本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：胡天祥

新一輪招生季開(kāi)啟，學(xué)區(qū)房再度成為輿論焦點(diǎn)。

近日，教育部發(fā)布《進(jìn)一步做好普通中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知》，明確教育資源相對(duì)均衡的地方，鼓勵(lì)逐步實(shí)行單校劃片；教育資源不夠均衡的地方，積極穩(wěn)妥推進(jìn)多校劃片。

光明日?qǐng)?bào)發(fā)表評(píng)論員文章稱(chēng)，一些市場(chǎng)人士據(jù)此認(rèn)為，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格將迎來(lái)新一輪上漲，這種看法值得警惕。

光明日?qǐng)?bào)指出，2021年以來(lái)，國(guó)內(nèi)多座城市重拳出擊學(xué)區(qū)房亂象，重點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房出現(xiàn)明顯降溫，房子的教育屬性逐步剝離，進(jìn)一步回歸居住功能。從這個(gè)角度看，來(lái)之不易的調(diào)控成果需進(jìn)一步鞏固，防止炒作學(xué)區(qū)房之風(fēng)卷土重來(lái)。

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文告訴時(shí)代周報(bào)記者，教育焦慮加上購(gòu)房焦慮，導(dǎo)致大城市的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的飆升。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，隨著調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力，名校和學(xué)位的價(jià)值將降低，學(xué)區(qū)房的價(jià)格泡沫將逐漸消退。

重點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房明顯降溫

學(xué)區(qū)房與優(yōu)質(zhì)學(xué)校的入學(xué)資格掛勾，成為市場(chǎng)當(dāng)中的稀缺資源。過(guò)去多年，學(xué)區(qū)房在全國(guó)各地皆屬于價(jià)格漲幅最大的住宅品種，成為炒房客炒作的對(duì)象。

國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，2020年，上海房?jī)r(jià)整體上漲約6%-10%，第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)房漲幅巨大，浦東部分學(xué)區(qū)房漲幅超過(guò)50%。同年，深圳的學(xué)區(qū)房漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，頂尖學(xué)區(qū)房均價(jià)甚至超過(guò)了20萬(wàn)/平方米，羅湖、南山的搶手學(xué)區(qū)房有50%-60%的漲幅。而北京的學(xué)區(qū)房，價(jià)格一直堅(jiān)挺。海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房大批超越2017年調(diào)控的高點(diǎn)，中關(guān)村三小、上地學(xué)區(qū)的最高漲幅也都在50%左右。

國(guó)泰君安分析師覃漢指出，學(xué)區(qū)房代表的是優(yōu)質(zhì)教育資源的定價(jià)。只要教育選擇權(quán)利與房子綁定，教育資源差異明顯，學(xué)區(qū)房的價(jià)格依然會(huì)漲。

2021年以來(lái)，在調(diào)控政策的持續(xù)打擊之下，重點(diǎn)城市學(xué)區(qū)房出現(xiàn)明顯降溫。

位于廣州市越秀區(qū)的東風(fēng)廣場(chǎng)，被媒體稱(chēng)為廣州“最牛學(xué)區(qū)房”。雖然樓齡較老，但小區(qū)步行75米可達(dá)東風(fēng)東路小學(xué)（省一級(jí)），步行600余米可達(dá)育才學(xué)校（省一級(jí)），步行900余米可達(dá)執(zhí)信中學(xué)（省重點(diǎn)），強(qiáng)大的教育資源，使其價(jià)格常年居高不下。

但時(shí)代周報(bào)記者查詢(xún)貝殼找房發(fā)現(xiàn)，近兩周，東風(fēng)廣場(chǎng)多套房源售價(jià)下調(diào)，最多幅度達(dá)80萬(wàn)元。其中，一套70平方米的兩室一廳單位，售價(jià)比小區(qū)同居室3個(gè)月內(nèi)套均成交價(jià)低82萬(wàn)元；一套97平方米的三室一廳單位，近兩周降價(jià)50萬(wàn)元；一套167平方米的四室兩廳單位，近兩周降價(jià)3次，幅度達(dá)80萬(wàn)元。

“現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，已經(jīng)不允許學(xué)區(qū)房出現(xiàn)狂漲了?！必?fù)責(zé)東風(fēng)廣場(chǎng)片區(qū)的一個(gè)房產(chǎn)中介告訴時(shí)代周報(bào)記者，自己的門(mén)店近期成交了幾套學(xué)區(qū)房，和去年相比，整體價(jià)格平穩(wěn)。

在上海，亦有學(xué)區(qū)房1年不到降價(jià)百萬(wàn)元。據(jù)媒體報(bào)道，位于上海市徐匯區(qū)的凱旋一村，一套50余平方米的兩房2021年4月的成交價(jià)大約在750萬(wàn)元，現(xiàn)在650萬(wàn)元左右就能買(mǎi)到，甚至有的房東620萬(wàn)元也愿意賣(mài)。

