紅周刊丨惠凱 熊穎

編者按

(資料圖片)

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，2月份較1月份樓市顯著回暖。2月份全國(guó)60城新房成交面積同比增長(zhǎng)37%，是近21個(gè)月以來(lái)的首次同比“轉(zhuǎn)正”。政策激發(fā)的樓市回暖，給身處虧損泥潭甚至是深處退市邊緣的房企“續(xù)命”，起到很大支撐作用。有的企業(yè)在積極拉動(dòng)銷(xiāo)售額；有的在債務(wù)重組談判、推進(jìn)復(fù)牌。新政驅(qū)使下，行業(yè)新一輪洗牌加碼。

這樣的企業(yè)不在少數(shù)，近期發(fā)布的2022年財(cái)報(bào)和預(yù)報(bào)顯示，上市房企2022年普遍虧損嚴(yán)重，多家公司虧損超百億元。無(wú)論是A股還是港股中的內(nèi)房股，都有公司面臨著退市考驗(yàn)。如A股中的藍(lán)光發(fā)展，持續(xù)出現(xiàn)股東權(quán)益為負(fù)、股價(jià)在1元附近徘徊的情況，公司暫停上市風(fēng)險(xiǎn)很大。再比如港股內(nèi)房股新力控股，停牌時(shí)間馬上就到18個(gè)月了，按規(guī)定也即將觸發(fā)摘牌的條件。其他還有如花樣年、奧園等等，有的在2022年報(bào)披露前停牌至今，至今還為找不到審計(jì)機(jī)構(gòu)背書(shū)而掙扎。

如果退市，房企的化債難度會(huì)更大，企業(yè)融資渠道、品牌形象都會(huì)受到嚴(yán)重?fù)p害。多位受訪(fǎng)專(zhuān)家指出，2023年會(huì)有部分房企陸續(xù)退市。其中包括近兩三年來(lái)經(jīng)營(yíng)不善或已經(jīng)爆雷的小房企，這類(lèi)企業(yè)債務(wù)壓力較大。而近期樓市行情筑底回暖，房企應(yīng)抓住機(jī)會(huì)、推進(jìn)債務(wù)重組。而管理層“不躺平”積極解決債務(wù)問(wèn)題是關(guān)鍵。

更有來(lái)自地產(chǎn)中介和地產(chǎn)公司的內(nèi)部人士期待，小陽(yáng)春后，期待有更多利好政策注入房市，這樣才能讓房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入正向循環(huán)。

多家房企面臨“退市”考驗(yàn)

成交量轉(zhuǎn)正給其“活下去”的機(jī)會(huì)

據(jù)易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月份，全國(guó)60城新房成交面積同比增長(zhǎng)37%，是近21個(gè)月以來(lái)的首次同比“轉(zhuǎn)正”。特別是百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，終結(jié)了連續(xù)多月的下跌態(tài)勢(shì)。這對(duì)一些陷入債務(wù)和停牌困境的房企來(lái)說(shuō)，有更多信心去打贏“退市保衛(wèi)戰(zhàn)”。

和2021年相比，無(wú)論是A股還是港股中的內(nèi)房股，不少都面臨著繼續(xù)虧損且虧損幅度擴(kuò)大、房企違約繼續(xù)上演、股東權(quán)益轉(zhuǎn)負(fù)、長(zhǎng)期停牌等挑戰(zhàn)，更有不少房企面臨嚴(yán)峻的退市壓力。典型的如A股中的藍(lán)光發(fā)展、港股內(nèi)房股的新力控股等，甚至還包括恒大這樣的大中型房企。

一不愿具名的港股內(nèi)房股人士對(duì)《紅周刊》透露：“行業(yè)種種恢復(fù)態(tài)勢(shì)給予房企信心，能順利和債權(quán)人談判、完成債務(wù)重組，從而在寬限期內(nèi)達(dá)成復(fù)牌指引并恢復(fù)交易?！痹?huà)雖如此，但房企不斷披露的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年多家房企錄得上市以來(lái)的創(chuàng)紀(jì)錄虧損。對(duì)于這些房企來(lái)說(shuō)，保命變得更緊迫。比如藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、金科股份、泛海控股、中天金融、陽(yáng)光城7家A股房企的虧損上限均超百億。

