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人們最為矚目的兩個(gè)焦點(diǎn)，一個(gè)是房屋的定價(jià)，另一個(gè)則是貸款的利率，這兩個(gè)因素與購(gòu)買房產(chǎn)的成本息息相關(guān)。在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)過高，銀行貸款利息過高成為影響老百姓買房意愿的主要原因之一。在住房抵押購(gòu)房的過程中，購(gòu)房者、開發(fā)商和銀行之間存在著利益的沖突，對(duì)于購(gòu)房者而言，住房?jī)r(jià)格和貸款利息均呈現(xiàn)出相對(duì)較低的水平；對(duì)于開發(fā)商而言，房屋的定價(jià)與其品質(zhì)成正比，而對(duì)于銀行而言，則與其價(jià)格成正比。這三個(gè)人從不同的角度出發(fā)，得出的結(jié)論也不盡相同。

對(duì)于那些已經(jīng)開始按揭購(gòu)房，但仍在為月供而苦苦掙扎的人來說，他們最渴望的是5年期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR能夠進(jìn)一步降低，因?yàn)樵鹿┦且豁?xiàng)不變的支出，再加上疫情的沖擊，許多人的工資都會(huì)下降，這使得他們?cè)谶@種情況下還需要還錢，承受著巨大的壓力。

(相關(guān)資料圖)

這片土地仿佛是一個(gè)長(zhǎng)期飽受干旱之苦的國(guó)度，卻在某個(gè)時(shí)刻迎來了一場(chǎng)突如其來的降雨。從去年開始，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，房?jī)r(jià)不斷上漲的趨勢(shì)得到控制，但與此同時(shí)，一些城市的樓市出現(xiàn)“拐點(diǎn)”.“拐點(diǎn)”究竟是怎么形成的呢？本月中央銀行宣布五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LPR降低，由4.6%下降到4.45%，降低15個(gè)基點(diǎn)。這對(duì)于購(gòu)房者來說是件好事，因?yàn)樗馕吨磥硪荒陜?nèi)將少還一筆房貸。根據(jù)計(jì)算，假設(shè)貸款總額為一百萬(wàn)，在20年等額本息的情況下，每個(gè)月的償還金額約為81元，而20年的累積節(jié)約房款花費(fèi)則約為1.9萬(wàn)元，而在30年的情況下，每月的償還金額約為89元，30年的累積節(jié)約金額約為3.2萬(wàn)元，這意味著購(gòu)房費(fèi)用將減少。

一、起源于股票抵押貸款的客戶群體

住房存量貸款客戶可分為兩類，一類是以住房為抵押的貸款客戶，另一類則是以住房為抵押的貸款客戶。

在2019年12月之前，住房抵押貸款的貸款利率是根據(jù)一定數(shù)量的基準(zhǔn)利率波動(dòng)而定。在那個(gè)年代，貸款利率與房?jī)r(jià)之間沒有明顯關(guān)系。當(dāng)時(shí)，超過五年的貸款基準(zhǔn)利率為4.90%，若購(gòu)房合同中規(guī)定的貸款利率在該基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上漲30%，則實(shí)際貸款利率為6.37%。在那個(gè)時(shí)代，許多擁有貸款資格的人將其貸款利率提高了20%，甚至達(dá)到了30%。

2019年12月底，中央銀行公布[2019]30號(hào)文，宣布存量浮動(dòng)貸款利率貸款定價(jià)轉(zhuǎn)換啟動(dòng)，要求貸款金融機(jī)構(gòu)和客戶進(jìn)行磋商，把原合同中約定的利率定價(jià)方式變?yōu)長(zhǎng)PR定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)（加點(diǎn)為負(fù)值），商業(yè)性住房加點(diǎn)數(shù)值則固定于合同剩余期限內(nèi)。對(duì)于存量住房，我們通常會(huì)認(rèn)為是銀行根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)整后的價(jià)格。在住房抵押貸款利率波動(dòng)之前，這是住房貸款的存量所在。

自2020年起，銀行與銀行之間的浮息貸款合同將不再以銀行為基礎(chǔ)簽署，這一規(guī)定已被《通知》所明確。在貸款利率方面，也將從目前的固定利率改為浮動(dòng)利率，并對(duì)不同檔次的貸款給予相應(yīng)優(yōu)惠。此處呈現(xiàn)的是住房抵押貸款利率的波動(dòng)。

