本文來源：時(shí)代周報(bào) 作者：梁爭譽(yù)

“這個(gè)秋天咋這么長呢？感覺像過了一輩子?！薄堵L的季節(jié)》最后一集，王響倒地時(shí)嘴里喃喃說了這樣一句話。

(資料圖)

王響最終迎來季節(jié)更替，而房地產(chǎn)行業(yè)的許多玩家或許將永遠(yuǎn)留在周期里。

也有少數(shù)企業(yè)經(jīng)過自救，回歸正軌。金地是其中之一。

2022年8月，金地股債異動。蟄伏整整8個(gè)月后，金地再次以大手筆投資拿地的姿態(tài)重回賽場。今年前4個(gè)月，金地豪擲逾87億元在西安、上海、杭州等城市斬獲6宗土地，新增土地貨值行業(yè)排名第14，較去年同期上升5個(gè)座次。

企業(yè)表現(xiàn)進(jìn)取，掌門人亦一改往日的謹(jǐn)言慎行，積極發(fā)聲。

金地今年首次在公開市場拿地后，董事長凌克少有地向媒體公開闡釋他的“投資動力”理論——房企經(jīng)營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落。

在5月8日召開的金地2022年度業(yè)績說明會上，凌克也頻繁傳遞關(guān)于投資拿地的舉措。他表示，金地今年將密切關(guān)注各地政策及市場環(huán)境的變化，在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下進(jìn)行投資。

在回答時(shí)代周報(bào)記者關(guān)于拿地權(quán)益占比偏低、股東戶數(shù)上升和一季度銷售下滑等問題時(shí)，凌克回復(fù)簡練，同時(shí)不忘對外釋放公司經(jīng)營穩(wěn)健的信息。

過去，金地一向以穩(wěn)健、理性的形象示人，無線電專業(yè)出身的凌克用二十多年時(shí)間，為金地建構(gòu)出“理工男”人設(shè)。他自比“船長”，首要職責(zé)就是保證金地這艘船穩(wěn)健航行。

如今，掌舵的“老船長”變身騎車的“破風(fēng)手”，凌克一掃保守，險(xiǎn)中求進(jìn)。他說，地產(chǎn)公司要生存，就要努力做一些優(yōu)質(zhì)的投資，實(shí)現(xiàn)投資、建設(shè)、融資、銷售、回款的良性循環(huán)，“金地今年要主動把握土地投資機(jī)會，夯實(shí)公司發(fā)展基礎(chǔ)。”

作為民營房企的風(fēng)向標(biāo)，金地是最后一輪遭遇股債雙殺的房企，也是率先重啟投資的房企之一。它的一舉一動，是市場觀察民營房企的窗口。

凌克曾經(jīng)表示，激烈競爭的最終勝出者，一定是那些善于把握節(jié)奏、快慢得法、張弛有度的公司。今天，用力蹬踏板的凌克，能否順利破風(fēng)，帶領(lǐng)金地安穩(wěn)進(jìn)入新周期？

主動“瘦身”

重回牌桌的籌碼，是金地通過一系列“瘦身”動作換來的。正如凌克所說，“我們會做好所有的準(zhǔn)備?！?/p>

第一板斧砍向組織架構(gòu)?！昂阼F時(shí)代”，向管理要紅利已經(jīng)成為行業(yè)共識。

2022年，金地進(jìn)兩度調(diào)整架構(gòu)，多個(gè)城市公司降為事業(yè)部，事業(yè)部降為片區(qū)。

年初，蘇州公司和錫常公司合并組建蘇南地產(chǎn)公司。年中的調(diào)整更為劇烈——華東區(qū)域嘉興地產(chǎn)公司、杭州事業(yè)部合并為杭州地產(chǎn)公司，東南區(qū)域南昌地產(chǎn)公司調(diào)整為南昌事業(yè)部，東北區(qū)域呼和浩地產(chǎn)公司包頭事業(yè)部調(diào)整為包頭片區(qū)。

“對于一些房企來說，以回定投的考核邏輯下，沒有回款或者回款不好的區(qū)域無法獲得拿地資金，各個(gè)區(qū)域自負(fù)盈虧，進(jìn)行組織架構(gòu)上的調(diào)整和變動屬于正常情況?！眱|翰智庫研究總監(jiān)于小雨向時(shí)代周報(bào)記者表示。

架構(gòu)調(diào)整，往往伴隨著人員的精簡。

年報(bào)顯示，截至2022年年末，金地員工總?cè)藬?shù)為43011人，相比2021年年末的47985人減少4974人，減幅超過10%。值得注意的是，這是過去二十年里金地的第二次裁員。第一次發(fā)生在2012年。當(dāng)時(shí)，調(diào)控收緊，銷售疲軟，行業(yè)一夜入冬。