業(yè)績(jī)虧損的同時(shí)，股東權(quán)益也一落千丈。iFinD數(shù)據(jù)顯示，2022年三季報(bào)，藍(lán)光發(fā)展的股東權(quán)益轉(zhuǎn)負(fù)，嘉凱城、ST云城、天房發(fā)展等房企的股東權(quán)益小于10億元。另外，榮盛發(fā)展、奧園美谷、金科股份、粵泰股份、ST泰禾、陽(yáng)光城、中天金融、新華聯(lián)、珠江股份的股東權(quán)益下滑速度也比較快?？梢灶A(yù)期，在即將公布的2022年年報(bào)中，上述房企中，還會(huì)有企業(yè)的股東權(quán)益進(jìn)一步大幅下滑。

從當(dāng)初“中弘股份”、“華業(yè)資本”等大中型房企退市的案例來(lái)看，退市對(duì)債務(wù)處置、融資、保交樓產(chǎn)生較大沖擊。房企在手的待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大概率或被債權(quán)人凍結(jié)，或被拍賣(mài)，開(kāi)發(fā)進(jìn)程不可避免地出現(xiàn)延宕。

對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，利用地產(chǎn)回暖的小陽(yáng)春，通過(guò)順利和債權(quán)人談判、完成債務(wù)重組等方式，在寬限期內(nèi)達(dá)成復(fù)牌指引、恢復(fù)交易是上策。

A股藍(lán)光發(fā)展、中天金融瀕臨退市

華夏幸福成功上岸

當(dāng)下，A股房企中，藍(lán)光發(fā)展的退市風(fēng)險(xiǎn)排在前列。據(jù)2022年三季報(bào)，公司的股東權(quán)益已經(jīng)是負(fù)數(shù)。據(jù)公司2022年的業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2022年度其實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)為-212.24億元左右，預(yù)計(jì)公司2022年末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-208.21億元左右。

《紅周刊》以投資者身份致電藍(lán)光董秘辦，相關(guān)員工回應(yīng)公司目前面臨兩大退市風(fēng)險(xiǎn)：一是凈資產(chǎn)為負(fù)，預(yù)計(jì)年報(bào)正式披露后會(huì)“披星戴帽”，如果2023年還沒(méi)有使凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正，將退市；更緊迫的是，股價(jià)可能連續(xù)20天低于1元，則直接退市?！吧鲜泄颈旧泶_實(shí)還沒(méi)有一個(gè)完整的債務(wù)化解方案?！?/p>

而不同于其他出險(xiǎn)房企，目前的藍(lán)光發(fā)展好似一直沒(méi)有主動(dòng)采取有力動(dòng)作化解債務(wù)，或引入新股東。當(dāng)年的千億房企，到2022年上半年的銷(xiāo)售額僅有26億元，不足兩年前業(yè)績(jī)的1/14，下滑幅度在出險(xiǎn)房企中排名靠前。公司股價(jià)也從2020年年初至今持續(xù)下跌，到3月10日收盤(pán)，股價(jià)已跌至1.06元/股。這讓公司觸發(fā)面值退市的可能性越來(lái)越大。

此外，中天金融的壓力也頗大。作為深耕貴州房產(chǎn)領(lǐng)域的本土龍頭，受限于市場(chǎng)容量有限、戰(zhàn)略上野蠻擴(kuò)張等因素，中天金融較早出現(xiàn)了增長(zhǎng)乏力的現(xiàn)象，自2017年凈利潤(rùn)節(jié)節(jié)下滑，2021年還出現(xiàn)了超百億元的虧損，預(yù)計(jì)2022年虧損規(guī)?；蜻_(dá)140億元。公司重點(diǎn)培育的金融業(yè)務(wù)如中天國(guó)富證券，近些年發(fā)展不達(dá)預(yù)期，進(jìn)一步拖累業(yè)績(jī)。加之大股東和實(shí)控人羅玉平的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)連累，中天金融去年以來(lái)多次卷入法律糾紛中，原告包括恒大人壽、渤海人壽等多家險(xiǎn)資，最新一例是今年3月被前海人壽所起訴。