在住房按揭制度實(shí)施之前，住房?jī)?chǔ)蓄者在LPR協(xié)議中享有一定程度的加點(diǎn)和固定利率的雙重選擇。那么當(dāng)房貸到期時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)該怎樣選擇呢？由于缺乏對(duì)未來LPR走勢(shì)的準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，因此有些人會(huì)選擇LPR，以便根據(jù)LPR的變化進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。另外，還有一些人則會(huì)選擇加個(gè)常數(shù)，即在未來一段時(shí)間內(nèi)保持原來的貸款利息不變。有些人傾向于選擇固定的貸款利率，無(wú)論P(yáng)R的變化如何，個(gè)人房貸的還款利率都是恒定的，而LPR的波動(dòng)與個(gè)人無(wú)關(guān)。

二、隨著LPR的再次下滑，利率持續(xù)走低,

自2019年8月LPR利率公布以來，該利率經(jīng)歷了五次下調(diào)，從4.85%降至4.45%，累計(jì)下降了0.4個(gè)百分點(diǎn)，即40個(gè)基點(diǎn)。本月是最大的一次，下調(diào)了15個(gè)基點(diǎn)。

為何如此巨大的降幅出現(xiàn)，這與當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的供過于求和房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷密切相關(guān)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響尤為顯著，其直接或間接地影響著GDP。從這個(gè)角度上看，如果不大力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，就不能實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的高速發(fā)展。在此背景下，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，無(wú)疑是促進(jìn)GDP增長(zhǎng)的一種行之有效的途徑。

在此之前，中國(guó)人民銀行與中國(guó)人民銀行聯(lián)合發(fā)布了一份通知，旨在調(diào)整差別化住房信貸政策，將第一套住房的商業(yè)個(gè)人住房貸款利率下調(diào)至不少于20個(gè)基本點(diǎn)，這一措施與LPR有所不同。這一政策在市場(chǎng)上引起強(qiáng)烈反響。在此之前的規(guī)定中，商業(yè)個(gè)人房屋貸款的首次發(fā)放所對(duì)應(yīng)的利率必須不低于同期的LPR標(biāo)準(zhǔn)。

在短短的五天內(nèi)，推出了兩項(xiàng)政策，旨在為地產(chǎn)商提供存貨清理、現(xiàn)金回收、開支節(jié)約和購(gòu)房者開支節(jié)約的服務(wù)。

三、若有人選擇了固定的利息，那么他們就會(huì)被視為智商低下的人？

對(duì)于那些以LPR為基準(zhǔn)的購(gòu)房者而言，隨著LPR的持續(xù)走低，尤其是此次大幅度的下降，他們或許能夠在未來節(jié)省大量的支出。因此，在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我們都認(rèn)為固定收益的收益率高于企業(yè)債。然而，在此之前，我們?cè)峒?，由于許多購(gòu)買者對(duì)于LPR未來上漲的擔(dān)憂，他們并未選擇LPR，而是選擇了固定的收益方案。其實(shí)，固定收益并不是最好的選擇。固定的利息與LPR的調(diào)整并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，然而，若從短期收益的角度來看，若購(gòu)房者無(wú)法享受LPR的降低所帶來的益處，那么他們只能感到惋惜。

對(duì)于這兩個(gè)選項(xiàng)，財(cái)藝君認(rèn)為它們都具備一定的合理性。如果你選擇的是下降趨勢(shì)，那么即使未來利率有所波動(dòng)也不會(huì)影響到你的收益。在未來，當(dāng)LPR的定義不夠明確時(shí)，選擇貸款利率就像是在進(jìn)行一場(chǎng)賭博，因?yàn)槿绻氵x擇了一個(gè)固定的利率，那么在剩余的還款期內(nèi)，LPR的利率將會(huì)保持不變，甚至可能會(huì)上升，從而決定你是否能夠獲勝；如果LPR的利率持續(xù)走低，那么不可避免地會(huì)出現(xiàn)損失慘重的情況。

考慮到房貸周期的長(zhǎng)期影響，大多數(shù)情況下需要執(zhí)行兩三年的LPR，相較于漫長(zhǎng)的貸款期限，這種選擇并不會(huì)帶來任何有選擇性的后悔，也不會(huì)帶來聰明或愚蠢的選擇，因?yàn)樗麄儠?huì)從不同的角度去思考問題。

概括而言

盡管LPR持續(xù)走低，這讓那些購(gòu)買定息貸款的人感到有些失望，但他們的風(fēng)險(xiǎn)防范能力卓越，無(wú)論外部環(huán)境如何變化，他們都會(huì)全身心地致力于自己的事業(yè)，不受外界因素的干擾?！疤芍蝗缱??！北M管短時(shí)間內(nèi)難以獲得任何實(shí)際利益，但至少可以避免未來利率持續(xù)攀升的可能性，因此采取“平躺”的策略也不失為一種明智的選擇。

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