減員力度最大的是行政板塊。

時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，金地的行政人員人數(shù)從2021年年末的2436人減少845人至2022年年末的1591人，減幅高達(dá)34.69%。設(shè)計(jì)人員、銷售人員、工程人員、財(cái)務(wù)人員的減幅均超過10%，分別為25.48%、18.10%、14.42%、11.95%。

第二板斧是整體降薪。

2022年，凌克累計(jì)領(lǐng)取薪酬481萬元，相比2021年減少215萬元，是管理團(tuán)隊(duì)中降薪最多的高管。這也是凌克連續(xù)第四年降薪，從2018年的991萬元降至481萬元，累計(jì)降幅逾五成。

總裁黃俊燦、高級副總裁陳必安、高級副總裁嚴(yán)家榮、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韋傳軍、董事會秘書徐家俊等高管均有不同程度的減薪，分別下降158萬元、101萬元、79萬元、63萬元和68萬元。

不止管理層，金地全體員工也經(jīng)歷了一輪降薪潮。

根據(jù)年報(bào)披露數(shù)據(jù)，2022年金地的管理費(fèi)用約50.54億元，同比下滑5.37%，金地將其歸因?yàn)椤叭斯べM(fèi)用減少”。Wind數(shù)據(jù)顯示，2022年金地員工薪酬約86.22億元，較2021年減少約4612萬元。

大刀闊斧的變革后，金地取得一份算不上滿意但也無法苛責(zé)的成績單。

在5月8日召開的金地2022年度業(yè)績說明會上，當(dāng)被問到對業(yè)績表現(xiàn)是否滿意時(shí)，凌克用一組對比數(shù)據(jù)來回答。他說，即使在行業(yè)持續(xù)調(diào)整的2022年，金地全年業(yè)績同比降幅-23%低于行業(yè)TOP 20房企平均水平-36%，銷售排名較2021年有所提升。

字里行間能夠看出，凌克對這份財(cái)報(bào)是認(rèn)可的。

2022年，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積1019.8萬平方米，同比下降25.94%；實(shí)現(xiàn)簽約金額2218.1億元，同比下降22.64%，全口徑銷售額行業(yè)排名從2021年底的第11名上升至第7名。

資本市場最為關(guān)注的負(fù)債與融資，金地依舊發(fā)揮穩(wěn)定。

截至2022年年底，金地在手現(xiàn)金545.07億元，相比去年同期下降15.9%；短期債務(wù)424.2億元，較去年同期增長3.1%，現(xiàn)金短債比由1.58下降至1.29，剔除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比從2021年的1.35下降至1.13，短期流動性充裕。截至2022年12月31日，金地獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額2549億元，已使用914億元，剩余授信額度1635億元。

“我司一直貫徹規(guī)模與利潤平衡發(fā)展的模式，不追求盲目擴(kuò)大規(guī)模，更注重經(jīng)營質(zhì)量，關(guān)注銷售、回款以及現(xiàn)金流安全，確保公司平穩(wěn)健康發(fā)展?！绷杩吮硎?。

重啟投資

公司經(jīng)營無恙，凌克“破風(fēng)”的兩大抓手落在投資與銷售。

為確保投資項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)投資預(yù)期收益，金地今年進(jìn)一步提高了投資要求：投資項(xiàng)目必須兼顧安全性、流動性。

具體來說，在城市選擇上，優(yōu)選基本面強(qiáng)、市場波動趨勢向好的一二類城市；在項(xiàng)目選擇上，要求需求支撐強(qiáng)勁、銷售周期短的安全高效項(xiàng)目；在經(jīng)營層面，項(xiàng)目要能夠?qū)崿F(xiàn)快開盤、快銷售和快回款。

3月28日，金地在西安浐灞生態(tài)區(qū)摘得1宗計(jì)容建面約14.8萬平方米的居住用地，成交總價(jià)約3.4億元。這是金地年內(nèi)首次在公開市場拿地，更是去年三季度管理層表態(tài)減少拿地后的罕見高調(diào)亮相。

4月，金地一鼓作氣，連續(xù)拿下上海、東莞、杭州的5宗住宅用地，包括上海市嘉定區(qū)徐行鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)區(qū)17-01地塊，上海市嘉定區(qū)嘉定新城菊園社區(qū)JDC1-0402單元06-01、06-03地塊，東莞市松山湖中心區(qū)2023WR001地塊，杭州市濱江區(qū)浦沿江南單元江南文苑南側(cè)地塊，杭州市余杭區(qū)余杭組團(tuán)中泰地鐵站地塊，總成交地價(jià)約84.43億元。

上海的2宗地塊、東莞的1宗地塊均為金地于4月19日通過搖號的方式競得。東莞地塊吸引約40家房企爭搶，中簽率低至2%，可售樓面價(jià)達(dá)到2.6萬元/平方米，是東莞樓面價(jià)第二高地塊。在業(yè)內(nèi)看來，這宗地利潤空間大，穩(wěn)賺不賠。

