而言，2021年已進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)階段，去年人口減少1.46萬(wàn)。這意味著，江西省內(nèi)，除南昌以外其他城市幾乎都是人口減少趨勢(shì)，也就是，南昌新增18萬(wàn)人口中很大一部分來(lái)自南昌周邊縣市，這與杭州人口增長(zhǎng)的邏輯完全不同。

人口增量第四大城市是青島，2021年常住總?cè)丝?025.67萬(wàn)，較上年增加15.1萬(wàn)。青島是山東經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭，2021年GDP為14136.46億元，在山東省的首位度由2020年16.96%提高到2021年17.01%。青島對(duì)人口的吸引力、承載力在不斷增強(qiáng)。2010至2020年10年間，青島人口增加量居全省首位，比增量排第二、三位的濟(jì)南、臨沂分別多增26.67萬(wàn)、37.76萬(wàn)。

人口增量第五大城市是鄭州。2021年末，鄭州常住人口數(shù)量為1274.2萬(wàn)，一年增加14.2萬(wàn)。2010年-2020年10年間，鄭州人口增量高達(dá)397.41萬(wàn)，超過(guò)了杭州。整個(gè)河南省則步入人口負(fù)增長(zhǎng)階段。

此外，寧波、嘉興、南京、福州4個(gè)城市，2021年人口增量均超10萬(wàn)。按照南京官宣數(shù)據(jù)，截至2021年年末南京常住人口達(dá)942.34萬(wàn)，占全省的11%；一年內(nèi)新增人口數(shù)量為10.37萬(wàn)，占整個(gè)江蘇省去年28.1萬(wàn)新增人口的比重為36.7%。南京人口的增加，一定程度上顯現(xiàn)出近年來(lái)南京人才落戶政策的效果。

武漢市2021年末常住人口數(shù)量達(dá)到1365.5萬(wàn)，增量較2020年達(dá)到100多萬(wàn)。不過(guò)由于2020年正值武漢疫情又是人口普查，也許很多外來(lái)務(wù)工人員或求職人員未及時(shí)返回武漢引起普查數(shù)據(jù)偏差，故未統(tǒng)計(jì)在排名之內(nèi)。

截至記者發(fā)稿，長(zhǎng)沙、西安等均尚未公布去年末人口數(shù)量，但這些城市都是近年來(lái)最具代表性的“搶人”之城，人口增量亦頗豐。

陜西省第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，2020年陜西省常住人口數(shù)量為3952.9萬(wàn)，西安市常住人口數(shù)量為1295.29萬(wàn)，西安常住人口已占全省人口的32.8%，即每3個(gè)陜西人中，就有1個(gè)西安人。2017-2019年，西安3年人口總增量為128.87萬(wàn)。

近日，長(zhǎng)沙市市長(zhǎng)鄭建新在接受媒體采訪時(shí)透露，近5年來(lái)，長(zhǎng)沙每年凈流入人口30萬(wàn)左右，位居國(guó)內(nèi)大中城市前列；過(guò)去10年，長(zhǎng)沙常住人口凈增加300萬(wàn)以上，2021年凈增人口也在15萬(wàn)以上。

廣東省體改研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭澎認(rèn)為，成都、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、西安、重慶等強(qiáng)二線城市，近幾年無(wú)論是經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是人口集聚都十分迅速，收入與一線城市差距越來(lái)越小，居住條件好，生活壓力沒(méi)那么大。因此近幾年，越來(lái)越多人留在了這些城市。

這些強(qiáng)二線城市，如今亦被稱為“新一線”城市，未來(lái)發(fā)展或可比肩北上廣深。

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這些城市人口流失嚴(yán)重

當(dāng)前，我國(guó)人口發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力和外部條件發(fā)生顯著變化。人口總量增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯減弱，勞動(dòng)年齡人口和育齡婦女開始減少，老齡化程度不斷加深，人口紅利減弱。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率為0.34‰，而2020年、2019年這一數(shù)據(jù)分別是1.45‰、3.34‰。中國(guó)人口學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)原新表示，0.34‰的增長(zhǎng)率意味著中國(guó)又向絕對(duì)的零人口增長(zhǎng)邁近了一步，但不會(huì)在2022年就迎來(lái)人口負(fù)增長(zhǎng)，而是會(huì)在幾年“零人口增長(zhǎng)波動(dòng)期”后，然后才進(jìn)入常態(tài)化負(fù)增長(zhǎng)階段。

