2023年3月16日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十屆中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)家峰會”在北京國貿(mào)大酒店盛大召開，會議發(fā)布了2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果。

▲?2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果會場圖

(資料圖片)

▲參會企業(yè)代表合影圖（部分）

濱江集團(tuán)憑借戰(zhàn)略聚焦，在熟悉的領(lǐng)域精進(jìn)，將大運營能力發(fā)揮極致，不盲目擴(kuò)張始終堅守發(fā)展紅線，銷售金額與投資金額雙雙發(fā)力。依賴交付力、產(chǎn)品力和服務(wù)力，濱江集團(tuán)持續(xù)提升市場口碑，夯實財務(wù)穩(wěn)健抵御市場風(fēng)險，蟬聯(lián)“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)”、“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)——盈利能力TOP10”?“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)——成長性TOP10”，并在新增榜單?“2023中國房地產(chǎn)百強(qiáng)經(jīng)營安全性優(yōu)秀企業(yè)”中獲得佳績。

▲2023年濱江集團(tuán)榮譽(yù)證書

2022年，房地產(chǎn)行業(yè)在艱難中前行。能在這樣的市場環(huán)境下“生存”下來實屬不易，更難的是如何鞏固和提升自身的市場地位。盤點業(yè)內(nèi)企業(yè)的表現(xiàn)，我們發(fā)現(xiàn)濱江集團(tuán)是“千億俱樂部”中目標(biāo)完成率最高的企業(yè)之一，并且是權(quán)益拿地金額最高的民營企業(yè)。

銷售份額逾1%，市場韌性強(qiáng)勁

濱江集團(tuán)2022年實現(xiàn)銷售額1539億元，位列中指研究院2022年房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜第13位，比去年同期大幅前進(jìn)9位，這也是濱江集團(tuán)首次躋身行業(yè)前15名。

將濱江集團(tuán)歷年以來的銷售額占全國商品房銷售額的份額來看，2022年濱江集團(tuán)銷售額市場份額達(dá)到1.15%，較2018年的0.57%翻倍。尤其是，市場調(diào)整期的2021年和2022年，占比分別提升0.14和0.22個百分點，行業(yè)份額的提升，進(jìn)一步印證了濱江集團(tuán)的實力和地位。

圖：濱江集團(tuán)2018-2022年銷售額及行業(yè)份額

數(shù)據(jù)來源：濱江集團(tuán)歷年年報、CREIS中指數(shù)據(jù)

同比來看，雖然受市場環(huán)境影響銷售額同比下降9.0%，而同期的全國房地產(chǎn)商品房銷售額同比降幅達(dá)到26.7%，濱江集團(tuán)的降幅遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)行業(yè)近18個百分點。值得關(guān)注的是，近五年以來，濱江集團(tuán)銷售額的增速均高于行業(yè)10個百分點以上，體現(xiàn)出強(qiáng)勁的市場韌性。

圖：2018-2022年濱江集團(tuán)銷售額同比增幅行業(yè)對比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS、企業(yè)年報披露

根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，公開2022年銷售業(yè)績目標(biāo)15家企業(yè)中，濱江集團(tuán)業(yè)績完成率達(dá)到96.2%，是僅有的業(yè)績完成率超9成的3家企業(yè)之一。與中指研究院監(jiān)測的公布銷售目標(biāo)的15家房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)完成率均值73.6%相比，濱江集團(tuán)的目標(biāo)完成率高出22.6個百分點。

權(quán)益拿地金額全國前十，新增貨值1500億

在土地投資方面，濱江集團(tuán)2022年共斬獲41宗寶地，總投資金額733億元，其中權(quán)益金額374億元，新增貨值1500億元，年底總土地儲備超3000億元。權(quán)益拿地金額位列中指研究院全國房企權(quán)益拿地金額榜單的第七位，首次躋身TOP?10。

