作者：子非魚(yú)

01 | 一線城市，畫(huà)風(fēng)變了

在市場(chǎng)大轉(zhuǎn)向之下，處于城市層級(jí)頂端的一線城市，樓市畫(huà)風(fēng)也變了。

(資料圖片)

世界上唯一永恒不變的，是改變本身。

達(dá)爾文的進(jìn)化論揭露的最直白的道理，便是世界萬(wàn)物都會(huì)隨著環(huán)境改變而改變，物競(jìng)天擇，不是選擇最優(yōu)，而是選擇最合適的。

當(dāng)下的樓市，市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)改變，市場(chǎng)期望已經(jīng)改變，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)改變。

在這種大背景下，有了撕裂的武漢樓市，有了二手房掛牌量激增的杭州、成都，有投資客虧損離場(chǎng)的衛(wèi)星城，有不斷降價(jià)不斷限跌的三四線城市。

也有了畫(huà)風(fēng)改變的一線城市。

前幾天寫(xiě)過(guò)廣州樓市的畫(huà)風(fēng)改變，增城、從化等外圍區(qū)，在庫(kù)存高企的當(dāng)下，降價(jià)已經(jīng)成了主流。

同處珠三角，同為一線城市的深圳，最近一段時(shí)間，出現(xiàn)了不符合深圳樓市氣質(zhì)的操作。

比如發(fā)明了“以房換房”，比如開(kāi)發(fā)商公開(kāi)招聘房托，比如普遍存在的打折促銷(xiāo)活動(dòng)。

最典型的事件，是深圳開(kāi)發(fā)商近日首創(chuàng)“以房換房”活動(dòng)。這個(gè)偉大的發(fā)明家，是位于深圳南山區(qū)西麗大學(xué)城板塊的弘基·翰林九錫。

該樓盤(pán)在最新推出的海報(bào)中，赫然寫(xiě)著“以房換房、以舊換新”8個(gè)大字。

具體操作是，可以普通住宅換尊貴大平層、換商務(wù)公寓、換臨街商鋪，交換原則是以舊換新、等價(jià)交換、多退少補(bǔ)。

真精明，精明得太過(guò)頭了。居然想著叫別人用住宅來(lái)?yè)Q公寓、商鋪，怎么想的？

02 | 深圳樓市畫(huà)風(fēng)改變背后

以房換房，只是深圳樓市畫(huà)風(fēng)改變的例證之一。

在“以房換房”這個(gè)發(fā)明之前，深圳有開(kāi)發(fā)商被曝出公然招聘房托。

根據(jù)《財(cái)經(jīng)天下》周刊報(bào)道，6月13日，在廣東某兼職招聘的公眾號(hào)上，一則為深圳市龍華深圳北附近的樓盤(pán)招聘“看房充場(chǎng)人員”的消息，引起網(wǎng)友注意。

招聘公告中，工作內(nèi)容寫(xiě)得非常明確，充場(chǎng)看房，120元一天。而且要求是30至45歲年齡段，要有富態(tài)。

盡管請(qǐng)房托在房地產(chǎn)市場(chǎng)不算是什么大事，但發(fā)生在深圳，就有點(diǎn)耐人尋味了。

此外，其他城市普遍存在的降價(jià)促銷(xiāo)，在深圳一樣普遍。

根據(jù)界面新聞披露，最新開(kāi)盤(pán)的南山區(qū)前海宸灣推出了6套“總裁特批優(yōu)惠房源”，分別是位于2座的3002、3003、3102、3103、3402和3座的805號(hào)房源。

這6套特價(jià)房總價(jià)在900-1400萬(wàn)元之間，折后每套總價(jià)少10萬(wàn)元，約等于打了99折。其中總價(jià)最低的一套為959.85萬(wàn)元，折后單價(jià)約8.67萬(wàn)元/平方米，該房源備案單價(jià)為8.76萬(wàn)元/平方米。

南山作為深圳的核心區(qū)之一，都存在促銷(xiāo)盤(pán)，遑論光明、龍崗、坪山等外圍區(qū)。

之前在坪山踩盤(pán)的時(shí)候，就有樓盤(pán)私底下推出了首付貸活動(dòng)，開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)合作，提供有息首付貸，推動(dòng)購(gòu)房者低首付上車(chē)。

最近，龍崗中介給我發(fā)送信息，透露龍崗也有樓盤(pán)提供首付貸，開(kāi)發(fā)商免息墊付兩成首付，首付一成便可上車(chē)。

無(wú)論是以房換房，還是請(qǐng)房托，抑或是促銷(xiāo)活動(dòng)，甚至是偷偷提供首付貸，這些畫(huà)風(fēng)轉(zhuǎn)變的背后，其實(shí)就是一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)：

