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有更多城市進(jìn)入到房價下跌行列。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，1~10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資11.39萬億元，同比下降8.8%；商品房銷售面積11.12億平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額10.88萬億元，下降26.1%。

【資料圖】

10月份，70個大中城市新房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌0.5%，均比9月份擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，是近年來最大跌幅。自去年9月以來，新房和二手房市場價格均已連續(xù)下跌14個月。

10月份也是下跌城市數(shù)量最多的一個月。70城中，新房和二手房價格環(huán)比下跌城市分別為58個和62個，比9月份分別增加4個和1個；同比下降城市分別有51個和64個，均比9月份增加1個。

積極變化是保交樓進(jìn)度加快，施工期超過兩年即將步入交付階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資保持較快增長。1~10月，房屋竣工面積同比下降18.7%，降幅連續(xù)3個月收窄；10月單月環(huán)比上漲42%。

“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，也與民生息息相關(guān)?？偟目?，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定積極變化，但是下行態(tài)勢還在持續(xù)，下階段還是要堅(jiān)持‘房住不炒’定位，積極推進(jìn)購租并舉，支持剛性和改善性住房需求，推動房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。”國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長付凌暉在新聞發(fā)布會上表示。、

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中國房地產(chǎn)市場月報2022年10月

《中國房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測報告（2022年10月）》

中指丨2022年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

購房需求疲弱?樓市繼續(xù)下滑

“10月份國際環(huán)境更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險在上升，國內(nèi)疫情防控壓力比較大，‘需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱’三重壓力疊加，對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響加大?！备读钑煴硎?。

這樣的形勢下，10月份經(jīng)濟(jì)恢復(fù)進(jìn)程受阻。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月工業(yè)生產(chǎn)和制造業(yè)PMI均出現(xiàn)不同程度下滑；社會消費(fèi)品零售總額同比下降0.5%，環(huán)比下降0.68%，在下半年首次出現(xiàn)負(fù)增長，尤其是房地產(chǎn)相關(guān)商品零售額跌幅居前。

1~10月，固定資產(chǎn)投資同比增長5.8%，較前三季度微降0.1個百分點(diǎn)。分領(lǐng)域看，基礎(chǔ)設(shè)施投資累計同比增長8.7%，10月單月增長9.4%；制造業(yè)投資累計同比增長9.7%，10月單月增長6.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比下降8.8%，10月單月下降16%，降至冰點(diǎn)。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉置評道，房地產(chǎn)投資增速跌幅擴(kuò)大有兩個原因，一是施工進(jìn)度慢，1~10月施工面積跌幅擴(kuò)大，顯示開發(fā)商資金鏈緊張，以及地方城投托底拿地下，新增地塊進(jìn)入開工的節(jié)奏延緩；二是土地計入開發(fā)投資的部分下降，這與去年下半年以來土地市場過快冷卻有關(guān)。土地購置費(fèi)和開工（建筑工程）在開發(fā)投資中占比約30%，未來或?qū)⒗^續(xù)拖累開發(fā)投資。

1~10月份，全國土地購置面積同比下降53%，跌幅與1~9月持平，可見跌幅不再擴(kuò)大；新開工面積同比下跌37.8%，降幅收窄1.2個百分點(diǎn)。

專家認(rèn)為，拿地面積總體上萎縮了一半水平，房企拿地意愿普遍不強(qiáng)，甚至有一些房企解散了投資發(fā)展部門，要警惕此類數(shù)據(jù)對明年房源供應(yīng)產(chǎn)生較大的負(fù)面沖擊。

從銷售端看，1~10月份，商品房銷售面積同比下降22.3%，跌幅比1~9月擴(kuò)大0.1個百分點(diǎn)，跌幅在連續(xù)兩個月收窄后再次擴(kuò)大；1~10月，銷售金額同比下跌26.1%，跌幅比1~9月份略收窄0.2個百分點(diǎn)。

從央行數(shù)據(jù)看，10月居民戶貸款減少180億元，是今年自2、4月后又一次負(fù)增長，同比減少4827億元，體現(xiàn)出居民融資需求弱化。其中，與個人住房貸款相關(guān)的中長期貸款收縮幅度較大，同比減少3889億元，入市信心依然不足。