圖：濱江集團(tuán)土地開拓分布圖

從拿地銷售比來看，濱江集團(tuán)的拿地銷售比為42.5%，在權(quán)益拿地金額TOP10企業(yè)中，僅次于建發(fā)房產(chǎn)，位列第二位。濱江集團(tuán)2022年的擴(kuò)儲戰(zhàn)績不僅在民營房企中遙遙領(lǐng)先，與眾多資金實力雄厚的央企、國企相比也毫不遜色。

圖：2022年權(quán)益拿地金額TOP10企業(yè)拿地銷售比

土地是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，公司要正常發(fā)展運營必須要拿地，濱江之所以敢拿地也是出于對下一階段宏觀經(jīng)濟(jì)和政策充滿信心，同時也對其深耕城市——杭州市場充滿信心。

濱江集團(tuán)在三十一年的發(fā)展歷程中，一直遵循著“順勢而為并量力而行”的發(fā)展之道。尤其是在行業(yè)調(diào)整期，持續(xù)在熟悉的領(lǐng)域精進(jìn)，將大運營能力發(fā)揮極致，不盲目擴(kuò)張始終堅守發(fā)展紅線，這些都是濱江集團(tuán)銷售業(yè)績的核心支撐。

精耕深耕大本營杭州，市占率首超20%

濱江長期深耕杭州市場，始終將杭州及浙江省作為公司發(fā)展的重點區(qū)域，一直是區(qū)域深耕房企的典型樣本。從近幾年濱江集團(tuán)銷售額的城市占比來看，杭州對于企業(yè)的戰(zhàn)略重要成都越來越高，尤其是2022年的銷售額絕大部分來自于深耕杭州的優(yōu)勢。

圖：濱江集團(tuán)2017-2022年杭州市場銷售份額占比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

作為杭州本土企業(yè)的領(lǐng)跑者，濱江集團(tuán)一直以杭州市場作為大本營。2017-2022年，濱江集團(tuán)的杭州市場份額翻倍，從2017年的7.8%增至2022年的20.8%，在杭州市場份額首次突破20%。

表：濱江集團(tuán)2022年杭州市場中簽率低于20%開盤項目

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

據(jù)中指研究院的新開盤統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2022年濱江集團(tuán)在杭州推出商品住宅15000余套，整體中簽率32.92%。其中19次開盤中簽率低于20%，基本以改善項目為主，均價5萬元/㎡以上項目過半。

尤其是12月首開的奧體板塊濱江攬奧望座，92套300㎡以上的大戶型房源，共有1273組購房者報名，綜合中簽率僅7.23%，并觸發(fā)限售。近百套千萬豪宅，過千組家庭報名并觸發(fā)限售，濱江集團(tuán)再一次向杭州市場展示了其在中高端市場超強(qiáng)的品牌粘性。

從產(chǎn)品適配到高效運營，卓越的大運營賦能

中指研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年濱江集團(tuán)項目首開去化率達(dá)77.3%，遠(yuǎn)高于杭州市場（含臨安富陽）59.8%的平均去化水平。憑借輸出適配產(chǎn)品、提高產(chǎn)品溢價、精準(zhǔn)拿地疊加高效運營，濱江不斷放大本土領(lǐng)先優(yōu)勢。

首先，深入研究產(chǎn)品定位。根據(jù)項目特質(zhì)、地塊情況和客群定位，打造適配產(chǎn)品，一圈層做豪宅，二圈層做改善，憑過硬的產(chǎn)品力，兼顧多層次產(chǎn)品快流速和高流量。

其次，主打高產(chǎn)品溢價。以杭州的大平層為例，憑借產(chǎn)品、地段和品牌優(yōu)勢，建立核心競爭力，打入到杭州富豪云集的高端市場，實現(xiàn)高溢價。典型如濱江定福閣、棠前嘉座、世紀(jì)國泰中心等項目，多次登頂千萬級別的杭州大平層銷售榜。

