大家可能不知道這個(gè)數(shù)據(jù)，上海5月二手房的成交量，只有不到300套。

說(shuō)真的，這個(gè)結(jié)果很喪，但5月是封控期尚能理解。

作為一個(gè)實(shí)實(shí)在在泡在市場(chǎng)一線(xiàn)的房產(chǎn)咨詢(xún)公司，原本我們對(duì)6月的數(shù)據(jù)也不怎么樂(lè)觀。但最近的現(xiàn)象卻讓我們很詫異：

(資料圖)

6月的成交，竟然反向加速了。

我們內(nèi)部也很詫異這個(gè)結(jié)果，因?yàn)?月、5月基本沒(méi)什么成交，按理說(shuō)6月需要一個(gè)恢復(fù)期。

但我們挖到了一些外面看不到的現(xiàn)象，想分享給大家這個(gè)反轉(zhuǎn)的趨勢(shì)：

上海樓市，正在受多種力量的擠壓上升。

我想從幾個(gè)肉身感知到的角度，側(cè)面跟大家聊聊當(dāng)前的上海樓市——

到底出現(xiàn)了哪些變化？我憑什么說(shuō)擠壓上升？

首先就是大家最關(guān)注的二手成交量。成交量是房產(chǎn)市場(chǎng)上最重要的指標(biāo)，因?yàn)榱吭趦r(jià)先，它也側(cè)面代表了供需關(guān)系。

供不應(yīng)求，人潮洶涌，成交量就放大；

供過(guò)于求，無(wú)人問(wèn)津，成交量就萎縮。

6月的二手房成交量到底怎么樣呢？數(shù)據(jù)圖奉上：

截止到6月15日網(wǎng)上房地產(chǎn)（上海房產(chǎn)交易中心）數(shù)據(jù)，二手網(wǎng)簽6862套房源。

6月第3周數(shù)據(jù)剛剛披露，3300+套網(wǎng)簽。

只要第4周保持3000套，整個(gè)6月預(yù)計(jì)可以突破1.3萬(wàn)套。

從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，二手成交的復(fù)蘇是挺快的，甚至比去年的部分月份都要好。

但是數(shù)據(jù)往深了挖，背后還有一些不為人知的秘密。

第一，4、5月份積壓的二手存量單子流程沒(méi)走完，6月才開(kāi)始續(xù)走交易流程。

第二，6月除了少數(shù)封控小區(qū)，大部門(mén)的帶看還是比較順利的，帶看量的恢復(fù)是一個(gè)大的基礎(chǔ)前提

第三，6月其實(shí)是信心恢復(fù)的首月，二手成交突破1.3萬(wàn)套，無(wú)疑是給市場(chǎng)吃下了定心丸。

相比4、5月，這個(gè)二手成交量的確開(kāi)始止跌回升。

第四，行業(yè)認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)，1萬(wàn)套是上海二手房的「行情榮枯線(xiàn)」。

1.5萬(wàn)套，就是上海二手房「止跌回暖行情線(xiàn)」。

當(dāng)下雖還沒(méi)夠到回暖行情線(xiàn)，但已經(jīng)在往上跳躍。

我猜可能有人會(huì)說(shuō)，不對(duì)啊，雖然量回升了，可現(xiàn)在還有房東在降價(jià)啊。

沒(méi)錯(cuò)，貝殼的成交數(shù)據(jù)，前段時(shí)間上海二手房的平均議價(jià)空間在4%左右，也就是說(shuō)300萬(wàn)的房子，這個(gè)市場(chǎng)環(huán)境下，差不多能砍掉10-12萬(wàn)左右。

二手房東或?yàn)榇蛐?，或?dān)心預(yù)期，折價(jià)讓步的行情依舊在。

但最近我們?cè)谝痪€(xiàn)市場(chǎng)的真實(shí)感受，解封后的房東，其實(shí)心態(tài)很堅(jiān)定。

可以理解為看好上海樓市的后市，也可以理解為不讓價(jià)的房東，其實(shí)資金需求并不緊張。

這個(gè)階段的買(mǎi)賣(mài)雙方，都在互相試探博弈。

我另外深挖了兩個(gè)現(xiàn)象，值得跟大家聊聊。

第一個(gè)現(xiàn)象是，最近上海的信貸政策也在受到擠壓，無(wú)論是利率還是速度，都在偏向購(gòu)房者。

信貸的支持，是二手放量的基礎(chǔ)，也是信號(hào)。

如今上海有多家銀行的一押二押利率，可以做到3.3%～3.6%。

去年上海的第三季度二手房情況，我至今還歷歷在目。

成交量為什么下行這么快？

原因就是三價(jià)取低+核驗(yàn)價(jià)+抽貸“不定時(shí)炸彈”的調(diào)控威力，要么貸款不批了，要么三價(jià)取低額度變少，或者審批放款極慢、騷操作被抽貸……

房產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)如此，抑制住錢(qián)的涌動(dòng)，交易就會(huì)放緩，然后進(jìn)入下行低位，成交下滑熱度下降，也就失去了群體效應(yīng)下的翻涌。

