本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：劉新歌

為推進(jìn)賣地，福州代管的一縣級(jí)市修改了賣地條件。

(資料圖片)

4月28日，福州福清市將舉行今年第一次土拍。日前，福清市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布土拍補(bǔ)充公告，4宗涉宅用地取消了原定的“競(jìng)買人必須具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)”的條件。根據(jù)拍地規(guī)則，上述四宗地開(kāi)發(fā)建成后將被政府回購(gòu)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)以咨詢者身份致電福清市自然資源和規(guī)劃局，相關(guān)人士稱，拍地時(shí)競(jìng)買人不需要具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，但后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅時(shí)必須具備。比如自然人也可以參拍、競(jìng)得土地，但后續(xù)要成立具備相關(guān)資質(zhì)的公司。

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中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，這意味著土拍參與主體受限更小、更多元化，土地市場(chǎng)能更公開(kāi)、更廣泛地接受有需求的人的投資。也或許是土地推介時(shí)有自然人表達(dá)了參拍意愿，相關(guān)規(guī)則為此做出對(duì)應(yīng)改變。

事實(shí)上，自然人購(gòu)買土地并非新鮮事，此前多座城市均有類似案例。不過(guò)，受房地產(chǎn)行業(yè)整體下行影響，今年以來(lái)，土地市場(chǎng)同樣不景氣，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入8728億元，同比下降27%。在此背景下，地方政府或承受一定的賣地壓力。

自然人爭(zhēng)相買地

4月8日，福清自然資源和規(guī)劃局發(fā)布2023年第一次土地出讓公告，推出5宗涉宅用地，總面積約19. 30萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)7.94億元，其中01-04號(hào)地為整體回購(gòu)地塊。

公告顯示，上述四宗回購(gòu)地塊將采用“限地價(jià)、搖號(hào)”方式拍賣，01號(hào)地最高限價(jià)為8100萬(wàn)元，02號(hào)為37400萬(wàn)元，03號(hào)為33400萬(wàn)元，04號(hào)為16900萬(wàn)元，按“價(jià)高者得”原則確定競(jìng)得人。報(bào)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)后，愿意接受最高限價(jià)的競(jìng)買人通過(guò)搖號(hào)確定土地歸屬。土地出讓金分兩次繳納，即成交之日起10個(gè)工作日內(nèi)繳納總價(jià)款的50％、75日內(nèi)繳納剩余的50％。

四宗地的回購(gòu)面積分別為01號(hào)地13.25萬(wàn)平方米、02號(hào)地12. 93萬(wàn)平方米、03號(hào)地10.99萬(wàn)平方米、04號(hào)地7.35萬(wàn)平方米。4月12日發(fā)布的補(bǔ)充公告將01號(hào)地塊的回購(gòu)價(jià)提高至4150元/平方米，其余三宗地的回購(gòu)價(jià)仍為4000元/平方米。

上述福清市自然資源和規(guī)劃局人士稱，01-04號(hào)地將建安置房，建成后由地方城投回購(gòu)，競(jìng)得人要在簽訂《拍賣成交確認(rèn)書(shū)》后10個(gè)工作日內(nèi)與福清市城投建設(shè)投資集團(tuán)有限公司簽訂《配建回購(gòu)協(xié)議書(shū)》。至于為何修改參拍主體的資質(zhì)要求，是因?yàn)橛幸庠竻⑴牡闹黧w很多、要競(jìng)爭(zhēng)溢價(jià)，但部分人受資質(zhì)條件所限不能報(bào)名，故補(bǔ)充做出修改?！昂罄m(xù)建設(shè)時(shí)一定要具備相關(guān)資質(zhì)，參拍條件修改并不違規(guī)。”由此看，或有自然人在此次土拍中拿地。

自然人競(jìng)拍土地并非沒(méi)有先例。近年來(lái)，無(wú)論是競(jìng)爭(zhēng)激烈的一線城市，還是三四線城市，都曾有自然人參與土拍并成功奪地。

