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11月29日，杭州第四批次集中供地正式出讓，此次為杭州集中供地以來出讓規(guī)模最小的一個(gè)批次。8宗涉宅地塊全部成交，3宗地塊觸及封頂搖號(hào)，1宗溢價(jià)率10.75%，4幅底價(jià)成交，成交總金額98.9億。

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值得注意的是，本輪供地，8幅地塊均為民企斬獲?！皼]有了地方平臺(tái)的托底，（能夠?qū)崿F(xiàn)）全部民營企業(yè)拿地，也說明了房企對(duì)于杭州房地產(chǎn)市場的信心。”中指研究院認(rèn)為。

而完成四輪集中供地后，2022年，杭州全年共成交涉宅地塊131宗，成交總建面1165.5萬方，同比下降13.5%，總土地出讓金1913.5億元，同比下降13%。中指研究院華東分院常務(wù)副總經(jīng)理高院生認(rèn)為，杭州今年全年成交總金額較2021年有所回落，主要受整體市場環(huán)境以及房企資金困境的影響?！暗噍^于其他城市，杭州市場仍具有較充足的韌性，房企依然中長期持續(xù)看好?！?高院生說。

值得一提的是，杭州在11月提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”放松樓市后，土地市場和樓市均體現(xiàn)了明顯熱度。

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3宗搖號(hào)，4宗底價(jià)，杭州四批次集中供地平穩(wěn)落幕

杭州房地產(chǎn)市場周報(bào)2022年第48周（11.21-11.27）

杭州土地市場月報(bào)2022年10月

杭州房地產(chǎn)市場月報(bào)2022年10月

本地房企“扛大旗”

根據(jù)出讓公告，杭州第四批次集中供地僅推出8宗地塊，出讓面積431畝，總建筑面積49.7萬平方米，總起價(jià)91.2億元，為杭州年內(nèi)集中供地規(guī)模最小的一次。但8宗地塊包含有錢江新城二期、錢江世紀(jì)城等核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊，整體而言地塊質(zhì)量較好。

同時(shí)，此輪供地的競拍規(guī)則也有所調(diào)整，取消溢價(jià)10%封頂后的“一次報(bào)價(jià)”方式，調(diào)整為溢價(jià)封頂后不高于12%，上限有效報(bào)價(jià)企業(yè)超過1家的，直接參與搖號(hào)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)則改變之后，資金實(shí)力比較強(qiáng)的企業(yè)優(yōu)勢將會(huì)更加明顯。

“整體來看，本次土拍熱度分化依舊較為明顯，以奧體、錢二為代表的主城核心地塊依舊高熱，而富春、場口鎮(zhèn)、河上鎮(zhèn)等近遠(yuǎn)郊地塊則以底價(jià)成交為主。”機(jī)構(gòu)指出?！皬耐僚慕Y(jié)果上看，本輪杭州本地房企依然扛起來了大旗?！备咴荷颉度A夏時(shí)報(bào)》記者強(qiáng)調(diào)。而記者看到，本次拿地的7家房企均為民營企業(yè)。

在3宗進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的地塊中，房企參與熱度最高的世紀(jì)城核心單元SJC0204-01地塊共吸引了42家房企報(bào)名登記，創(chuàng)下杭州2022年土拍房企報(bào)名登記新紀(jì)錄，包括綠城、建杭、大家、西房、杭州錢江房產(chǎn)、招商蛇口、濱江集團(tuán)、金地、中海、中天、中建三局、龍湖、星耀等房企均參與了此次搖號(hào)。

經(jīng)過17輪線上競價(jià)，世紀(jì)城核心單元SJC0204-01地塊溢價(jià)封頂，進(jìn)入線下?lián)u號(hào)環(huán)節(jié)。最終，中天美好集團(tuán)擊敗42家同行，以5.76億元的總價(jià)競得該幅地塊，樓面價(jià)31163元/平方米，溢價(jià)率11.3%，精裝限價(jià)46000元/平方米。根據(jù)出讓信息，該地塊毗鄰杭州SKP及杭州亞運(yùn)村；且地塊體量、總價(jià)均適中，對(duì)房企而言具有較強(qiáng)的吸引力。

杭州奧體板塊的熱度早已得到市場驗(yàn)證。例如，在今年4月份，大悅城以15.57億元、溢價(jià)率12%的代價(jià)摘得奧體博覽中心單元地塊，在34家參拍房企中拔得頭籌。就在11月28日，由該幅地塊建成的中糧悅著云軒發(fā)布《1-7幢購房意向公示》，首開318套房源，共有3014戶家庭登記，最終中簽率10.44%。

作為溢價(jià)率最高的地塊，89號(hào)四堡七堡單元JG1402-12地塊經(jīng)過29輪報(bào)價(jià)達(dá)觸頂溢價(jià)，坤和、建杭、中豪、濱江集團(tuán)、杭州兆欣5家房企進(jìn)入搖號(hào)程序，最終由浙江建杭置業(yè)有限公司以27.49億元競得，溢價(jià)率11.79%，成交樓面地價(jià)44834元/平方米。地塊出讓信息顯示，該幅地塊精裝限價(jià)66000元/平方米，毛坯銷售均價(jià)不高于60000元/平方米，且毛坯銷售最高單價(jià)不高于66000元/平方米。

