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今日（5月4日）下午，中指研究院市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)如期舉行，此次分享會(huì)以“市場(chǎng)熱度持續(xù)性不足，二季度是否還有向上行情？”為主題，會(huì)上來(lái)自中指研究院的專家們對(duì)2023年1-4月房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與趨勢(shì)、房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)、土地市場(chǎng)情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(往期分享會(huì)回顧請(qǐng)見(jiàn)文末)

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中指研究院分析師孟新增：近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)&趨勢(shì)展望

一、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

1.房?jī)r(jià)4月百城房?jī)r(jià)走勢(shì)承壓，環(huán)比下跌城市數(shù)量增加。

4月，新房百城新建住宅均價(jià)16181元/平米，環(huán)比上漲0.02%，環(huán)比漲幅及同比跌幅均與上月持平，環(huán)比下跌的城市有44個(gè)，較上月增加5個(gè)。二手房住宅均價(jià)15826元/平米，環(huán)比下跌0.14%，跌幅較3月擴(kuò)大0.09個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下跌的城市有76個(gè)，較上月增加8個(gè)。

2.銷售：重點(diǎn)100城1-4月銷售面積同比增長(zhǎng)超兩成，但絕對(duì)規(guī)模仍處2016年來(lái)同期低位，4月熱點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度回落，但低基數(shù)下，成交面積同比保持增長(zhǎng)。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年4月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比下降超20%，同比增長(zhǎng)約40%，前期積壓需求釋放后，市場(chǎng)活躍度回落。

周度來(lái)看，在3月季度末市場(chǎng)沖高后，4月初市場(chǎng)成交規(guī)?；芈洌现苄路?、二手房成交同比增幅收窄，環(huán)比基本持平。

3.五一假期：樓市表現(xiàn)平淡，較2019年同期下降超兩成。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年五一期間（4月29日-5月3日），代表城市成交規(guī)模較去年五一假期增長(zhǎng)約25%，其中多個(gè)城市受低基數(shù)影響，同比增幅較大，但整體較2019年同期降幅仍超兩成。

4.供應(yīng)：今年以來(lái)新房供應(yīng)量小幅回升，4月進(jìn)入淡季，供應(yīng)規(guī)?；芈?，環(huán)比下降約三成，同比下降約7%。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

1.政策環(huán)境：4月28日政治局會(huì)議表明樓市定調(diào)不變，寬松政策仍有空間；全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是征收房地產(chǎn)稅的重要基礎(chǔ)，但短期征稅預(yù)期不高；4月，各地政策優(yōu)化力度持續(xù)加碼，一二線核心城市“一區(qū)一策”提振信心。

2.政策趨勢(shì)：市場(chǎng)企穩(wěn)前，政策存空間。

進(jìn)入二季度，去年積壓需求已基本釋放結(jié)束，但居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)仍面臨下行壓力。央行強(qiáng)調(diào)“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策。短期來(lái)看，在市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)前，需求端政策仍有望繼續(xù)出臺(tái)，一線城市調(diào)控或以微調(diào)為主，因區(qū)施策。二線城市政策放松力度將持續(xù)加強(qiáng)，核心區(qū)外有望逐步取消限制性政策，或?qū)κ袌?chǎng)信心和市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用。

3.市場(chǎng)展望：二季度整體或企穩(wěn)，但多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在

伴隨著各地政策進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整以及宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步修復(fù)，二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或逐漸趨穩(wěn)，全國(guó)商品房銷售面積環(huán)比或小幅增長(zhǎng)，但城市分化行情加劇，熱點(diǎn)城市在政策優(yōu)化以及供給端改善等因素帶動(dòng)下，市場(chǎng)活躍度有望保持，但多數(shù)城市市場(chǎng)調(diào)整壓力仍然較大。

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中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管王琳：1-4月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)解讀

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-4月，TOP100房企銷總額為23934.6億元，同比增長(zhǎng)12.8%，繼續(xù)保持增長(zhǎng)。其中TOP100房企4月單月銷售額環(huán)比下降17.4%，同比上升29.9%。4月，前期積壓需求集中釋放后，當(dāng)前部分重點(diǎn)城市市場(chǎng)活躍度有所下行，導(dǎo)致環(huán)比有所下降。

一、競(jìng)爭(zhēng)格局：除TOP31-50陣營(yíng)外，其他陣營(yíng)銷售額均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)

2023年1-4月，TOP10房企銷售額均值為1023.1億元，較上年增長(zhǎng)17.1%；TOP11-30房企銷售額均值為337.8億元，較上年增長(zhǎng)18.5%，增速最快；TOP31-50房企銷售均值為155.8億元，較上年下降0.6%；TOP51-100房企銷售額均值為76.6億元，同比增長(zhǎng)4.8%。綜合來(lái)看，各陣營(yíng)房企緊抓政策端利好和購(gòu)房預(yù)期上升機(jī)遇，加速推盤，加大營(yíng)銷力度，銷售額均有一定提升。