雪上加霜的是，中天金融股價(jià)從2015年高點(diǎn)的每股11.62元跌至本周四的1.17元，創(chuàng)歷史新低，距離面值退市紅線(xiàn)僅一步之遙。換言之，留給公司化解債務(wù)、平息訴訟、引戰(zhàn)增資的時(shí)間越來(lái)越少。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士評(píng)論：無(wú)論是藍(lán)光、還是中天金融，主要布局非核心城市圈，在市場(chǎng)高點(diǎn)激進(jìn)擴(kuò)張、拿地成本高。而且向非主業(yè)領(lǐng)域過(guò)度多元化的房企，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率較大。但需要警惕的是，部分優(yōu)質(zhì)房企的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)此前被忽視了，比如布局一二線(xiàn)核心城市、融資成本很低的世茂，其違約就令機(jī)構(gòu)意外，也同樣無(wú)法復(fù)牌。

整體來(lái)看，根據(jù)交易所《上市規(guī)則》，A股上市公司如果連續(xù)20個(gè)交易日的每日股票收盤(pán)價(jià)均低于人民幣1元，會(huì)被強(qiáng)制退市。除藍(lán)光外，ST泰禾的市價(jià)為每股1.2元，而且2020年以來(lái)的兩年年報(bào)都是巨虧；中天金融的股價(jià)也接近1元。公司2021年巨虧100多億元，去年仍巨虧。

這些2021年以來(lái)出險(xiǎn)的房企中，迄今完成化債扭虧的企業(yè)寥寥無(wú)幾。

反而是負(fù)債規(guī)模大、業(yè)務(wù)模式不被看好的華夏幸福，如今卻率先成了化債“標(biāo)桿”。據(jù)《紅周刊》了解，華夏幸福的成功，很大程度上得益于實(shí)控人和管理層主動(dòng)調(diào)低姿態(tài)向政府求助、最大誠(chéng)意解決問(wèn)題。在央行的協(xié)調(diào)下，以銀行為主的多數(shù)大債權(quán)人放下芥蒂，如今接近八成的債務(wù)達(dá)成重組。得益于完成債務(wù)重組所確認(rèn)的債務(wù)重組收益，公司2022年有望扭虧為盈，錄得凈利潤(rùn)11億-16億元，盡管經(jīng)營(yíng)性利潤(rùn)仍為負(fù)(注:債務(wù)重組后確認(rèn)的收益屬于非經(jīng)常性損益)。而且華夏幸福還盡可能避免了大規(guī)模裁員和大比例降薪，維持了骨干業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定。

內(nèi)房股新力控股退市幾成定局

恒大等房企面臨復(fù)牌壓力

在A股部分上市房企還期待著的翻盤(pán)的可能時(shí)，港股市場(chǎng)則即將迎來(lái)2023年退市的首家內(nèi)房股。Wind顯示，截至3月15日，因資金流動(dòng)性問(wèn)題，新力控股集團(tuán)累計(jì)停牌交易日達(dá)365天，停牌交易日總天數(shù)位居在港上市的內(nèi)房企榜首，時(shí)間已經(jīng)超過(guò)17個(gè)月。

根據(jù)港交所《上市規(guī)則》規(guī)定，若上市公司持續(xù)停牌18個(gè)月，便有權(quán)將股份除牌。而到2023年3月19日，新力控股持續(xù)停牌期滿(mǎn)18個(gè)月。這也意味著，留給新力控股的時(shí)間不多了。

早在2021年12月、2022年4月、2022年9月，新力控股就先后收到聯(lián)交所的復(fù)牌指引。聯(lián)交所要求其證明，公司已遵守上市規(guī)則的相關(guān)內(nèi)容，即，上市公司須有足夠的業(yè)務(wù)運(yùn)作并且擁有相當(dāng)價(jià)值的資產(chǎn)支持其運(yùn)營(yíng)，其證券才得以繼續(xù)上市；刊發(fā)所有尚未公布的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)并處理任何審計(jì)修改；以及公布所有重大資料，以供公司股東及其他投資者評(píng)估公司的狀況。