銀湖37-8地塊和世紀(jì)城核心區(qū)塊單元SJC0302-08、0302-14地塊則吸引了兩家房企搖號(hào)。經(jīng)12輪競價(jià)后，杭州本土房企山水置業(yè)以5.7億元的總價(jià)競得，樓面價(jià)12297元/平方米，溢價(jià)率11.76%，精裝限價(jià)25800元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該幅地塊之所以引發(fā)房企爭奪，主要是因?yàn)榈貎r(jià)低，對(duì)房企的現(xiàn)金流要求不高。同時(shí)，售價(jià)低，流速或有保障。地塊新房限價(jià)25800元/平方米，較此前高層限價(jià)22000元/平方米、低密31500元/平方米存在較大的價(jià)格優(yōu)勢；其三是容積率低，利于打造品牌。

5宗線上成交的地塊中，4幅地塊底價(jià)成交，而蕭山區(qū)世紀(jì)城核心區(qū)塊單元SJC0302-08、0302-14地塊雖未達(dá)封頂，但溢價(jià)率達(dá)10.75%，經(jīng)27輪競價(jià)，由濱江以約26.78億元競得，成交樓面地價(jià)31011元/平方米。此外，濱江還耗資9.8億元底價(jià)競得世紀(jì)城南單元XSCQ0404-11（1）地塊，樓面價(jià)24000元/平方米，精裝限價(jià)43000元/平方米。浙江富陽百合房產(chǎn)、杭州東吳、浙江新世界亦均有斬獲。

土地市場熱度仍趨于穩(wěn)定

根據(jù)成交結(jié)果，中指研究院指出，雖然當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場仍在筑底，但杭州土地市場的熱度仍趨于穩(wěn)定，核心板塊地塊依舊競爭激烈，當(dāng)然地塊間熱度也分化明顯，預(yù)計(jì)這種分化將長期存在。沒有了地方平臺(tái)托底，杭州能以全部民營企業(yè)拿地，也說明了房企對(duì)于杭州房地產(chǎn)市場的信心。

高院生認(rèn)為，“杭州第四批次集中供地整體出讓情況符合市場預(yù)期”。其解釋說，杭州此輪土拍中房企拿地更加理性，對(duì)于地塊的競拍不僅考慮利潤，也重點(diǎn)關(guān)注流速，即使同一板塊內(nèi)部的競爭力度也會(huì)有所不同。

例如，本次供地中錢江世紀(jì)城的3宗地塊，世紀(jì)城核心區(qū)01號(hào)地塊位置最佳，也是三者中唯一封頂出讓的；世紀(jì)城核心區(qū)塊08、14號(hào)地塊位置次之，最終溢價(jià)10.75％出讓；位置更偏僻的世紀(jì)城南11號(hào)地塊則以低價(jià)成交。

而在完成四輪集中供地后，中指研究院統(tǒng)計(jì)，2022年，杭州全年共成交涉宅地塊131宗，成交總建面1165.5萬方，同比下降13.5%；總土地出讓金1913.5億元，同比下降13%。

從獲地房企來看，濱江、綠城這些本土房企為主要力量。11月30日，濱江集團(tuán)方面向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露，包括杭州在內(nèi)，公司全年共斬獲地塊41宗，權(quán)益土地金額373億，總土儲(chǔ)已超3000億。《華夏時(shí)報(bào)》記者根據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計(jì)，在杭州市場，濱江今年共計(jì)獲得28宗地塊，拿地總金額達(dá)479.38億元；綠城集團(tuán)則在杭州前三個(gè)批次供地中斬獲了10宗地塊，斥資約266億元，但未在第四批次土拍中拿地。

在高院生看來，杭州今年土地出讓金相比去年有所回落，原因主要受整體市場環(huán)境回落以及房企資金困境影響。但相比于其他城市，杭州市場仍具有較充足韌性，房企依然中長期持續(xù)看好。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院判斷，目前南京、武漢、無錫、蘇州等城市陸續(xù)發(fā)布第五批集中供地計(jì)劃，杭州極可能在12月迎來第五批集中供應(yīng)。據(jù)其了解，多城區(qū)已有五批次供地計(jì)劃，其中不乏核心優(yōu)質(zhì)地塊。如果地塊在12月掛牌，按規(guī)律將在2023年年初正式出讓，考慮到年初一般為房企拿地發(fā)力期，預(yù)計(jì)土地市場熱度將有所提升。

值得注意的是，土地市場之外，11月中旬提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、放松調(diào)控的杭州樓市熱度同樣不減。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周（11.21-11.27）新房市場供應(yīng)依舊處于高位。新開盤方面，全市共20個(gè)項(xiàng)目推盤，入市房源量達(dá)3503套，較前一周上漲68%。同時(shí)，上周（11.21-11.27）杭州新房市場量價(jià)齊升，全市共成交商品房2836套，環(huán)比上漲16.5%。

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