第三，精準(zhǔn)拿地疊加高效運營。濱江在杭州拿地項目要么是深耕的熟悉區(qū)域，要么是市場供需失衡的區(qū)域。在這些區(qū)域，發(fā)揮兩級管控、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、長期供方等制度優(yōu)勢，實現(xiàn)項目更快周轉(zhuǎn)。

例如濱江集團(tuán)位于勾莊北部新城板塊的福翠里項目，于2022年6月30日拿地，距離拿地僅僅過去了76天便首開，且首開成績十分優(yōu)異：268套房源，吸引到了1901組報名登記，整體中簽率14.1%。

低杠桿+低融資成本，穩(wěn)健優(yōu)勢凸顯

在房地產(chǎn)資金緊縮、現(xiàn)金流為王的當(dāng)下，濱江集團(tuán)三道紅線始終保持綠檔的穩(wěn)健態(tài)度穩(wěn)固前行。2022年中期業(yè)績顯示，濱江集團(tuán)扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65.47%，凈負(fù)債率為85.79%。債務(wù)期限構(gòu)成上，短期債務(wù)為178.96億元，占比僅為32.07%，低于期末貨幣資金（197.79億元），現(xiàn)金短債比為1.11倍，可有效覆蓋短期債務(wù)。

圖：2022上半年濱江集團(tuán)“三道紅線”情況

數(shù)據(jù)來源：2022濱江集團(tuán)半年度報告

濱江集團(tuán)曾坦言：“我們只是運氣比較好，在可以大量運用杠桿的時候控制住了欲望，也守住了底線。”深處當(dāng)下行業(yè)調(diào)整周期中，強(qiáng)于品質(zhì)、精于管理、穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)勢進(jìn)一步彰顯。

并且在審慎的融資態(tài)度下，長期以來，不管行業(yè)經(jīng)歷怎樣的調(diào)控手段，濱江集團(tuán)都保持著遠(yuǎn)低于行業(yè)均值的融資成本。財務(wù)數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)2017年至2021年的平均融資成本分別為6％、5.8％、5.6％、5.2％和4.9%，逐年下降，2022年進(jìn)一步下降至4.6%，成為國內(nèi)融資成本最低的民營房企之一。

圖：濱江集團(tuán)綜合融資成本走勢

數(shù)據(jù)來源：濱江集團(tuán)歷年年報、半年度報告

在支持民營房企發(fā)債融資的“三支箭”正式落地之前，房地產(chǎn)市場低位振蕩，行業(yè)一片悲觀情緒，企業(yè)的融資難度很大，民營房企幾乎喪失了發(fā)債資格。但在這種背景下，濱江卻在8月22日成功發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，規(guī)模為人民幣9.4億元，利率僅為4.8%；這是繼今年7月1日濱江成功發(fā)行短期融資9.7億元后再次發(fā)債成功。2022年8月22日，濱江集團(tuán)成功發(fā)行當(dāng)年第一期中期票據(jù)，規(guī)模為9.4億元，利率僅為4.8%；這是繼去年7月1日成功發(fā)行短期融資9.7億元后再次發(fā)債成功。

2022年12月以來，地產(chǎn)融資政策暖風(fēng)頻吹，濱江集團(tuán)再迎利好。11月-12月，上海銀行、興業(yè)銀行、中信銀行、杭州銀行等合計向濱江集團(tuán)綜合授信總數(shù)超3300億元。

在房地產(chǎn)市場的調(diào)整期，產(chǎn)品對于企業(yè)而言更為重要。在濱江集團(tuán)的戰(zhàn)略中，板塊沒有三六九等，也不會區(qū)別對待的打造產(chǎn)品，只要是濱江集團(tuán)來了，就必然要把好的產(chǎn)品帶來！交付之后的服務(wù)進(jìn)一步增加客戶粘性，為業(yè)主兌現(xiàn)?“美好生活”的承諾。

33盤完美交付，量多而“質(zhì)優(yōu)”

從杭州，到浙江金華、寧波、溫州、臺州等多個城市，濱江集團(tuán)2022年交付了33個項目，其中杭州地區(qū)18個，其他城市15個，新增32000多戶濱江業(yè)主，交付數(shù)量大幅創(chuàng)企業(yè)歷年來之最。

