本文來源：時代周報 作者：趙佳琪

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山東中部城市淄博，因燒烤知名度大增，儼然成為新晉網(wǎng)紅城市。不止燒烤出圈。今年一季度，淄博新房銷售量價齊升。外界驚呼燒烤還能帶火房地產(chǎn)？

淄博市新聞辦披露，今年一季度，淄博新建商品住宅網(wǎng)簽面積大漲，達(dá)120.6萬平方米，同比大漲61.9%；商品住宅網(wǎng)簽均價8020元/平方米，同比上漲3.1%。而2022年全年，淄博住宅銷售面積321.8萬平米。

第三方專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的報告也印證了淄博房地產(chǎn)的爆火。

易居研究院對全國50個重點城市前4個月新建商品住宅成交面積同比增速進(jìn)行排序。樓市行情表現(xiàn)較好的5個城市分別為長春、杭州、南寧、淄博和惠州，同比增速均超過50%。今年1月1日至4月16日，淄博成交套數(shù)為10417套，成交面積133萬平方米。相比2022年，淄博這兩項數(shù)據(jù)的增速分別為75%和77%。

“銷售反饋很直觀，2月開始強(qiáng)勁復(fù)蘇。僅2月，我們開發(fā)的樓盤銷售額達(dá)到1.8億元?！?月28日，一家淄博本土房企的副總經(jīng)理劉強(qiáng)（化名）告訴時代周報記者，該樓盤屬于順銷期，并無任何蓄客動作。劉強(qiáng)介紹，該項目為2022年7月開盤，總套數(shù)1357套，原定銷售目標(biāo)6.5億元。因為銷售超預(yù)期，劉強(qiáng)所在房企已將目標(biāo)調(diào)高至7.3億元。

“我們最近咨詢量直線上升，去年大多數(shù)時間日均接待3-5個客戶，現(xiàn)在直接翻倍?！?月底，淄博保利城的銷售人員也一邊向時代周報記者介紹，一邊接聽著客戶撥打來的咨詢電話。

淄博樓市發(fā)展樣本也成為業(yè)內(nèi)人士的熱議話題。和大多數(shù)三四線城市一樣，淄博同樣經(jīng)歷過一線房地產(chǎn)巨頭的沖擊。十年前，一眾大型房企紛至沓來，本地房企承壓。2017年之后，一線房企規(guī)模大躍進(jìn)，紛紛加速全國布局，碧桂園、金科等房企集中進(jìn)入淄博，以本土房企為主的格局被打破。

2021年至今，房地產(chǎn)環(huán)境深度調(diào)整，原本強(qiáng)勢的一線房企節(jié)節(jié)敗退，淄博本土房企重回中心之位。

一線房企集中入淄的日子：強(qiáng)龍要壓地頭蛇

2017年之前，雖然有中海、華潤等房企進(jìn)入淄博，但一線房企數(shù)量較少，淄博一直保持以新東升置業(yè)、天煜置業(yè)、淄博民泰、山東創(chuàng)業(yè)等本土房企為首，其他小房企緊隨其后的格局。

2017年，在“去庫存”的時代背景下，一線房企跑馬圈地，瘋狂擴(kuò)張至三四線城市，碧桂園、綠城、金科、融創(chuàng)等房企集中進(jìn)入淄博。淄博本地房地產(chǎn)格局生變。

某知名一線房企淄博營銷總將一線房企入淄稱為“降維打擊”，她告訴時代周報記者：“在一線房企大規(guī)模入淄前，淄博本土的開發(fā)商大多比較低調(diào)，沒有花里胡哨的營銷手段，營銷中心也不起眼，關(guān)注樓盤的人只有業(yè)內(nèi)、媒體和購房人?！?/p>

一線房企大規(guī)模入淄后，多元、立體的營收手段頻出，這讓本土房企大開眼界，比如裝修的極為豪華的樣板間，強(qiáng)大的宣傳力度，將樓盤開盤轉(zhuǎn)化為城市事件。

“那個時期的一線房企頭頂明星光環(huán)，大多數(shù)購房者都認(rèn)品牌?！眲?qiáng)回憶說，當(dāng)時，淄博本土房企嚴(yán)陣以待，加強(qiáng)對產(chǎn)品定位的研究，調(diào)整營銷推廣方式，時刻關(guān)注去化數(shù)據(jù)?！按笮头科笥谐杀緝?yōu)勢，一開盤就瘋狂打折，我們擔(dān)心陷入價格戰(zhàn)漩渦?！眲?qiáng)說。

