與合景悠活首席執(zhí)行官王建輝的對話，被安排在7月8日下午三點準(zhǔn)時進(jìn)行。三個小時前，王建輝剛剛結(jié)束南昌項目的調(diào)研工作，趕飛機回到廣州?！敖邮芡赀@個采訪，下午四點我還要參加一個高管分享會?！?/p>

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加入合景悠活一個月有余，王建輝的行程被安排得相當(dāng)緊湊?！斑@段時間工作強度非常地大，除了頻繁參加電話會議，還要深入各個地方實地走訪，基本每天都從早上8點半工作到晚上11點?！蓖踅ㄝx半開玩笑告訴記者，入職以來，自己還沒在總部樓下吃過一頓飯。

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《中國房地產(chǎn)企業(yè)資訊監(jiān)測報告（2022年7月11日-2022年7月17日）》?

加入合景悠活之前，王建輝曾擔(dān)任千丁互聯(lián)高級副總裁、龍湖物業(yè)服務(wù)集團總經(jīng)理、龍湖智慧服務(wù)集團副總經(jīng)理。

“我是學(xué)工程管理出身，之前從事的工作也多是幫助傳統(tǒng)物業(yè)轉(zhuǎn)型升級?！蓖踅ㄝx說，目前行業(yè)正面臨技術(shù)紅利、政策推動和客戶期待三重時代契機。技術(shù)紅利是數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施加持物理空間、政策推動意味著新舊動能轉(zhuǎn)換推動行業(yè)轉(zhuǎn)型、客戶期待指的是客戶需求變遷催生服務(wù)升級。

在王建輝看來，以上三個要素可以解決物業(yè)行業(yè)的成本、能力、競爭和合規(guī)等挑戰(zhàn)，行業(yè)也需要借助數(shù)字化實現(xiàn)重生。

規(guī)模決定江湖地位

記者：過去幾年，物管企業(yè)幾乎都在沖規(guī)模，這里面的商業(yè)邏輯是什么？

王建輝：這是由行業(yè)特征決定的。物管企業(yè)本身會有很多固定人力成本支出，如果沒有一定的規(guī)模去分?jǐn)傔@些支出，那財務(wù)數(shù)據(jù)就會很難看。原來我的預(yù)判是管理面積在200萬平方米以下的公司基本都要虧損。企業(yè)規(guī)模越大，管理費用所占比例就會越低。

所以你會看到，過去幾年大部分企業(yè)都在積極做收并購，甚至?xí)霈F(xiàn)大魚吃大魚的案例。直到今天，物管行業(yè)依然還是這個共識：沒有規(guī)模就沒有未來的江湖地位。

聽起來物管行業(yè)的競爭還是很激烈的。

王建輝：就競爭程度來說，個人覺得比地產(chǎn)還強。這也是物管行業(yè)的第二個特征，就是競爭白熱化。首先物業(yè)管理權(quán)是可以變更的，如果企業(yè)做得不好，業(yè)委會就有權(quán)炒掉你，然后重新選擇物管公司。

其次在行業(yè)集體沖規(guī)模的大背景下，有很多企業(yè)會被兼并整合，這個過程也是非常白熱化的。再往前看，一旦龍湖智創(chuàng)生活、萬物云、金地智慧服務(wù)這三家頭部物業(yè)公司完成上市，那么這個行業(yè)將會再次進(jìn)入到一個新的時代，競爭格局也會發(fā)生新的變化。

記者：資本在這個過程中，起到了怎樣的作用？

王建輝：我常和業(yè)內(nèi)人士談?wù)?，為什么資本如此看好物管行業(yè)，并一度給予物管企業(yè)如此高的PE估值。

總結(jié)下來有4點體會，第一是物管行業(yè)能夠穿越經(jīng)濟周期，如果從經(jīng)濟學(xué)角度來講物管行業(yè)是具備預(yù)付費的性質(zhì)，現(xiàn)金流非常穩(wěn)定。其次，資本市場是非常喜歡高增長企業(yè)的，雖然目前物管企業(yè)規(guī)模很小，但規(guī)模和利潤的增速特別快，而且這個行業(yè)的集中度還有很大的提升空間。再者，是科技化和數(shù)字化賦能，就是當(dāng)所有的行業(yè)都值得重新再做一遍的時候，資本對于物管這類傳統(tǒng)勞動密集型行業(yè)是有期待的，最典型的成功案例就是順豐。最后，是增值服務(wù)。

