來自福建的“豪宅專業(yè)戶”建發(fā)房產(chǎn)，正在殺入長(zhǎng)三角三四線市場(chǎng)。

4月4日，建發(fā)經(jīng)過133輪競(jìng)價(jià)競(jìng)得浙江麗水蓮都區(qū)一宗商住地，成交總價(jià)為9.73億元，成交樓面價(jià)16151元/平方米，溢價(jià)率41.01%。

正如建發(fā)國際（01908.HK）在今年業(yè)績(jī)會(huì)上所言：“除了一二線城市，對(duì)于一些符合改善性需求的三四線城市的土地，尤其是福建省和長(zhǎng)三角等我們比較熟悉的區(qū)域，都要去努力加強(qiáng)拓展。”

(資料圖)

建發(fā)的投資布局原本較為聚焦，在長(zhǎng)三角僅布局了寥寥高能級(jí)城市。而今年，要支撐起拓展兩千億貨值的擴(kuò)張目標(biāo)，建發(fā)正在悄然調(diào)轉(zhuǎn)投資槍口。

首入浙江麗水

沉寂了一年多的麗水土拍，被“外來戶”建發(fā)打破平靜。

其此次拿下的地塊，出讓面積28688平方米，容積率2.0-2.1，建筑面積60244.8平方米。其中可建商業(yè)建筑面積500-1000平方米，社區(qū)配套用房不少于1380平方米。

該地塊位于麗水麗陽街與壽爾福路交叉口西南側(cè)，地處中心城區(qū)，距離麗水市政府僅1.1公里，北側(cè)是麗陽街，西側(cè)靠近紫金路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

這是麗水市區(qū)今年首宗成交地塊，取消了限價(jià)要求，僅要求按“定品質(zhì)”進(jìn)行開發(fā)建設(shè)且不實(shí)施住宅全裝修。該地塊毗鄰大家·紫金邸，后者于2021年首次開盤，毛坯預(yù)售備案均價(jià)為2.63萬元/平方米。

麗水地處浙江省“尾部”，其GDP總量也常年位于省內(nèi)下游。2021年初，22個(gè)高能級(jí)城市推行集中供地的消息，曾讓部分品牌房企下沉至麗水，掀起一陣搶地潮。當(dāng)年3月，大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）首入麗水，斥資16.6億元拿下一宗地塊，以2.1萬元/平方米的樓面價(jià)刷新了該市記錄。

不過，自2021年下半年開始，樓市入秋，低能級(jí)城市率先降溫。2022年的麗水樓市，面臨著和眾多三四線城市同樣的困境，土地、新房市場(chǎng)持續(xù)低迷，如何回暖成為棘手問題。

土地方面，不限價(jià)土地頻頻跑步入市，但整體表現(xiàn)平淡。2022年，麗水市本級(jí)，共計(jì)出讓13宗涉宅用地，僅2宗城中地塊產(chǎn)生一定程度溢價(jià)（低于10%），其余地塊多為底價(jià)成交，部分不限價(jià)地塊甚至仍由本地城投托底。

“自2021年三季度市場(chǎng)下行以來，板塊內(nèi)地塊成交樓面價(jià)基本不超過1.5萬元/平方米。此次建發(fā)地塊樓面價(jià)超1.6萬元/平方米，與去年相比，地價(jià)回暖跡象明顯?！焙玫匮芯吭褐赋?。

新房方面，2022年前11個(gè)月，該市新房成交均價(jià)同比下跌13%。去年全年，麗水僅7盤入市，推盤次數(shù)不足10次，綜合去化率遠(yuǎn)低于兩成。自去年4季度以來持續(xù)低迷，僅零星項(xiàng)目開盤。

“當(dāng)下的麗水樓市庫存高企，去化承壓，若以當(dāng)前的去化速度計(jì)算，去化周期已長(zhǎng)達(dá)27.3個(gè)月。”

建發(fā)此次拿下的地塊區(qū)位較佳，但在全市銷售仍存在不確定性的大背景下，該項(xiàng)目的去化情況仍有待后續(xù)觀察。

逆勢(shì)擴(kuò)張，適當(dāng)下沉

建發(fā)起家于福建，主打中式豪宅。2022年，民營房企資金承壓，建發(fā)則憑借資金優(yōu)勢(shì)大肆抄底。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年建發(fā)房產(chǎn)權(quán)益拿地金額為544億元，位居全國第四。建發(fā)國際財(cái)報(bào)顯示，去年共花費(fèi)土地款824億元，新增項(xiàng)目全口徑貨值1474億元，貨值權(quán)益比例約72%。

盡管“不差錢”，建發(fā)國際的投資版圖沒有攤太大，堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、城市深耕”戰(zhàn)略，獲取流動(dòng)性高并且盈利性優(yōu)的土地。

2022年，其新增貨值中有91%位于一二線城市。在長(zhǎng)三角，其新增項(xiàng)目聚焦于上海、杭州、寧波、蘇州、南京以及江陰。

而在2023年，多家房企換倉一二線，好地塊更難搶了，這意味著建發(fā)過往的打法難以延續(xù)。

“現(xiàn)在各家房企也都明白了，三四線城市的去化比較困難，還是中心城市的核心地段賣得比較好?！本G城中國（03900.HK）管理層曾在2022財(cái)年業(yè)績(jī)會(huì)上如是說。

其稱，今年綠城將采取差異化的投資策略：仍聚焦于中心城市，用以保去化，保安全；而當(dāng)形勢(shì)稍好，綠城將下沉，爭(zhēng)取更多的利潤(rùn)。

建發(fā)國際管理層也在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年一季度在熱點(diǎn)城市的拓展難度比以前大了。除了一二城市，今年也要努力拓展福建省以及長(zhǎng)三角的三四線城市。

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)尚不明朗。標(biāo)普曾拋出兩種假設(shè)：如果市場(chǎng)需求自7月份起回暖，最終2023年新房銷售額將與2022年基本持平；若市場(chǎng)的修復(fù)時(shí)點(diǎn)延后至11月，全國商品房銷售額則出現(xiàn)5%的下滑。

今年來，多數(shù)民企呈現(xiàn)業(yè)務(wù)收縮的趨勢(shì)，不少國央企亦持保守態(tài)度。例如，華潤(rùn)置地（01109.HK）2022年的簽約銷售額為3013.3億元，其2023年的銷售目標(biāo)為超過3000億元。中國金茂（00817.HK）去年的全口徑銷售額為1550億元，今年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)簽約銷售額1500億元。

而建發(fā)國際管理層則在業(yè)績(jī)會(huì)上提出，今年要追求10%-20%的銷售額增長(zhǎng)。2022年，其全口徑簽約金額約1691億元，同比增長(zhǎng)約3%。同時(shí)，建發(fā)國際提出，今年新增貨值也要同比增長(zhǎng)約36%至兩千億元。

面對(duì)不確定性，建發(fā)的擴(kuò)張之旅已拉開序幕，結(jié)局仍未可知。

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