最擔(dān)心的事，還是發(fā)生了。2018年至2021年，一線房企牢牢掌控了淄博樓盤銷售排行榜。據(jù)淄博房天下數(shù)據(jù)，2018年，淄博銷售TOP3樓盤全部都來自一線房企，分別為綠城百合花園、萬科翡翠書院、金科集美嘉悅。本地房企只在TOP10項目占有4席。

一線房企的資金實力更為雄厚，也在土拍市場擠壓本地房企。

2017年8月，淄博西區(qū)一宗70畝地塊經(jīng)過五家房企的激烈競爭，最終由碧桂園以5.11億元的總價競得，溢價率高達(dá)141.6%，樓面價為5441.36元/㎡，創(chuàng)下淄博土拍多項歷史紀(jì)錄。

“一線房企實力強(qiáng)、知名度高、牌子硬，確實實力更強(qiáng)，也更易獲得政府相關(guān)部門的支持。”劉強(qiáng)向時代周報記者說道，“有些很好的地塊，本土房企不甘心，想跟著競價，最后容易把自己拖死了?！?/p>

即使面對巨頭，本土房企并非全無機(jī)會。“前幾年，不少一線房企立下沖擊千億的目標(biāo)。為了快速回籠資金，它們通常選擇一些好孵化的地，產(chǎn)品也多為流水線產(chǎn)品?！眲?qiáng)介紹稱，本土房企則更傾向于長周期項目，比如城市更新項目等，“相對來說，本土房企更注重品質(zhì)?！?/p>

巨頭收縮戰(zhàn)線，本土房企重掌話語權(quán)？

房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)控期。2022下半年至今，全國百余個城市發(fā)布樓市調(diào)控政策。淄博也是其中之一，從下調(diào)貸款利率、提供購房補(bǔ)貼等方面多措并舉。

2021年年底，淄博全面放開落戶限制，購買公寓、租房均可落戶；2022年4月，溜博多家銀行多次下調(diào)個人住房貸款利率，針對部分優(yōu)質(zhì)客戶，中行、農(nóng)行等將首套房利率調(diào)整為4.9%、二套房利率5.2%；5月，淄博二套房首付比例由40%下調(diào)到30%；7月，取消淄博西區(qū)限價限售政策；8月，給予大專、本科、碩士、博士分別為3萬、8萬、12萬、30萬元的一次性補(bǔ)貼等。

雖出臺政策，但除一線城市外，全國樓市成交和房價普遍走低，淄博也不例外。當(dāng)三四線城市不能成為現(xiàn)金奶牛，外來房企開始轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略，收縮戰(zhàn)線轉(zhuǎn)向一二線城市。

以碧桂園為例，碧桂園曾經(jīng)的主要陣地為三四線城市，2022年開始系統(tǒng)性調(diào)解土儲結(jié)構(gòu)。碧桂園執(zhí)行董事及常務(wù)副總裁程光煜曾表示，市場下行期，三四線城市的穩(wěn)定性弱于一二線城市，2022年碧桂園雖然新增土儲不多，但7成都是在一二線，今年投資方向會聚焦一二線核心城市的核心板塊。

劉強(qiáng)告訴時代周報記者，由于多數(shù)外來房企只想高周轉(zhuǎn)，雖然有著出色的產(chǎn)品創(chuàng)新以及研發(fā)能力，但重心并不放在淄博。

相比數(shù)年前，淄博本土房企獲得更充分的話語權(quán)。騰策數(shù)據(jù)顯示，2022年，外來房企商住辦土地成交總面積約24.7萬，僅占全市成交總面積的8%。其中主城區(qū)土地成交39宗，外來房企成交僅4宗，占主城區(qū)成交數(shù)量的10%；區(qū)縣土地成交60宗，外來房企成交2宗，占區(qū)縣成交數(shù)量的3%。同時，全年共有7宗溢價宅地，6宗由本土房企斬獲，最高溢價率為56.1%。2023年一季度TOP10銷售榜房企只有一家外來企業(yè)。

“現(xiàn)在來看，還存在的本土房企，都是當(dāng)時沒有盲目競價且品質(zhì)有保障的房企?！眲?qiáng)表示。

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