今年1月，河南民權(quán)縣推出城區(qū)3塊宅地，其中兩塊2.05畝的微型地塊均被自然人競(jìng)得，一宗被5名自然人聯(lián)合競(jìng)得，另一宗被1名自然人單獨(dú)競(jìng)得。兩宗地競(jìng)爭(zhēng)都較激烈，競(jìng)價(jià)超過(guò)20輪，成交溢價(jià)率也都超過(guò)了100%，最終成交價(jià)分別為464萬(wàn)元、497萬(wàn)元。

2022年12月28日，河南省禹州市出讓1宗55.79畝的宅地，一名自然人以起拍價(jià)1 .02億元競(jìng)得；2021年10月20日，廣西南寧市武鳴區(qū)一宗土地被自然人以1.8億元拿下；2020年7月的一場(chǎng)土拍中，浙江湖州安吉、麗水南城的地塊均被自然人競(jìng)得，成交價(jià)分別為0.68億元、0.58億元。

在一線城市廣州的土地市場(chǎng)，也不乏自然人的身影。2017年3月，某劉姓自然人擊敗金地、招商、萬(wàn)科等房企，以1.4億元拿下廣州增城荔城街地塊。

而早在2012年，一位李姓自然人以5.26億元拿下天河區(qū)黃埔大道堅(jiān)紅化工廠住宅用地，是廣州首次由自然人拍下土地。據(jù)媒體彼時(shí)報(bào)道，該李姓自然人與佳兆業(yè)集團(tuán)有長(zhǎng)期合作關(guān)系，故佳兆業(yè)集團(tuán)參與并主導(dǎo)了此項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)。時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目為佳兆業(yè)1號(hào)，佳兆業(yè)借此成為首個(gè)進(jìn)駐廣州金融城的開(kāi)發(fā)商。

房企減倉(cāng)三四線

福清是福建省福州市下轄縣級(jí)市，從近兩年數(shù)據(jù)看，福清的土地收入連續(xù)下降：2021年賣了23宗地，出讓面積約1082.65畝，收入75.67億元，同比2020年下跌25.5%；2022年出讓56宗地、面積3304.97畝，成交總額75.82億元，與2021年基本持平。

近兩年，地產(chǎn)銷售端疲軟，尤其是部分民營(yíng)房企遭遇流動(dòng)性危機(jī)，房企在土地端的投資隨之下降。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2022年土地出讓收入66854億元，同比下降23.3%。而據(jù)中指研究院相關(guān)數(shù)據(jù)，目前房企拿地意愿并未明顯轉(zhuǎn)強(qiáng)。

《2023年1-3月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，TOP100企業(yè)拿地總額1930億元，拿地規(guī)模同比下降15.0%。2022年同期房企拿地金額下降接近60%，今年在去年大幅下降的基礎(chǔ)上再次下降，表明近期房企拿地依舊表現(xiàn)疲軟。

投資額度有限，錢更要花在刀刃上，部分弱二線和三四線等低能級(jí)城市成為房企急于換倉(cāng)離開(kāi)的地方。保利發(fā)展在《保利2022-2023年房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)》中指出，過(guò)去部分房企投資拿地以資源獲取為導(dǎo)向，不考慮真實(shí)居住需求，盲目在遠(yuǎn)郊拿地，甚至下沉五六線城市，需求退潮下陷入困境。

在2022年度業(yè)績(jī)會(huì)上，多家房企也不約而同表示三四線城市波動(dòng)調(diào)整更大，同時(shí)透露出暫時(shí)離開(kāi)三四線的意向。如龍湖表示2023年要嚴(yán)格投資刻度，盡可能優(yōu)中選優(yōu)，布局20個(gè)主力城市和14個(gè)機(jī)會(huì)城市。曾經(jīng)的“三四線之王”碧桂園在去年就開(kāi)始系統(tǒng)性調(diào)解土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，在其為數(shù)不多的新增土儲(chǔ)中，7成左右聚焦在一二線城市。它還計(jì)劃用3-5年時(shí)間，將一、二線對(duì)三四線的貨值比例從40:60提升至50:50。

棚改和去庫(kù)存浪潮中，三四線城市土地市場(chǎng)曾一度“高燒”。浪潮退去，考慮到現(xiàn)實(shí)因素的房企，正在撤離弱能級(jí)城市，對(duì)這些區(qū)域的土地市場(chǎng)不免造成影響。

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