觀點(diǎn)網(wǎng)6月8日,歷時(shí)五天的上海2022年首批集中供地拉鋸戰(zhàn)落下帷幕。
此次共有36宗涉宅地塊開拍,總面積199.71萬平方米,總建筑面積425.19萬平方米,總起價(jià)806.5億元。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解,36宗地塊中臨港新片區(qū)有8宗,松江區(qū)和青浦區(qū)各有4宗,閔行區(qū)、嘉定區(qū)、奉賢區(qū)、寶山區(qū)各有3宗,普陀區(qū)、浦東新區(qū)、金山區(qū)各有2宗,楊浦區(qū)和徐匯區(qū)各有1宗。
首日以約495.78億元的成績,拉開解封之后首日集中供地的帷幕;隨后四日上海分別收金66.57億元、105.5億元、77.12億元和89.74億元。
最終在為期5天的競拍中,36宗地塊成功出讓,總成交金額834.7億元,總溢價(jià)率3.5%,其中19宗地塊底價(jià)成交。
中國鐵建、華發(fā)、建發(fā)出擊
上??梢哉f是土拍規(guī)則最復(fù)雜、要求最高的城市之一,比如“招掛復(fù)合”,房企還要接受“打分制”的審核。但是這次為讓更多房企參與其中,取消“招掛復(fù)合”;另外,考慮到房企資金壓力,競拍土地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍。
因而,聯(lián)合體形式可以降低承擔(dān)資金壓力,同時(shí)也能參與多宗地塊競拍。消息指出,中建單獨(dú)參與9宗地塊競拍,而保利發(fā)展單獨(dú)參與6宗。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示,降低準(zhǔn)入門檻可以讓更多對(duì)上海土地感興趣的房企參與;同時(shí),大部分地塊的起拍樓面價(jià)到房地聯(lián)動(dòng)價(jià)格之間也留出了足夠的價(jià)差,這給房企出了足夠的利潤空間。這些手段都在提升房企拿地的積極性。
據(jù)統(tǒng)計(jì),中國鐵建收獲3宗地塊,斥資69.26億元;華發(fā)和廈門建發(fā)以聯(lián)合體的形式摘得2宗地塊,而廈門建發(fā)獨(dú)自拿下1宗地塊,這三宗地塊合計(jì)成交價(jià)78.4億元。
首批集中供地第三日計(jì)劃出讓的閔行區(qū)和奉賢區(qū)地塊,早已引起了不少房企關(guān)注。
其中,最搶手的閔行古美地塊吸引了鐵建、建發(fā)&華發(fā)、越秀&仁恒、保利發(fā)展、招商&象嶼等多家房企及聯(lián)合體參與競拍。
最終由蘇州兆坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司&上海鏵發(fā)創(chuàng)盛置業(yè)有限公司(廈門建發(fā)&華發(fā))通過一次性報(bào)價(jià),以26.58億元競得,樓面價(jià)50573元/平方米,溢價(jià)率8.99%。
該地塊橫跨七寶和古美兩個(gè)板塊,出讓面積2.63萬平方米,容積率2,建筑面積5.26萬平方米,用途為住宅用地,起價(jià)24.39億元,樓面起價(jià)46399.85元/平方米。
接下來的閔行浦江地塊依舊由廈門建發(fā)和華發(fā)聯(lián)合體拿下,成交總價(jià)29.86億元,成交樓板價(jià)4.06萬元/平方米,溢價(jià)率9.39%。
作為唯二的容積率僅1.2地塊,未來很可能配置高層/洋房+別墅的高低配產(chǎn)品;同時(shí),地塊位處一個(gè)成熟社區(qū),或?qū)⒋蛟煲粋€(gè)低密度高品質(zhì)小區(qū)。
第四日推出的第一宗地塊即是熱門地塊,松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)地塊吸引了6家房企競拍。一輪報(bào)價(jià)后進(jìn)入一次性最高報(bào)價(jià)環(huán)節(jié),因?yàn)橛蟹科髨?bào)出相同的價(jià)格,觸發(fā)隨機(jī)值,讓這宗地塊的出讓再添一點(diǎn)刺激。
中國鐵建以最小價(jià)差摘得該地塊,以19.88億元成交,樓面價(jià)25161元/平方米,溢價(jià)率9.40%。
該地塊為住宅用地,位于剛需、剛改熱門板塊,出讓面積43899.3平方米,容積率1.8,建筑面積79018.74平方米;交通也非常便捷,同時(shí)此前招商和建發(fā)在售的兩個(gè)項(xiàng)目早已清盤。