梳理過(guò)往同樣被要求證明符合上市條件、并成功復(fù)牌的公司案例發(fā)現(xiàn)，主業(yè)運(yùn)營(yíng)情況好轉(zhuǎn)、業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)虧為盈，是能證明公司有足夠的業(yè)務(wù)運(yùn)作+擁有相當(dāng)價(jià)值的資產(chǎn)支持其運(yùn)營(yíng)的主要條件。

然而對(duì)新力控股來(lái)說(shuō)，證明公司有足夠的業(yè)務(wù)運(yùn)作、并且擁有相當(dāng)價(jià)值的資產(chǎn)支持其運(yùn)營(yíng)，并不容易。新力控股2021年下半年以來(lái)就再未披露財(cái)報(bào)，但從其近三年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，也可以窺探其盈利能力的“下坡路”趨勢(shì)。據(jù)新力控股披露公告顯示，2020年、2021年、2022年前10月，公司依次實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約1137億元、815億元、31.4億元。而且2022年，新力控股的銷(xiāo)售額出現(xiàn)斷崖式下跌，而這一變化也將在其后續(xù)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)中體現(xiàn)出來(lái)。

因停牌時(shí)間較長(zhǎng)而存在退市風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)房股遠(yuǎn)不止新力控股這一家。Wind顯示，截至3月15日，中國(guó)恒大、花樣年控股、陽(yáng)光100、當(dāng)代置業(yè)、中國(guó)奧園等內(nèi)房企港股停牌時(shí)間同樣較長(zhǎng)，累計(jì)停牌交易日在234天及以上。

其中，中國(guó)恒大自2022年3月21日起停牌，花樣年控股、陽(yáng)光100等房企自2022年4月起停牌。如上述房企不能在接下來(lái)的6個(gè)多月內(nèi)復(fù)牌，那么根據(jù)港交所《上市規(guī)則》，極有可能在今年被摘牌。

放眼整個(gè)出險(xiǎn)房企陣營(yíng)，關(guān)注度最高的是恒大。恒大違約較早、債務(wù)規(guī)模最大、超過(guò)1萬(wàn)億元，處置進(jìn)展吸引著多方注意。今年2月底，據(jù)相關(guān)報(bào)道，恒大仍未就美元債重組事宜和債權(quán)人特設(shè)小組達(dá)成妥協(xié)，另一邊，3月下旬在香港的清盤(pán)呈請(qǐng)聆訊越來(lái)越近、保殼迫在眉睫。

“債權(quán)債務(wù)問(wèn)題確實(shí)非常耗費(fèi)時(shí)間。從2021年下半年恒大債務(wù)危機(jī)出現(xiàn)，到目前大約一年半的時(shí)間，一些核心分歧還沒(méi)有解決?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：即使目前市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)，但房企本身的經(jīng)營(yíng)還沒(méi)有完全釋放，債務(wù)問(wèn)題的解決依然面臨很多不確定性因素，尤其是債權(quán)人之間受償權(quán)的優(yōu)先次序認(rèn)定、很容易扯皮。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，港股房企的退市壓力更大。一家停牌中的港股內(nèi)房股人士向《紅周刊》表示，港交所給企業(yè)復(fù)牌的寬限期為一年半，期間需完成四大主要工作：“補(bǔ)發(fā)往期財(cái)報(bào)、恢復(fù)正常財(cái)報(bào)披露進(jìn)度、完成債務(wù)重組、自動(dòng)撤銷(xiāo)清盤(pán)呈請(qǐng)，這四個(gè)項(xiàng)目都是股票復(fù)牌的關(guān)鍵條件，證明公司有能力持續(xù)經(jīng)營(yíng)?！?/p>

佳兆業(yè)復(fù)牌信號(hào)意義強(qiáng)烈

但虧損現(xiàn)狀并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)

不過(guò)也有房企逆風(fēng)翻盤(pán)，率先擺脫退市風(fēng)險(xiǎn)。3月10日，佳兆業(yè)在港股復(fù)牌，而這也是2023年以來(lái)復(fù)牌的首家出險(xiǎn)房企。在此之前，自2022年4月1日開(kāi)始，佳兆業(yè)因未刊發(fā)2021年經(jīng)審核全年業(yè)績(jī)而陷入了長(zhǎng)時(shí)間的停牌困境。