交付的規(guī)模的大幅提升，對濱江集團(tuán)的開發(fā)能力提出了更高的要求，工期、品控都是挑戰(zhàn)。而面對挑戰(zhàn)，濱江集團(tuán)實現(xiàn)了?“提速保質(zhì)”，交付項目無一例外都是高品質(zhì)交付、按時甚至部分項目提前交付。保持高水準(zhǔn)、高效率的穩(wěn)健開發(fā)，這就是濱江的“交付力”。

圖：濱江集團(tuán)杭州項目交付實景照片

圖：濱江集團(tuán)外地項目交付實景照片

硬核產(chǎn)品力，“濱江造”更受青睞

在杭州市場，尤其是中高端市場，?“濱江造”更受市場和客戶青睞，這有賴于企業(yè)成熟的產(chǎn)品體系，以及嚴(yán)苛的品質(zhì)管控，更是對濱江集團(tuán)31年來產(chǎn)品營造的高度認(rèn)可。

表：濱江集團(tuán)建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范

數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理

無論是拿地規(guī)劃，還是設(shè)計、用材、施工，濱江有穩(wěn)定合作的上下游供應(yīng)商?；谶@樣成熟的產(chǎn)品體系，濱江能夠持續(xù)、標(biāo)準(zhǔn)化穩(wěn)定輸出。

濱江對產(chǎn)品的細(xì)節(jié)把控，大到墻面上的一塊磚石，小到到園區(qū)內(nèi)的每一簇花叢、每一塊草皮。濱江集團(tuán)董事長戚金興一直保持了一個習(xí)慣，每個項目至少要去三次：開工儀式、樣板房檢查、交付驗收。且濱江集團(tuán)堅守“嚴(yán)格按照樣板房、嚴(yán)格按照合同契約、嚴(yán)格按照政府備案”這三個原則，樣板間“所見即所得”便逐漸刻入大眾普遍的印象中，成為了公認(rèn)的豪宅定制專家。

圖：濱江集團(tuán)董事長戚金興視察項目

服務(wù)加分，居住品質(zhì)有保障

物業(yè)服務(wù)和管理一直是濱江品質(zhì)的一個重要組成部分。濱江深知，品質(zhì)生活是需要用心經(jīng)營的，大到園區(qū)維護(hù)，小到服務(wù)業(yè)主，每一項服務(wù)，都是住宅品質(zhì)的延伸。

2022年，濱江服務(wù)實際管理面積增加了1200萬平方米，營業(yè)收入增加40%左右。面積增量是自濱江服務(wù)成立以來最多的一年，在各開發(fā)企業(yè)迫切搶物業(yè)、保物業(yè)的環(huán)境下，增量實屬難得。上市三年多時間，濱江物業(yè)服務(wù)的管理能力、業(yè)主居住品質(zhì)都在進(jìn)一步提升。

目前，濱江物業(yè)服務(wù)還在有質(zhì)量地拓展其他城市、縣城，讓更多人享受到濱江服務(wù)。

結(jié)語

2022年，濱江集團(tuán)是房地產(chǎn)行業(yè)中少有的實現(xiàn)穩(wěn)中有質(zhì)發(fā)展的民營企業(yè)之一，得益于杭州市場的精耕深耕、持續(xù)提升的大運營能力，疊加交付力、產(chǎn)品力和服務(wù)力，夯實濱江集團(tuán)長期可持續(xù)發(fā)展內(nèi)核，未來的5—10年將是濱江高質(zhì)量發(fā)展的最好階段。對于未來的規(guī)模目標(biāo)，濱江集團(tuán)認(rèn)為未來銷售額占比維持在行業(yè)1%以上，持續(xù)發(fā)揮企業(yè)優(yōu)勢，為讓更多的老百姓能住上一套好房子，實現(xiàn)美好生活而努力奮斗！

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