隨后,同為熱門地塊的松江國際生態(tài)商務(wù)區(qū)地塊,中國鐵建在四家房企中突出重圍,再下一城,成交價(jià)27.27億元,成交樓面價(jià)29571元/平方米,溢價(jià)率9.5%。。
生態(tài)商務(wù)區(qū)地塊屬于松江新城的中心區(qū)域,地塊出讓面積46112.6平方米,容積率2,建筑面積92225.20平方米,用途為住宅用地,起價(jià)24.9億元,樓面起價(jià)27000元/平方米。
加上6月1日拍下的泗涇地塊,此次集中供地中國鐵建于松江連下三城。
招商蛇口搶地
過去的兩個(gè)月,上海經(jīng)歷了很多,延期許久的首批集中供地開拍恰逢剛剛解封恢復(fù)正常工作節(jié)奏的時(shí)期。
在盧文曦看來,上海土地能全部順利成交已是不錯(cuò)的結(jié)果,畢竟還有很多城市土地市場出現(xiàn)流標(biāo)現(xiàn)象;這也說明上海土地市場經(jīng)受住了考驗(yàn),對(duì)上海未來前景的看好沒有發(fā)生根本變動(dòng)。
但此番土拍仍頗有看點(diǎn),招商蛇口斬獲4宗地塊,位于拿地?cái)?shù)量榜首,斥資169.45億元。接近招商蛇口的人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表達(dá)看法稱,此次出手拿的地塊質(zhì)量均不錯(cuò)。
其中收官之日,招商蛇口以19.19億元競得青浦區(qū)西虹橋會(huì)卓路南側(cè)52-04地塊,溢價(jià)率9%,成交樓面價(jià)37088元/平方米,地塊房地聯(lián)動(dòng)價(jià)63000元/平方米。
這宗宅地還吸引了中建八局、保利發(fā)展、國貿(mào)、華發(fā)參與競拍,地塊出讓面積28740.6平方米,容積率1.8,建筑面積51733.08平方米,起價(jià)17.59億元,樓面起價(jià)340001元/平方米。
該地塊位于在國家會(huì)展中心的南側(cè),緊鄰虹橋商務(wù)區(qū),體量不大;同時(shí),這也是招商蛇口在西虹橋的第三宗地塊。
而在此前幾日的土拍中,招商蛇口拿下3宗地塊分別位于普陀區(qū)、閔行區(qū)和徐匯區(qū),其中62.5億元底價(jià)競得普陀中山北社區(qū)宅地,又聯(lián)合香港置地及徐匯城投以47.33億元競得徐匯斜土街道地塊,隨后再攜手象嶼40.43億元競得閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)紫竹科學(xué)園區(qū)地塊。
招商蛇口在本批次集中供地中表現(xiàn)頗為積極,收獲也頗豐,而追溯近兩三年,其在上海也有多項(xiàng)目布局。
盧文曦表示,招商蛇口在目前上海是走一些偏中高端的路線,應(yīng)該來說利潤還是不錯(cuò)的,所以這也促使其有大的信心和決心在上海拿地。
他續(xù)指,上海本身就是一個(gè)充分競爭的市場,真的很難做到一家獨(dú)大。因?yàn)樯虾5呐牡匾?guī)則比較苛刻,光有實(shí)力不行,還得靠一定的運(yùn)氣。如果沒有買到地塊,項(xiàng)目賣完了,就會(huì)后面的還沒接續(xù)上。
或許這就是土拍的馬太效應(yīng)。連續(xù)參與保持拿地節(jié)奏一來可以延續(xù)擴(kuò)張節(jié)奏,保持競爭力;還能在最后一次性報(bào)價(jià)階段中積累經(jīng)驗(yàn),這需要臨場應(yīng)變和算價(jià)格的技巧。因此,這次集中供地可以看到除了招商蛇口、保利這些熟悉的房企,還有中建八局、建發(fā)、華發(fā)等也斬獲多宗地塊。
在這次集中供地的拿地名單中,也有部分民企,比如金地于6月8日以21.45億元競得青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路西側(cè)B4-01地塊,樓面價(jià)25605元/平方米,溢價(jià)率9.09%;另有不少“新面孔”,比如說是來自杭州的大家房產(chǎn)、宸嘉發(fā)展等。
還有佳運(yùn)置業(yè)競得寶山羅店地塊之后,再以底價(jià)6.8億元摘得金山新城地塊。雖然在上海知名度雖然不高,但其在浦東、松江開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目,或許借此次拿地機(jī)會(huì)在上海保持項(xiàng)目接續(xù)。
標(biāo)簽: 上海首批集中供地拉鋸戰(zhàn)落幕 收金835億與招商中國鐵建
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