二、數(shù)量：500億以上陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量有所增加

千億以上陣營(yíng)6家，較去年同期增加3家，銷售額均值1243.3億元。第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)8家，較去年同期增加2家，銷售額均值636.4億元。第三陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)3家，較去年同期減少4家，銷售額均值390.2億元。第四陣營(yíng)（100-300億）企業(yè)為42家，較去年同期增加1家，銷售額均值176.7億元。

三、上市房企：凈利潤(rùn)普遍下滑，流動(dòng)性惡化截至

4月底，共有111家滬深及大陸在港上市房企發(fā)布了2022年年報(bào)或業(yè)績(jī)公告，111家房企凈利潤(rùn)均值同比下降95.4%，93家房企凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)下滑，虧損房企達(dá)41家，9家房企虧損金額超百億元；111家房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物均值同比下降17.6%，80家房企現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物同比下滑；98家上市房企短期有息債務(wù)均值同比增長(zhǎng)2.5%，59家房企短期有息債務(wù)同比增長(zhǎng)；現(xiàn)金短債比未達(dá)標(biāo)房企共63家，較上年增加16家，上市房企流動(dòng)性惡化。

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中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱：2023年4月土地市場(chǎng)總結(jié)與近期市場(chǎng)變化解析

1、多城公布2023年供地計(jì)劃

商品住宅供地計(jì)劃同比降幅約兩成，城市之間分化明顯，弱能級(jí)城市供地計(jì)劃大幅下降，配合去庫(kù)存。租賃住宅供地計(jì)劃量降幅約五成，22個(gè)重點(diǎn)城市中，除廈門外，已公布供地計(jì)劃的城市在租賃住宅用地供應(yīng)方面均有所削減，部分城市甚至全部取消，減少租賃供應(yīng)對(duì)商品住宅需求的分流影響。

2、300城1-4月涉宅用地市場(chǎng)情況

總體供應(yīng)面積持續(xù)走低，成交面積降幅縮小，因優(yōu)質(zhì)地塊占比較高，成交樓面均價(jià)上升，土地出讓金降幅收窄，但土地財(cái)政壓力仍在加劇。2023年1-4月推出規(guī)劃建面同比降39%
2023年1-4月成交規(guī)劃建面同比降33%
2023年1-4月推出樓面均價(jià)同比降3%
2023年1-4月成交樓面均價(jià)同比漲17%
2023年1-4月土地出讓金同比降22%

此外，區(qū)域土地市場(chǎng)分化明顯。長(zhǎng)江中游城市群、成渝城市群市場(chǎng)下行壓力較大，主要體現(xiàn)在供需兩衰，土地出讓金收入大幅下降。三個(gè)核心城市群市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健，珠三角在大幅減少土地供應(yīng)后，市場(chǎng)熱度明顯回暖；長(zhǎng)三角城市群優(yōu)質(zhì)地塊的成交，帶動(dòng)成交樓面均價(jià)的明顯提升；京津冀受去年1-4月低基數(shù)影響，今年1-4月成交面積同比明顯提升，但土地出讓金收入下行壓力仍較大。

分線城市來(lái)看，一線城市成交規(guī)劃建面、土地出讓金均同比正增長(zhǎng)，二線及以下城市同比負(fù)增長(zhǎng)，且三四線城市負(fù)增長(zhǎng)幅度更大，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集，熱點(diǎn)城市中的熱點(diǎn)板塊拿地中簽率下降、拿地難度加大，而弱能級(jí)區(qū)域土拍熱度持續(xù)低溫運(yùn)行。

3、22城涉宅用地市場(chǎng)情況

1-4月22城市本級(jí)土拍熱度高于去年任一批次，主要體現(xiàn)在已完成土拍的19城地塊觸頂率、溢價(jià)成交地塊比例均有所提升，分別為44%、54%，而去年熱度最高的一批次19城總體水平分別為24%、40%。此外22城之間分化亦在加劇，天津、濟(jì)南、長(zhǎng)春、無(wú)錫、鄭州等城市尚無(wú)溢價(jià)成交地塊。

開(kāi)工率及入市率方面，地方國(guó)資企業(yè)在2021、2022年地塊這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均顯著落后于市場(chǎng)化運(yùn)作房企。拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)方面，1-4月拿地金額占比中，央國(guó)企51%位居第一，民企34%位居第二，而在財(cái)政部126號(hào)文及各城大量減少郊區(qū)地塊供應(yīng)后，地方國(guó)資托底工作量明顯減少，拿地金額占比降至8%，土拍市場(chǎng)逐步回歸正常化。

4、后市展望

全國(guó)層面，部分核心城市土拍明顯回暖，但受三四線市場(chǎng)拖累，全國(guó)土拍市場(chǎng)總體熱度仍低迷；

4月銷售未能持續(xù)復(fù)蘇，土拍市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯，房企對(duì)投資的“安全性”更為關(guān)注，核心城市、核心板塊仍然是房企關(guān)注焦點(diǎn)，但搖號(hào)中簽率不斷走低之下，部分房企退而求其次選擇核心城市郊區(qū)板塊；

新房庫(kù)存量大、同時(shí)土地出讓金依賴程度高、地方債務(wù)化解難度大的二線城市，在兩難之下有較大可能將啟動(dòng)新一輪棚改，同時(shí)減少供應(yīng)、增加需求。

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