作者：子非魚

“拿地后四個(gè)月開盤，五個(gè)月資金回籠，六個(gè)月資金回正”，房企奉為圭臬的高周轉(zhuǎn)，已經(jīng)成為了歷史。

那些年，幾乎所有房企都在高周轉(zhuǎn)，且都以高周轉(zhuǎn)沾沾自喜，好像誰不高周轉(zhuǎn)，誰就不像房企一樣。

最快的時(shí)候，有的開發(fā)商，上午拿地，下午就得出圖紙，開工。

然而，這樣的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。

根據(jù)財(cái)新網(wǎng)透露，近日克而瑞研究員在線上沙龍中透露：

22個(gè)熱點(diǎn)城市在2021年通過集中供地出讓的項(xiàng)目，僅有21%已經(jīng)開工，余下近八成尚未開工。其中2021年首輪集中出讓的土地開工率為37%，第二輪出讓的土地開工率為16%，第三輪出讓的土地開工率僅為3%。

去年買的地，到現(xiàn)在還有八成沒開工，其背后反映的是，很多開發(fā)商都沒有錢推動(dòng)項(xiàng)目開工了。

所以，我們能夠看到，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的每個(gè)月房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)，去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月走低，到4月份已經(jīng)轉(zhuǎn)為負(fù)數(shù)。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

如今的房企，幾乎沒有不缺錢的。

過去兩年來，在三道紅線和房地產(chǎn)貸款集中管理制度限制下，房企的融資渠道被全面收縮。

然而，此前由于開發(fā)商們高歌猛進(jìn)的快周轉(zhuǎn)，都是大舉借債開發(fā)，向銀行貸款，向海外發(fā)行債券，各種融資方法，都發(fā)揮到了極致。

現(xiàn)在一收縮，不僅不給你融資了，還要你抓緊還錢，否則就觸碰紅線了。

(資料圖片)

在銀行、債券等融資渠道關(guān)上大門之后，很多房企都出現(xiàn)了流動(dòng)性危機(jī)。很多房企美元債違約，就是在這樣的背景下發(fā)生的。

屋漏偏逢連雨的是，在融資渠道收緊的背景下，市場(chǎng)行情入冬，房企僅有的銷售回款渠道也大打折扣。

過去一年多來，新房銷售情況是這樣的。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

從國家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)可以看到，新房銷售增速和投資增速一樣，逐月走低，進(jìn)入2022年之后，增速轉(zhuǎn)負(fù)，此后跌幅越來越大。

在這種背景下，很多民營房企都沒錢拿地了。

所以，我們可以看到，去年第二輪中心城市集中供地出現(xiàn)了大面積流拍，去年第三輪也沒有改善多少，今年首輪供地，部分中心城市仍出現(xiàn)了較大流拍率，比如天津流拍率高達(dá)80%，東莞75%。

盡管自去年第三輪集中供地以來，多個(gè)中心城市調(diào)整了拿地規(guī)則，放松乃至放開了新房限價(jià)，以提升開發(fā)商的利潤空間，但并沒有勾起民營房企的拿地欲望。

數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)一季度，國有土地使用權(quán)出讓收入11958億元，同比下降27.4%。

分省市來看，整個(gè)一季度，除了北京、福建土地賣地收入同比增速為正外，其余29個(gè)省市的賣地收入，都比去年同期要少，增速均為負(fù)數(shù)。其中16個(gè)省市自治區(qū)一季度賣地收入同比腰斬。

目前，拿地的房企基本是國資房企（央企、國企、地方城投）兜底，相當(dāng)于大多數(shù)土地，是地方政府左手賣給了右手嗎，右手救左手。

這種局面顯然不能持續(xù)，畢竟賣地收入是當(dāng)下大多數(shù)城市的重要錢包，很多城市依靠賣地收入運(yùn)轉(zhuǎn)。

所以，進(jìn)入2022年以來，自上至下對(duì)待樓市的態(tài)度都變得友好，各城市各種托底措施紛至沓來，最終演變成了5月份以來的限購大放松大放開。

然而，效果并不明顯，多數(shù)城市的成交量依舊在低谷。這意味著，土地市場(chǎng)想要回暖，還需要時(shí)間。

房企開工速度還是會(huì)很慢。由此可能會(huì)帶來多個(gè)結(jié)果：

第一，爛尾樓數(shù)量增加。

房企不敢開工、開工速度慢，就是因?yàn)槿卞X，這種缺錢的狀態(tài)，短期內(nèi)有加劇的局面。

去年在大量房企現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張的大背景下，爛尾樓、延遲交付的項(xiàng)目不斷增加。

今年的房企，比去年更難，延期交付乃至爛尾的項(xiàng)目數(shù)量，顯然會(huì)增加得更明顯。

第二，民企拿地比例會(huì)繼續(xù)收縮，國資房企兜底拿地，短期內(nèi)會(huì)成為常態(tài)。

民企缺錢會(huì)是常態(tài)，拿地比例會(huì)進(jìn)一步收縮。國資房企這時(shí)候只能挺身而出。

現(xiàn)在國資房企托底拿地，很大程度上不是為了開發(fā)房產(chǎn)，而是托底地方政府的財(cái)政。

諸多業(yè)內(nèi)人士指出，城投和非房地產(chǎn)行業(yè)的國企大規(guī)模拿地，其真實(shí)目的或是為地方財(cái)政托底，而非開發(fā)房地產(chǎn)，這或是當(dāng)前近八成集中供地項(xiàng)目尚未開工的重要原因。

標(biāo)簽： 去年賣的地 80％沒有開工樓市高周轉(zhuǎn)時(shí)代謝幕了