3月9日，佳兆業(yè)發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告及2022上半年業(yè)績(jī)報(bào)，并表示公司已達(dá)成全部復(fù)牌條件，申請(qǐng)公司股份自2023年3月10日起于港交所恢復(fù)買(mǎi)賣(mài)。

嚴(yán)躍進(jìn)向《紅周刊》表示，佳兆業(yè)復(fù)牌條件的獲得，源于其積極整改和風(fēng)險(xiǎn)化解工作。此次佳兆業(yè)成功引入了中信、招商蛇口、長(zhǎng)城資產(chǎn)等央企和AMC，探索出多條切實(shí)有效的紓困路徑，有效盤(pán)活資產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)基本面持續(xù)回歸良性軌道。

除此之外，嚴(yán)躍進(jìn)還認(rèn)為，佳兆業(yè)復(fù)牌事件具有非常強(qiáng)的信號(hào)意義。復(fù)牌是當(dāng)前問(wèn)題企業(yè)或困難企業(yè)逐漸走出債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要標(biāo)志。

不過(guò)值得注意的是，雖然佳兆業(yè)現(xiàn)階段暫別退市風(fēng)險(xiǎn)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)卻不容小覷。根據(jù)財(cái)報(bào)，佳兆業(yè)在2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收355.45億元，同比減少36.27%；公司擁有人虧損127.27億元，同比銳減333.65%。而在2022年上半年，佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收134.31億元，同比減少55.3%；公司擁有人虧損76.73億元，同比下滑355.51%，僅從目前的公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，佳兆業(yè)的虧損現(xiàn)狀并未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

與此同時(shí)，佳兆業(yè)的償債壓力仍舊居高不下，截至2022年6月30日止，佳兆業(yè)包括已違約或交叉違約或保護(hù)提前按要求償還條款的流動(dòng)負(fù)債高達(dá)2102.44億元。

而面對(duì)上述的諸多不確定性，投資者也選擇了“用腳投票”，復(fù)牌后佳兆業(yè)股價(jià)整體上呈現(xiàn)一路走低的趨勢(shì)，截至3月15日收盤(pán)，公司股價(jià)0.415港元/股，較其復(fù)牌前的收盤(pán)價(jià)0.84港元/股，縮水50.6%。

退市“脫困”四大難題待解

債務(wù)重組過(guò)程中債權(quán)人左右為難

房企脫身于退市水火，難在哪里？

一位參與過(guò)大型企業(yè)破產(chǎn)重整工作的律師對(duì)《紅周刊》表示，主觀上，部分出險(xiǎn)房企曾經(jīng)過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期，是導(dǎo)致如今困境的重要因素。2021年以來(lái)，不少房企對(duì)行情回暖拐點(diǎn)判斷過(guò)早，以至于出險(xiǎn)前后不急于“割肉”，即保留核心的優(yōu)質(zhì)地塊、住宅類(lèi)項(xiàng)目，希望僅靠轉(zhuǎn)讓商業(yè)、酒店、文旅、物業(yè)、車(chē)位、持有的金融機(jī)構(gòu)股權(quán)等非主業(yè)資產(chǎn)來(lái)拖到樓市回暖翻身。但拐點(diǎn)預(yù)期一再落空，非優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格偏低、達(dá)成一致的難度較大。一些債務(wù)壓力大的房企錯(cuò)過(guò)了盡早降杠桿的短暫窗口期，加大了扭虧難度。

上述人士認(rèn)為，解決這個(gè)問(wèn)題在于：把股東或?qū)嵖厝送ㄟ^(guò)“三角債”、擔(dān)保等途徑施加給上市平臺(tái)的債務(wù)擺脫掉，把虧損資產(chǎn)和項(xiàng)目剝離，引入新的戰(zhàn)投、充實(shí)資本、修正資產(chǎn)負(fù)債表，獲得審計(jì)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可。這樣才能達(dá)到保殼的目的。其中，和大債權(quán)人、地方政府、監(jiān)管層的協(xié)調(diào)至關(guān)重要。但這一切的前提是企業(yè)實(shí)控人、管理層“不躺平”，希望生意繼續(xù)做下去。一旦管理層、實(shí)控人“躺平、擺爛”，那么脫困難度會(huì)很大。

