春節(jié)過后，三四線市場有回暖嗎？房價(jià)上漲了嗎？小陽春可持續(xù)嗎？政策空間還有嗎?

1、三四線城市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性恢復(fù)

整體看，2023年開年熱點(diǎn)三四線城市新房樓市回溫明顯。

(資料圖)

截至3月末，30大中城市中三線城市商品房成交面積同比上升53.3%，30大中城市三線城市商品房月度成交套數(shù)同比上升38.7%。如果考慮過節(jié)影響，用節(jié)后可比時(shí)間段看，節(jié)后一周，30大中城市中三線城市商品房成交面積迅速回正，達(dá)7.3%。節(jié)后50天，同比增幅明顯，達(dá)35.4%。

分類看，本輪回暖結(jié)構(gòu)性分化明顯。

市場復(fù)蘇較好的是三類城市，

一是城市基本面有支撐的強(qiáng)產(chǎn)業(yè)三四線城市；

二是毗鄰中心城市的一二線衛(wèi)星城；

三是宜居、康養(yǎng)、旅游概念支撐的旅居型三四線城市。

針對強(qiáng)產(chǎn)業(yè)三四線，主要得益于民營經(jīng)濟(jì)好、制造業(yè)多、購買力強(qiáng)，新房市場逐步偏向改善化。如東莞、中山、珠海等2023春節(jié)周同比漲幅均超過50%。

針對衛(wèi)星城，主要承接中心城市人口外溢，加之自身也有一定購買力。如，環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深圳的三四線城市，小陽春效應(yīng)明顯。針對旅居三四線，主要客戶群體是，外來退休人口、高端度假人口。

如三亞，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2023年1月，三亞多樓盤單日銷售過億，新房成交1010套。如西雙版納，克而瑞云南機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023 年 1 月，新建商品住宅共成交20.87萬平方米，同比上漲 27%，環(huán)比上漲 41.5%，1月成交規(guī)模創(chuàng)下近 13個(gè)月峰值。

據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，2023年3月，西雙版納新房均價(jià)7085元/平方米，近三個(gè)月房價(jià)環(huán)比上漲。市場復(fù)蘇較差的是普通三四線地級市。以本地購買力為主，疊加一小部分大城市返鄉(xiāng)購買。多數(shù)市場無起色，量價(jià)低迷。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，欽州、江門、梧州、莆田等三四線城市2023春節(jié)周商品住宅成交面積同比跌幅仍超過50%。

價(jià)格止跌企穩(wěn)。2023年2月，70個(gè)大中城市中三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別0.3%和0.0%，自2022年1月以來首次止跌。三線城市價(jià)格指數(shù)同比雖未回正，但較之前三個(gè)月月度同比跌幅明顯收窄。

以我們實(shí)地調(diào)研的廊坊為例。年后房地產(chǎn)銷售量有回升，主要是疫情積壓需求，2月房地產(chǎn)市場最火。

以某項(xiàng)目為例，周末成交15-20套。3月熱度稍微下來一些，周末成交7-10套。價(jià)格回溫，疫情前均價(jià)1.5萬/平，疫情期間最慘淡時(shí)1.2萬/平，開年之后稍有上漲，主要和分批次開盤定價(jià)策略有關(guān)。

營銷優(yōu)惠收回，如去年12月所有房源送車位，節(jié)后市場回溫后，只針對不好去化的樓層送車位。

廊坊整體向北改善，北邊靠“京津冀一體化”、南邊靠“城鎮(zhèn)化”。南邊鄉(xiāng)縣向安次改善、安次向廣陽改善。安次區(qū)吸收南邊鄉(xiāng)縣農(nóng)村人口，靠城鎮(zhèn)化。廣陽區(qū)吸收跨城通勤的北京人，靠京津冀一體化。安次區(qū)開發(fā)商云集，項(xiàng)目扎堆，庫存大。

項(xiàng)目擱置有不同故事，榮盛龍禾花語，資金不足導(dǎo)致無法繼續(xù)建設(shè)；北辰、金融街，地價(jià)高房價(jià)卻低，因而項(xiàng)目擱置不售。限購取消，首套房認(rèn)定看貸款存量。首套首付20%、二套30%。利率首套4.1%、二套4.9%。

2、需求端：疫情積壓需求釋放，返鄉(xiāng)置業(yè)持續(xù)性差

調(diào)研來看，三四線城市主要有四類需求：

第一類是本地居民住房需求。主要有三種類型：一是住房消費(fèi)品質(zhì)升級。老房子的居住質(zhì)量明顯差于新建商品房，置換需求長期存在，尤其是疫情散點(diǎn)爆發(fā)，長時(shí)間居家將促使居民置換需求提前釋放。