易居研究院指出，受2021年一系列學(xué)區(qū)房調(diào)控政策影響，各地學(xué)區(qū)房紛紛降溫。以深圳為例，深圳學(xué)區(qū)房炒作明顯減少，過(guò)去價(jià)格方面居高不下的學(xué)區(qū)房，目前降價(jià)幅度均百萬(wàn)元起步，市場(chǎng)整體觀望氛圍也明顯變得濃厚。

世聯(lián)行也指出，隨著優(yōu)質(zhì)教育資源的不斷平衡，教育水平的差異不斷拉近，老牌名校不再不可取代，“天價(jià)學(xué)區(qū)”也會(huì)成為歷史。

禁止炒作“學(xué)區(qū)房”

2021年以來(lái)，從中央到地方，都不約而同地將“學(xué)區(qū)房”納入重點(diǎn)整治范圍。

2021年4月30日，中央政治局會(huì)議首次點(diǎn)名學(xué)區(qū)房，打擊以學(xué)區(qū)房名義炒作房?jī)r(jià)。7月，《關(guān)于進(jìn)一步減輕義務(wù)教育階段學(xué)生作業(yè)負(fù)擔(dān)和校外培訓(xùn)負(fù)擔(dān)的意見(jiàn)》出臺(tái)，彰顯基礎(chǔ)教育改革決心。2022年4月，教育部印發(fā)《進(jìn)一步做好普通中小學(xué)招生入學(xué)工作的通知》，提出教育資源相對(duì)均衡的地方，鼓勵(lì)逐步實(shí)行單校劃片，合理穩(wěn)定就學(xué)預(yù)期；教育資源不夠均衡的地方，積極穩(wěn)妥推進(jìn)多校劃片并將熱點(diǎn)學(xué)校分散劃入相應(yīng)片區(qū)。

期間，各地也都陸續(xù)發(fā)文，全方位、多渠道圍堵“學(xué)區(qū)房”炒作亂象。

2021年3月30日，重慶市市場(chǎng)監(jiān)督管理局發(fā)布相關(guān)文件明確，房企和地產(chǎn)中介不得明示或暗示購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房可以簽約入讀、劃片入讀中小學(xué)；4月16日，廈門(mén)多個(gè)部門(mén)印發(fā)《專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)工作方案》，將“利用學(xué)區(qū)房等概念炒作，哄抬房?jī)r(jià)”等行為列入重點(diǎn)整治范圍。

嚴(yán)禁學(xué)區(qū)房炒作的同時(shí)，北京、上海、廣州、深圳等城市為促進(jìn)義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡，相繼出臺(tái)了多校劃片、分配名額等一系列措施。

其中，北京西城區(qū)于2021年7月落地執(zhí)行多校劃片政策，東城區(qū)、密云區(qū)于2021年9月實(shí)施教師輪崗制度；廣州越秀區(qū)于2021年4月提出中小學(xué)區(qū)布局調(diào)整和“669”學(xué)區(qū)化集團(tuán)化辦學(xué)格局；上海于2021年5月發(fā)文完善輪崗制度，爭(zhēng)取用2-3年時(shí)間在全市覆蓋中小學(xué)教師人事管理制度建設(shè)工作。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時(shí)代周報(bào)記者，國(guó)家打擊學(xué)區(qū)房炒作，決心是史無(wú)前例的。從長(zhǎng)期來(lái)看，炒作學(xué)區(qū)房，將會(huì)慢慢成為歷史。尤其老破小、老破大的學(xué)區(qū)房，價(jià)格下跌會(huì)更明顯。

李宇嘉認(rèn)為，多校劃片，就是改變過(guò)去某幾個(gè)樓盤(pán)直接對(duì)應(yīng)某個(gè)學(xué)校的“對(duì)口直升”，改變?yōu)槎鄠€(gè)樓盤(pán)對(duì)應(yīng)多個(gè)小學(xué)，能上哪個(gè)學(xué)校，最后存在變數(shù)。

紅塔證券研究所所長(zhǎng)李奇霖也指出，由于優(yōu)質(zhì)的教育資源是有稀缺性的，優(yōu)質(zhì)教育資源背后的附屬物學(xué)區(qū)房在過(guò)剩的流動(dòng)性環(huán)境下，容易形成漲價(jià)預(yù)期。通過(guò)推廣多校劃片、限制學(xué)區(qū)房的入學(xué)名額（比如6年1個(gè)名額等）、公民同招等方式，可以打破學(xué)區(qū)房背后優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺性和確定性。

標(biāo)簽： 北上廣的學(xué)區(qū)房降價(jià)百萬(wàn)不算事兒天價(jià)將成為歷史