這么多年看下來(lái)，金融調(diào)控還是最有效的市場(chǎng)降溫劑。

雖然我很不喜歡“夜壺論“、”水池論“，但真實(shí)世界依舊是個(gè)不變的輪回。

第二個(gè)現(xiàn)象是，上海豪宅成交的確起來(lái)了，樓市開(kāi)始從頂部往下帶動(dòng)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年6月1-9日，總價(jià)3000萬(wàn)以上的一手豪宅成交共23套，總價(jià)3000萬(wàn)以上的二手房成交10套，合計(jì)33套。

也就是說(shuō)6月初的前9天，上?？們r(jià)3000萬(wàn)以上的豪宅，平均每天能成交3-4套。

另外，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的更新數(shù)據(jù)，截止到6月15日，上海2000萬(wàn)以上的二手房網(wǎng)簽了57套，如果按照整月成交突破110+套，那的確是2021年中到現(xiàn)在的高位。

至于網(wǎng)傳上海豪宅高掛牌、高網(wǎng)簽的流言，大家可以直接忽略。

真實(shí)情況是，已售豪宅有不少房東是讓價(jià)出手的。

這些人拿了錢(qián)去哪，去做什么，就不得而知了。

但是，從成交反饋的側(cè)面可以窺視到：

上海的豪宅依舊是有人誠(chéng)意賣(mài)，就有人誠(chéng)意買(mǎi)。

上海樓市為什么這么堅(jiān)挺？

這種情況下，無(wú)論是二手成交量、信貸寬松度、豪宅成交，都并不差，甚至是近一年來(lái)比較好的數(shù)據(jù)？

我理解為，購(gòu)買(mǎi)力足夠豐富的擠壓。

第一，這一波口罩因素，雖然很多人的收入預(yù)期受到影響，但我們也見(jiàn)到了，也有行業(yè)、有人能夠在封控期賺到真金白銀。

比如說(shuō)某某醫(yī)療公司，某某團(tuán)長(zhǎng)，某某保供企業(yè)，某某mcn機(jī)構(gòu)，某某直播網(wǎng)紅……這里就不點(diǎn)名了，大家能猜到一二。

現(xiàn)實(shí)世界是折疊的，有人下降也有人在上升。

有人在離開(kāi)上海，也有人在持續(xù)進(jìn)來(lái)。

有人放棄，也有很多人在盯著機(jī)會(huì)撿漏。

第二，是上海強(qiáng)有力置換需求的擠壓。

前段時(shí)間關(guān)于上海漲租的消息大家應(yīng)該看到了，但我采訪(fǎng)了多位租房中介，得到的真實(shí)反饋，也是兩極分化的。

自媒體只選擇性報(bào)道了市區(qū)房源的漲租，并沒(méi)有看到大量遠(yuǎn)郊房的空租降價(jià)。

二手市場(chǎng)也是如此，如今依舊有老破小房源在降價(jià)，但也有向上置換的好房子在漲價(jià)。

這一波口罩因素，讓很多人都意識(shí)到置換的迫在眉睫，購(gòu)買(mǎi)力的聚集，其實(shí)是向上升級(jí)。

新房市場(chǎng)不也是如此嗎？

第二批新房，市區(qū)的海上源372套最終認(rèn)購(gòu)了1760組，5個(gè)人搶一套，靜安府3天250%認(rèn)購(gòu)，云萃江灣429%認(rèn)購(gòu)率，虹璽343%認(rèn)購(gòu)率。

而郊區(qū)新房，觸發(fā)積分的卻寥寥無(wú)幾。

人類(lèi)向上需求的欲望，是源源不斷的。

第三，上海2022年首批土拍的結(jié)果，還挺讓人意外的。

在南京無(wú)錫流拍，蘇州0溢價(jià)成交的背景下，上海首批土拍成交額達(dá)到了835個(gè)小目標(biāo)。

這還是建立下，上海并未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的樓市政策利好前提下。

雖然拿地的國(guó)企央企占大頭，但B端房企敢拿地，側(cè)面代表著他們?cè)趫?jiān)定看好上海。

最后值得跟大家重申幾點(diǎn)：

第一，當(dāng)前的上海樓市回暖，體現(xiàn)在成交量的止跌回升，而量在價(jià)先，價(jià)格的波動(dòng)并不明顯，目前還在議價(jià)探底階段。

這個(gè)階段，適合剛需自住和置換改善的需求入場(chǎng)。

有些板塊有些房子，在通過(guò)核驗(yàn)價(jià)進(jìn)入外網(wǎng)展示階段，已經(jīng)回到了2019、2020年的正常區(qū)間。

而部分學(xué)票的溢價(jià)，也在回歸正常的價(jià)值區(qū)間。

第二，無(wú)論是量的回暖或者是信貸的寬松，都不是投機(jī)客的機(jī)會(huì)。

一個(gè)字就可以總結(jié)未來(lái)的樓市趨勢(shì)：穩(wěn)、穩(wěn)，還是穩(wěn)。

這才是第一主題。

第三，無(wú)論是面對(duì)市場(chǎng)的橫盤(pán)震蕩，還是價(jià)格的回調(diào)。

我們唯一能做的，就是擁抱周期的輪回，并做好所有一切積極應(yīng)對(duì)的準(zhǔn)備。

第四，上海依舊還是那個(gè)，樓市底部很高，上限穩(wěn)定的城市。

愈是艱難階段，愈見(jiàn)其韌性。

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