此外，出險(xiǎn)房企面臨諸多障礙?！氨热纾芏喑鲭U(xiǎn)房企大規(guī)模裁員，投資者關(guān)系團(tuán)隊(duì)、財(cái)務(wù)部門(mén)是壓減人力成本的重點(diǎn)對(duì)象，CFO離職是普遍現(xiàn)象，也加大了編制財(cái)報(bào)的難度?！?/p>

“站在審計(jì)機(jī)構(gòu)的角度，出險(xiǎn)房企目前的難點(diǎn)在于，大量潛在壞賬和虧損風(fēng)險(xiǎn)，復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系和表外負(fù)債、違規(guī)擔(dān)保梳理不清、財(cái)務(wù)影響難以測(cè)算，經(jīng)營(yíng)上面臨的高度不確定性，使得會(huì)計(jì)師事務(wù)所不敢為財(cái)報(bào)和審計(jì)機(jī)構(gòu)擔(dān)責(zé)?！鄙鲜鋈耸糠治稣f(shuō)。

債權(quán)人又持什么態(tài)度？《紅周刊》綜合幾位債券持有人的觀點(diǎn)，他們的擔(dān)憂(yōu)在于：房企債務(wù)重組的實(shí)施周期越來(lái)越長(zhǎng)，比如已經(jīng)落地的華夏幸福債務(wù)重組，債券展期8年兌付；今年2月公布的世茂建設(shè)債券重組方案分13期、到2027年完成兌付。但期間有太多不確定性，比如華夏幸福的實(shí)際償債進(jìn)展不如預(yù)期，但一旦參與債務(wù)重組，就意味著放棄了采取法律訴訟等手段的權(quán)力。這令一些債權(quán)人感到左右為難。

此外，去年中國(guó)房地產(chǎn)還有大額美元國(guó)際債券未及時(shí)償付，如前文提到的以恒大為首的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與境外債券投資者進(jìn)行的談判進(jìn)展寥寥。在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)嘗試恢復(fù)健康之際，這對(duì)行業(yè)的影響也不能忽視。

知名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張宏偉向《紅周刊》指出，2023年會(huì)有部分房企陸續(xù)退市。其中包括近兩三年來(lái)經(jīng)營(yíng)不善或已經(jīng)爆雷的小房企，這類(lèi)企業(yè)債務(wù)壓力較大，又疊加銷(xiāo)售不暢等諸多因素，雖然當(dāng)前整體融資環(huán)境迎來(lái)小幅改善，但大部分已經(jīng)爆雷的房企基本上很難翻身。

張宏偉認(rèn)為，對(duì)于已經(jīng)啟發(fā)退市風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，很難使它們?cè)倩氐皆瓉?lái)正常的投資開(kāi)發(fā)，以及運(yùn)營(yíng)、銷(xiāo)售的狀態(tài)。它們能夠去做得更多可能是，利用當(dāng)前的各方面政策盡可能確保自己現(xiàn)有的存量地塊、項(xiàng)目進(jìn)入一個(gè)正常的開(kāi)發(fā)狀態(tài)，實(shí)現(xiàn)保交樓、保交付。

地產(chǎn)銷(xiāo)量反彈推動(dòng)房企加速債務(wù)重組

火熱行情能否延續(xù)有待新政策助力

“如果房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售端能持續(xù)回暖，那后面的這一系列問(wèn)題也都有望迎刃而解?！敝档米⒁獾氖?，多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》強(qiáng)調(diào)了房企銷(xiāo)售能力對(duì)解決出險(xiǎn)難題的重要性。

一位房地產(chǎn)內(nèi)部人士李淼（化名）向《紅周刊》指出，房企退市風(fēng)險(xiǎn)加劇的背后原因，歸根到底還在于房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不好、銷(xiāo)售表現(xiàn)疲軟等問(wèn)題。相反，如果其銷(xiāo)售表現(xiàn)能夠回暖，那后面的這一系列問(wèn)題也都有望迎刃而解。