二是住房消費(fèi)面積升級。三胎等生育政策放寬，三四線城市生育意愿更強(qiáng)，促使家庭人口規(guī)模增加，重新購置新房必要性提升。

三是婚育購房需求。婚房置業(yè)是三四線城市本地購房需求的主要來源。

第二類是外地務(wù)工人員置業(yè)需求。多是兩種情況：一是婚嫁在本地，這一類需求占比不高，但也存在一定的比例。二是長期在本地工作，為了更加穩(wěn)定的生活選擇在本地定居而購房。

第三類是返鄉(xiāng)置業(yè)需求。一方面，過去幾年疫情導(dǎo)致部分在外務(wù)工人員無法返鄉(xiāng)，疊加爛尾擔(dān)憂、三四線城市房價(jià)過去跌幅較大，返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者觀望情緒濃厚。

今年疫情放開，疊加地方政府集中出臺鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)政策，過去幾年積累的需求得以釋放。

例如江蘇省鹽城市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局今年年初推出一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的措施，繼續(xù)延續(xù)市區(qū)“房八條”購房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)各地分板塊開展線上線下返鄉(xiāng)置業(yè)購房專場房展會，對購買新建商品住房給予補(bǔ)貼，在鹽來鹽大專及以上學(xué)歷人才或2016年1月1日后生育二孩的家庭，購買新建商品住房的，給予所繳納契稅50%的一次性購房補(bǔ)貼，最高不超過3萬元，給予安家落戶購房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼最高不超過3萬元。

另一方面，最近幾年受疫情影響，大學(xué)畢業(yè)生在一二線就業(yè)壓力大，相對于一二線城市的高房價(jià)、高生活成本和較低的生活質(zhì)量，對于部分年輕人來說，三四線城市生活工作體驗(yàn)更好，因此“歸鄉(xiāng)就業(yè)”群體產(chǎn)生一部分新增住房需求。

第四類是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購房需求。主要是資源改善，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療、教育質(zhì)量遠(yuǎn)不如地級市，會吸引周邊居民置業(yè)。

隨著積壓需求逐步釋放，未來一部分市場需求熱度持續(xù)性不佳。

第一，城鎮(zhèn)化逐步趨緩，以城鎮(zhèn)化為邏輯的“鄉(xiāng)縣進(jìn)城買房”會放慢。截至2023年3月，根據(jù)24個(gè)有代表性的三四線城市數(shù)據(jù)，三四線城市的城鎮(zhèn)化率為58.92%，過去3年的年均增速為1.92%，相較2012年-2019年的2.33%，增速顯著放慢。

第二，返鄉(xiāng)置業(yè)、籍貫人口回流產(chǎn)生的需求，之所以集中釋放，和前面幾年疫情積壓有關(guān)。未來隨著疫后核心城市經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，人口會繼續(xù)以“低能級-高能級”方向流動，所以這部分需求可持續(xù)性較差。第三，棚改貨幣化落幕后，三四線本地需求會以相對平穩(wěn)的一種狀態(tài)穩(wěn)步釋放，難以復(fù)制2014-2016年棚改催生的大量需求。

3、供給端：庫存較大，需加快存量項(xiàng)目入市

三四線城市庫存壓力大。分能級比較來看，60座三四線城市樣本數(shù)據(jù)顯示商品房普通住宅去化周期為24個(gè)月，同比增加56%，亦位居各能級之首。

不同城市結(jié)構(gòu)性表現(xiàn)來看，佛山、惠州、煙臺的庫存總量位居高位，均超過900萬平方米。而上饒、衢州的庫存總量均低于100萬平方米，庫存壓力較?。煌?、惠州、煙臺、珠海、日照的2月去化周期遙遙領(lǐng)先，高位保持，均超過30個(gè)月。而菏澤、泉州、上饒、岳陽的2月去化周期均低于15個(gè)月，去化風(fēng)險(xiǎn)相對較低。

從歷史維度來看，2023年2月三四線去化周期25個(gè)月、商品房普通住宅庫存總量2.83億平方米，均位居近三年月度數(shù)據(jù)的高位。三四線城市的去化周期和庫存總量在疫情期間呈總體上升態(tài)勢?？傮w而言，三四線城市庫存壓力較大，去庫存腳步放緩。

三四線城市庫存壓力大，有以下兩個(gè)主要原因：其一，前期房企過度擴(kuò)張。

2017年到2019年，三四線城市的用地面積增長幅度較大，用地面積環(huán)比均超過10%。2019年度用地面積高達(dá)2.4億平方米，保持高位。外加土地溢價(jià)率居高不下、疫情期間國民經(jīng)濟(jì)增速放緩和市場信心下降等多重因素，房企趨于保守，購房者持觀望態(tài)度，進(jìn)而導(dǎo)致三四線城市庫存負(fù)擔(dān)加重；