記者：增值服務(wù)，這幾乎是每家物管公司都會提到的重點發(fā)展板塊？

王建輝：沒錯，我之前提到過一個數(shù)據(jù)，就是2020年中國物業(yè)管理費的規(guī)模約1.2萬億元，物業(yè)公司能做的社區(qū)增值服務(wù)約是1萬億元，已和物業(yè)費的規(guī)模相當(dāng)。而且在增值服務(wù)這塊，物管公司也有著先天獨特優(yōu)勢，總結(jié)起來就是四個字，“近”“信”“熟”“省”。

記者：怎么理解這四個字？

王建輝：“近”的意思是，中國有句古話“遠(yuǎn)親不如近鄰”，物業(yè)工作人員每天都在現(xiàn)場，可以和社區(qū)的業(yè)主深度的互動，今天很多物業(yè)可以提供24小時的服務(wù)電話，更加強化了這個優(yōu)勢。

“信”則是指，優(yōu)秀的物業(yè)公司對服務(wù)滿意度有考核，員工可以說是盡心盡力的服務(wù)社區(qū)。這些服務(wù)換來了業(yè)主對物業(yè)公司的信任，“有事兒找物業(yè)”意味著機會?！笆臁本褪俏飿I(yè)員工常年與業(yè)主打交道，可以相對清楚、更好的提供服務(wù)。第四個是“省”，這里的“省”并不是一個貶義詞，是因為物管熟悉小區(qū)和業(yè)主的情況，操作經(jīng)營業(yè)務(wù)會比其他企業(yè)有成本上的優(yōu)勢。

物管行業(yè)值得重新做一遍

記者：除了拼規(guī)模，物管企業(yè)新的競爭賽道會是什么？

王建輝：數(shù)字化轉(zhuǎn)型。從1981年內(nèi)地首家物業(yè)公司成立，物管行業(yè)已經(jīng)走過了40余年，也亟需經(jīng)歷一些蛻變，而契機正是科技化和數(shù)字化的轉(zhuǎn)型。因為物管行業(yè)能夠挖掘的潛力在過往企業(yè)的經(jīng)營過程當(dāng)中已經(jīng)被挖掘得差不多了，所以這個行業(yè)值得重新做一遍。

記者：能不能舉個例子，數(shù)字化如何影響物管行業(yè)？

王建輝：物管行業(yè)的核心痛點是什么?我剛加入物管行業(yè)的時候，認(rèn)為核心痛點只有一個，那就是高昂的人工成本。但其實還有一個高成本是一直被忽略的，那就是信息流的流轉(zhuǎn)成本。

舉個例子，在傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式下，當(dāng)業(yè)主有報事訴求，經(jīng)常是打物業(yè)前臺電話，前臺接到電話把業(yè)主的問題和訴求記下來，之后轉(zhuǎn)給工程部的經(jīng)理，工程部的經(jīng)理再派單給維修的員工，但等到這個員工拿到記錄的單子過后，再到業(yè)主家上門服務(wù)的時候，可能時間已經(jīng)過去很久了，也可能信息都層層傳遞，失真了。這些信息流傳遞的時滯和衰減都是信息流的流轉(zhuǎn)成本。所以我早在2015年就提出一個觀點，即讓信息流零成本運轉(zhuǎn)，是物管行業(yè)未來的發(fā)展方向。

記者：如何能讓信息流零成本運轉(zhuǎn)？

王建輝：移動互聯(lián)網(wǎng)和萬物互聯(lián)給物管行業(yè)提供了這樣一個契機。簡單來說，就是要打造一個打通業(yè)主端、員工端和設(shè)備設(shè)施端的數(shù)字化運營及賦能平臺，實現(xiàn)信息高效流轉(zhuǎn)。今天的科技完全能夠支撐這個邏輯。所以構(gòu)建這樣一個平臺是解決這些行業(yè)難題的關(guān)鍵。

記者：有數(shù)據(jù)支撐嗎？

王建輝：拿過往服務(wù)過的一家企業(yè)舉例，我們差不多用了三年時間把這家公司的管理面積翻了三倍，業(yè)主滿意度達(dá)到歷史最高值，員工離職率降到50%，員工敬業(yè)度和員工滿意度也大幅提升。因為公司是真正用科技去提效、去賦能員工。

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