張宏偉向《紅周刊》表示，在爆雷企業(yè)中，有望復(fù)活并逃離退市風(fēng)險(xiǎn)的僅是少數(shù)。在區(qū)分維度上，可以關(guān)注那些在整體上資產(chǎn)結(jié)構(gòu)和質(zhì)量相對(duì)較好的企業(yè)，比如，大部分項(xiàng)目集中于一、二線(xiàn)城市，而銷(xiāo)售情況有望伴隨市場(chǎng)復(fù)蘇出現(xiàn)好轉(zhuǎn)且大部分項(xiàng)目還有盈利可能性，僅因?yàn)榍捌趥鶆?wù)壓力較大而出現(xiàn)短期兌付風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)。

張宏偉還指出，對(duì)于還沒(méi)有觸發(fā)退市風(fēng)險(xiǎn)的這些企業(yè)來(lái)說(shuō)，當(dāng)務(wù)之急，是乘著現(xiàn)在市場(chǎng)復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的苗頭和趨勢(shì)，加快銷(xiāo)售節(jié)奏。銷(xiāo)售回款，是一家房企未來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況能否持續(xù)好轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)要素，有了持續(xù)且穩(wěn)定的銷(xiāo)售回款之后，才能維持項(xiàng)目的正常開(kāi)發(fā)、債務(wù)的償還等。

嚴(yán)躍進(jìn)建議，“關(guān)鍵是要牢牢把握市場(chǎng)的行情復(fù)蘇態(tài)勢(shì)”。當(dāng)前市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，理論上有助于解決此類(lèi)問(wèn)題，房企應(yīng)積極把握。

對(duì)房企而言銷(xiāo)售表現(xiàn)的重要性不言而喻，而近期，少數(shù)存在退市風(fēng)險(xiǎn)的房企其銷(xiāo)售表現(xiàn)也開(kāi)始明顯發(fā)力。比如，2月底，中國(guó)恒大在其月度工作會(huì)上提出要再接再厲、緊抓市場(chǎng)機(jī)遇，并于3月份推出1萬(wàn)套現(xiàn)房大優(yōu)惠。按其目標(biāo)，恒大要加足馬力實(shí)現(xiàn)一季度業(yè)績(jī)“開(kāi)門(mén)紅”。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份恒大單月銷(xiāo)售額47億元，環(huán)比增長(zhǎng)141%，同比暴增667%。

前述內(nèi)房股人士也認(rèn)為，政策、樓市的同步回暖，對(duì)房企的債務(wù)重組談判、推進(jìn)復(fù)牌工作起到很大的支撐作用。公開(kāi)數(shù)據(jù)也佐證，2月份的樓市整體恢復(fù)較1月有顯著回升，特別是百城新房?jī)r(jià)格環(huán)比持平，終結(jié)了連續(xù)多月的下跌態(tài)勢(shì)?！胺N種恢復(fù)態(tài)勢(shì)之下，給予房企信心，能順利和債權(quán)人談判、完成債務(wù)重組，從而在寬限期內(nèi)達(dá)成復(fù)牌指引并恢復(fù)交易?！?/p>

值得注意的是，進(jìn)入3月份，樓市高頻數(shù)據(jù)有所走低，市場(chǎng)對(duì)“小陽(yáng)春”能否持續(xù)產(chǎn)生了疑問(wèn)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《紅周刊》表示：這一波樓市“小陽(yáng)春”，二線(xiàn)城市靠較低的首套房?jī)?yōu)惠利率，“一線(xiàn)城市很大程度上是學(xué)區(qū)房，其中經(jīng)營(yíng)貸起到很大作用”。張大偉認(rèn)為，“2023年上半年整體繼續(xù)低迷，部分市場(chǎng)有望出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’”，特別是一線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)全面上漲的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，但因?yàn)槎追空呶磳捤傻仍??！￡?yáng)春’是不是持續(xù)，就需要看后續(xù)是否會(huì)有更多政策。

（本文已刊發(fā)于3月18日《紅周刊》，文中提及個(gè)股僅為舉例分析，不做買(mǎi)賣(mài)推薦。）

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