哪怕樓市強(qiáng)悍如深圳，房子也難賣(mài)了。

數(shù)據(jù)面上，最直接的反映便是，今年上半年深圳的新房成交量同比大幅下挫，二手房成交量同比腰斬。

根據(jù)深圳住建局，2022上半年深圳新房住宅成交16126套，同比下降38.3%，環(huán)比下降38.6%。

根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交9965套，同比下降65%，環(huán)比下降18.7%，為歷年最低。

作為中國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)城市，作為中國(guó)內(nèi)地房?jī)r(jià)第一城，深圳的樓市已然如此，其他城市的困難程度，可想而知。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：城市房產(chǎn)網(wǎng)

市場(chǎng)行情差，已經(jīng)是無(wú)可爭(zhēng)辯的事實(shí)。盡管五六月份在流動(dòng)性釋放之下，行情有所轉(zhuǎn)變，成交量開(kāi)始觸底。

但觸底之后，是漫長(zhǎng)的爬坡，而不是強(qiáng)勢(shì)反彈。這是市場(chǎng)環(huán)境決定的，是人口拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，城市化進(jìn)入后半程，房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時(shí)代等大背景，共同決定的。

在這種大背景下，哪怕是深圳，也逃脫不了成交量難回巔峰的宿命。

03 | 期望值改變下的深圳樓市

客觀來(lái)說(shuō)，深圳是一個(gè)不缺購(gòu)買(mǎi)力、購(gòu)買(mǎi)需求的城市。

作為一線城市，深圳2021年年末常住人口1768.2萬(wàn)人，是住建部按照城區(qū)人口1000萬(wàn)為標(biāo)準(zhǔn)劃定的7個(gè)超大城市之一。

然而深圳的面積不過(guò)1997平方公里，其人口密度全國(guó)第一。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

深圳樓市供需失衡已經(jīng)長(zhǎng)期化了，其背后有三個(gè)主要因素：

第一，狹小的空間之下，容納了這么多人口。這是造成深圳房屋供需矛盾長(zhǎng)期存在的因素之一。

第二，深圳劃定了生態(tài)紅線、工業(yè)紅線，在原本就局促的版圖上，居住用地占比在頭部城市中位列倒數(shù)第一，居住用地占建設(shè)用地的比例僅為22.6%。

第三，在前兩條的基礎(chǔ)之上，深圳樓市供不應(yīng)求最大的問(wèn)題是，無(wú)法上市公開(kāi)交易的城中村房屋，占深圳總住宅比例超一半。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，深圳共有各類(lèi)住房1129萬(wàn)套，居住建筑面積共6.21億平方米。其中，商品住房約189萬(wàn)套、占比17%；公共住房約55萬(wàn)套、占比5%；私人自建房約577萬(wàn)套、占比51%；宿舍約192萬(wàn)套、占比17%, 其他住房（含單位自建房、村集體統(tǒng)建樓、軍產(chǎn)房等）約116萬(wàn)套、占比10%。

深圳總住房雖然有1129萬(wàn)套，但其中有一半以上是城中村的自建房，這些房子是無(wú)法光明正大進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)的。真正的商品住房才189萬(wàn)套。

以上三大因素，是造成目前深圳的自有住房率僅20%左右，有80%左右的深圳人沒(méi)有自己的住房的根本原因。

在這種背景下，深圳的房?jī)r(jià)異常堅(jiān)挺。我們已經(jīng)看到，深圳上半年二手房成交量創(chuàng)歷史新低，但二手房?jī)r(jià)格巋然不動(dòng)。

新房市場(chǎng)各種奇葩活動(dòng)層出不窮的背后，一方面是開(kāi)發(fā)商急于回款，另一方面是市場(chǎng)期望值改變下，多數(shù)人選擇觀望之下的結(jié)果。

人口拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，城市化進(jìn)入后半程，房地產(chǎn)進(jìn)入了黑鐵時(shí)代，這些因素共同決定了未來(lái)哪怕是一線城市，房?jī)r(jià)也無(wú)法有大作為，橫盤(pán)或慢漲是大概率事件。

房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)期走向，改變了一線城市投資群體和剛需群體的期望值，致使他們猶豫。

期望值的改變，才是深圳房子難賣(mài)的根本原因。

標(biāo)簽： 請(qǐng)房托、打折、以房換房一線城市 樓市也淪陷了