屆時(shí)，未來(lái)越來(lái)越多的地區(qū)面臨人口收縮。因此，吸引外來(lái)人口流入并最終留住人才，對(duì)一個(gè)城市而言就變得更為重要。

作為GDP第一省，廣東在過(guò)去這些年堪稱吸引流動(dòng)人口的“黑洞”，2017-2019年，每年常住人口增量都在170萬(wàn)以上。第六次人口普查到第七次人口普查之間，廣東全省常住人口增量更是達(dá)到驚人的2170.94萬(wàn)。但2021年，廣東省常住人口增量卻只有60萬(wàn)。常住人口增量方面，浙江已超越廣東，位居第一。

這或許是老牌一線城市面臨的共同問(wèn)題。2021年北京、上海、廣州常住人口合計(jì)增長(zhǎng)7.7萬(wàn)，不及成都、杭州單個(gè)城市人口增量的三分之一。

尤其是北京，2021年常住人口數(shù)量減少了0.4萬(wàn)，其中，城鎮(zhèn)人口數(shù)量1916.1萬(wàn)，占常住人口的比重為87.5%；常住外來(lái)人口數(shù)量834.8萬(wàn)，占常住人口的比重為38.1%。2020年北京常住外來(lái)人口數(shù)量為841.8萬(wàn)，占當(dāng)年常住人口的比重為38.5%。明顯看出，常住外來(lái)人口數(shù)量在減少

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2010年至2020年，北京平均每年凈增22.8萬(wàn)人，上海平均每年凈增18.5萬(wàn)人，廣州平均每年凈增59.7萬(wàn)人，加起來(lái)合計(jì)101萬(wàn)人。

2017年初以來(lái)，武漢、西安、長(zhǎng)沙、成都、鄭州、濟(jì)南等強(qiáng)二線城市先后掀起“搶人”大戰(zhàn)，落戶門檻一再降低，其中西安只憑身份證、畢業(yè)證即可落戶，堪稱“零門檻”。廣東作為人口第一大省，也一直在不斷拆除落戶的藩籬。

反觀之，北京、上海，一個(gè)是中國(guó)的政治中心，一個(gè)是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心，仍是“一戶難求”。這些超大城市的住房成本，也是外來(lái)人口所不能承受之重。

3月17日，國(guó)家發(fā)展改革委印發(fā)《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，提出加快推進(jìn)新型城市建設(shè)，以人口凈流入大城市為重點(diǎn)，擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決符合條件的新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題。

值得指出的是，整個(gè)京津冀區(qū)域的人口吸引力都在下降。

天津最明顯。近幾年，天津經(jīng)濟(jì)比較低迷，GDP不增反減，人口吸引力也有所下降。2020年，天津市常住人口數(shù)量為1386萬(wàn)，與十年前（1294萬(wàn)）相比，僅增加92萬(wàn)，與成都、杭州、鄭州等城市差距甚大。

天津還有不少市轄區(qū)的常住人口為負(fù)增長(zhǎng)，如著名的濱海新區(qū)。2020年濱海新區(qū)常住人口有207萬(wàn)，占天津常住人口（1387萬(wàn)）的14.92%，位居全市第一。然而，2010年濱海新區(qū)常住人口數(shù)量為242萬(wàn)，與10年前相比，人口減少了65萬(wàn)。

在天津的二手房市場(chǎng)上，據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)，有著15.5萬(wàn)套的庫(kù)存，等待有人來(lái)“接盤”。

整個(gè)河北省亦進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)階段，石家莊、唐山2021年常住人口數(shù)量分別減少3.68萬(wàn)、2.1萬(wàn)。

整個(gè)東北地區(qū)人口發(fā)展已先后經(jīng)歷了高速增長(zhǎng)、穩(wěn)定增長(zhǎng)、低速增長(zhǎng)和負(fù)增長(zhǎng)四個(gè)階段，現(xiàn)在仍處于人口加速下滑期。2010-2020年，東北地區(qū)人口減少了1099.8萬(wàn)。

房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)期看人口。經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為，人口集聚分化促使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷分化，在少子老齡化背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加分化，未來(lái)經(jīng)濟(jì)基本面好、人口流入的大都市圈大城市群房地產(chǎn)市場(chǎng)更有潛力。

責(zé)任編輯：馬琳 溫紅妹

審讀：戴士潮

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