李宇嘉分析稱，10月以來全國疫情再次大面積擴(kuò)散是原因之一；同時房企流動性風(fēng)險預(yù)期開始向穩(wěn)健經(jīng)營型企業(yè)蔓延，導(dǎo)致市場預(yù)期再次下行；國慶期間，房企大尺度打折促銷進(jìn)一步加深市場降價預(yù)期，反而不利于需求入市。這也是近期供需兩端政策再次祭出，進(jìn)一步推進(jìn)保交樓和樓市穩(wěn)定的主要原因。

從資金端看，1~10月份，房企到位資金同比下跌24.7%，跌幅比1~9月擴(kuò)大0.2個百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)2個月收窄后再次擴(kuò)大。這說明，金融機(jī)構(gòu)對房企融資仍偏謹(jǐn)慎，大部分房企融資環(huán)境并未轉(zhuǎn)好。

在樓市所有指標(biāo)中，唯一正增長的就是待售面積。截至10月末，全國商品房待售面積5.47億平方米，同比增長9%。其中，住宅待售面積增長16.6%。

盡管房地產(chǎn)紓困政策不斷，但不可否認(rèn)樓市仍處于下行態(tài)勢中，這一點(diǎn)并未改變。10月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)進(jìn)一步降至94.7，這是2016年初以來最低水平，市場仍處于“政策底”與“市場底”過渡階段。

房價下跌城市數(shù)量增多

房價下跌潮并未止住，且繼續(xù)蔓延至更多城市。

數(shù)據(jù)顯示，10月份70個大中城市新房價格環(huán)比下跌0.4%，二手房價格環(huán)比下跌0.5%，均已連續(xù)14個月下跌。可見，二手房價格較新房價格降幅更大，且多地二手房掛牌量迅速攀升，成交情況不容樂觀。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)房源信息，11月4日，北京二手房掛牌量已突破10萬套，達(dá)到歷史新高。

專家認(rèn)為，對比2014年那輪市場降溫，當(dāng)時房價環(huán)比下跌持續(xù)了12個月，目前房價環(huán)比下跌的月份數(shù)已超過2014年，說明當(dāng)前市場改善狀況并不好；預(yù)計房價同比下跌的月份數(shù)也會超過2014年。換而言之，明年上半年，房價同比變動也依然是下跌態(tài)勢。

10月份，一線城市新房價格環(huán)比下降0.1%，已連續(xù)兩個月環(huán)比下跌；二手房價格環(huán)比由9月份的持平轉(zhuǎn)為下降0.3%；二線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.3%和0.5%，降幅比9月份分別擴(kuò)大0.1和0.2個百分點(diǎn)；三線城市新房和二手房價格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅均前一個月持平。

從下跌城市數(shù)量看，70個大中城市中新建商品住宅和二手住宅環(huán)比下跌城市分別有58個和62個，比9月分別增加4個和1個；同比下降城市分別有51個和64個，比9月均增加1個。從具體城市表現(xiàn)看，除北京、上海、杭州、成都房價相對穩(wěn)健，其他城市普遍有降溫壓力。

要看到，近期政策層面正在以更大力度紓困房地產(chǎn)，包括支持房企融資、保交樓全面提速等，市場信心正在重建。

專家認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)市場下行壓力仍然較大，但在“保交樓”等相關(guān)政策的積極推動下，房企資金狀況邊際改善，房屋竣工及施工進(jìn)程有所加快，房地產(chǎn)投資已具備逐漸止跌企穩(wěn)的條件。

李宇嘉認(rèn)為，若資金面好轉(zhuǎn)，市場對開發(fā)商層面預(yù)期好轉(zhuǎn)，開發(fā)商降價打折預(yù)期就會緩減，房價指數(shù)下跌狀況也會好轉(zhuǎn)。需求端，包括降低按揭利率，熱點(diǎn)城市啟動“認(rèn)房不認(rèn)貸”首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵開發(fā)商降價促銷等也會利好開發(fā)商內(nèi)源融資，提高其造血功能，從而利好價格穩(wěn)定。供需兩端全面發(fā)力，互相支撐，最終才能讓房價企穩(wěn)。

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