其二，城鎮(zhèn)化放緩。截至2022年末，我國城鎮(zhèn)人口總數(shù)為9.2億人，占人口總數(shù)65.2%，較2021年微增0.5%。自2015年起，我國城鎮(zhèn)人口比重增速逐漸放緩，2022年增速為0.8%，較2021年低0.5個(gè)百分點(diǎn)。由于三四線城市去庫存主要依靠鄉(xiāng)縣居民，因此城鎮(zhèn)化放緩會從需求端影響商品房成交量，進(jìn)而使得三四線城市的庫存壓力增大。

4、未來有何政策空間？

2021年至今，三四線城市成為樓市政策松綁的前沿陣地，出臺了包括放松限購、調(diào)整公積金政策、降低首付比例和貸款利率、發(fā)放購房補(bǔ)貼等政策。

行政層面，佛山、東莞、秦皇島和惠州部分地區(qū)全面放開限購，淮安對符合條件的居民放開限購，馬鞍山市提高高層次人才首次購房公積金貸款額度至60萬元。

四川自貢放寬公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定政策。金融方面，主要是下調(diào)房貸利率和首付比例，截至3月1日，房貸利率持續(xù)下降，至少已有48城首套房貸款利率低于4%。

其中36個(gè)是三四線城市。云浮已取消利率下限，柳州、常德、珠海和株洲是目前全國商貸利率最低水平，為3.7%。

多地下調(diào)二套房首付比例至30%、首套房商貸首付比例至20%，其中三四線城市占大多數(shù)。如菏澤、贛州、南通首套房首付比例僅20%，荊州、唐山、臨沂二套房首付30%。稅收層面，德宏州購買新房給予一次性50%契稅額補(bǔ)貼。六安市實(shí)施“二孩”“三孩”家庭購房契稅補(bǔ)貼。購房人在辦理不動產(chǎn)權(quán)證后可按照

實(shí)際繳納契稅的50%申請契稅補(bǔ)貼。桐城市財(cái)政給予購房的企業(yè)職工已繳納契稅50%補(bǔ)貼。襄陽市襄州區(qū)首次購房將享有2萬元補(bǔ)貼及50%契稅補(bǔ)貼。宿遷市中心城區(qū)購商品住房給予購房補(bǔ)貼，契稅最高補(bǔ)貼100%。

到了2023年，“因城施策”的利好政策工具箱已能出盡出，剩余還有政策空間的是支持發(fā)展保障性租賃住房，但難以復(fù)制已往的棚改催生的大量需求。地方政府直接回購或鼓勵(lì)國有企業(yè)回購商品房。

在市場承壓的環(huán)境下，地方政府收購商品房首先能夠?qū)崿F(xiàn)快速去庫存，減輕房企的資金周轉(zhuǎn)壓力；其次可以穩(wěn)房價(jià)，幫助房企回籠資金，降低大幅度降價(jià)售房的壓力。

但拉動力度與以往棚改不具可比性。2014 年以來，棚改貨幣化撬動了三四線的房地產(chǎn)市場，并成為拉動全國銷售增長的重要因素之一。

2014-2018 年，實(shí)際執(zhí)行的棚改套數(shù)逐年上升，分別為470、601、606、609和626萬套。但 2018 下半年開始調(diào)整棚改政策，取消貨幣化安置政策，大幅降低了三四線房地產(chǎn)市場的實(shí)際購買力和市場熱度。

2019年棚改實(shí)際僅執(zhí)行316萬套，同比下降 49.5%。2020年-2021年，棚改執(zhí)行套數(shù)繼續(xù)下降，分別為209和165萬套。棚改已經(jīng)階段性完成了歷史使命。

三四線城市供地充足，后續(xù)大幅供地要謹(jǐn)慎，應(yīng)將重點(diǎn)放在保交付、消化存量供給上。

風(fēng)險(xiǎn)提示?

1）房地產(chǎn)市場超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前復(fù)蘇持續(xù)性有待觀察，可能是節(jié)后季節(jié)性復(fù)蘇。

2）對政策解讀偏差。房地產(chǎn)周期不同，分線城市基本面差異，導(dǎo)致政策解讀判斷時(shí)存在局限性。

3）調(diào)研樣本有限，不足以反映市場主體。各城市分區(qū)域有分化現(xiàn)象，報(bào)告僅反映了可觀測樣本情況。

4）疫情擾動。復(fù)蘇判斷基于當(dāng)前疫情過峰，如果后續(xù)疫情反復(fù)，市場存在超預(yù)期下行風(fēng)險(xiǎn)。

5）數(shù)據(jù)可得性局限。數(shù)據(jù)可得性受限，部分?jǐn)?shù)據(jù)口徑不是完全一致，斟酌比對使用。

6）分析師調(diào)研偏差。分析師調(diào)研采用的方式方法具有局限性，調(diào)研結(jié)果與實(shí)際存在一定偏差。

來源：夏磊觀察 已獲得授權(quán)，向原作者表示感謝！

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