同一天，金地還在深圳宣布啟動有史以來最重要的項(xiàng)目金地環(huán)灣城，同步簽約新加坡高奢酒店嘉佩樂。據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，金地環(huán)灣城是一個(gè)城市更新項(xiàng)目，前身為金地工業(yè)區(qū)，金地總部曾設(shè)于此，總建筑面積約104萬平方米，計(jì)劃總投資約249億元，是金地迄今為止投資額最大的一個(gè)項(xiàng)目。

因此，2023年4月19日這一天被黃俊燦視為金地“幸運(yùn)日”，“這是一個(gè)好消息，我們今天連中三元，運(yùn)氣特別好。”

建設(shè)中的金地環(huán)灣城，時(shí)代周報(bào)記者攝于2021年6月

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，金地以130.4億元的新增土地貨值排名第14，較去年同期上升5名，領(lǐng)先中海、華發(fā)等房企；在《2023年1-4月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增土地TOP 100》，金地沖進(jìn)前十，是TOP 10陣營中為數(shù)不多的民營房企之一。

在土地市場依然是央國企主導(dǎo)的背景下，金地率先破冰，釋放了重要的復(fù)蘇信號。

信達(dá)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝認(rèn)為，隨行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件逐步告一段落以及行業(yè)融資困境有所緩解，金地有望在后續(xù)繼續(xù)加大投資力度，積極補(bǔ)充土地儲備。

凌克也表示，金地將繼續(xù)依據(jù)市場形勢的發(fā)展保持合理的投資力度，繼續(xù)堅(jiān)持投資主流地段、主流客戶、主流產(chǎn)品的高流動性項(xiàng)目，在確保長期穩(wěn)健經(jīng)營的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)較好的投資預(yù)期和投資項(xiàng)目收益。

金地在土地市場的活躍，一定程度上提振了市場信心，加快了投資-銷售的傳導(dǎo)效應(yīng)。

今年4月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積76.3萬平方米，同比增長63.48%；實(shí)現(xiàn)簽約金額150.0億元，同比增長20.01%。 今年1-4月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積319.2萬平方米，同比增長38.86%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額591.2億元，同比增長1.91%。

對于未來的市場走勢，寄望于險(xiǎn)中求進(jìn)的凌克，依然保持一貫的克制，傳達(dá)了謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

他表示，今年以來，金地的整體來訪和銷售數(shù)據(jù)呈現(xiàn)回暖趨勢，五一銷售表現(xiàn)優(yōu)于去年同期表現(xiàn)，但當(dāng)下還難以對行業(yè)的系統(tǒng)性持續(xù)改善持明顯積極態(tài)度。

“2023年，公司將繼續(xù)堅(jiān)持產(chǎn)銷平衡，通過對市場的敏感感知，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)度供貨。”凌克向時(shí)代周報(bào)記者表示。

警報(bào)仍在

投資恢復(fù)，銷售向好，可以認(rèn)為金地被動縮表階段已經(jīng)過去，但還遠(yuǎn)未到可以高枕無憂的時(shí)候。

首先，金地為今年的銷售額回正付出了大幅折價(jià)的代價(jià)。

今年1-3月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積242.9萬平方米，同比增長32.60%，實(shí)現(xiàn)簽約金額441.2億元，同比下降3.06%，銷售排名跌出前十。凌克在業(yè)績會上回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者的提問稱，由于公司供貨節(jié)奏影響，一季度銷售金額同比略有下滑。

4月，金地實(shí)現(xiàn)簽約面積76.3萬平方米，同比增長63.48%，實(shí)現(xiàn)簽約金額150億元，同比增長20.01%。1-4月金地實(shí)現(xiàn)簽約面積319.2萬平方米，同比增長38.86%，實(shí)現(xiàn)簽約金額591.2億元，同比增長1.91%。

可以看出，金地的簽約面積增速與簽約金額增速出現(xiàn)剪刀差，以價(jià)換量的動作明顯。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，今年1-4月，金地的銷售均價(jià)約為1.67萬元/平方米、1.77萬元/平方米、1.93萬元/平方米、1.97萬元/平方米，同比降幅為37.69%、13.66%、25.77%、26.49%?？晒Ρ鹊氖牵词故窃?022年，金地的全年銷售均價(jià)依然保持增長，提升至約2.18萬元/平方米。

銷售均價(jià)下滑，或?qū)⒂绊懳磥淼慕Y(jié)轉(zhuǎn)利潤表現(xiàn)。2022年，金地已經(jīng)因?yàn)樾袠I(yè)下行、計(jì)提減值等原因，歸母凈利潤大幅下滑35.09%至61.07億元。

其次，金地合資項(xiàng)目的安全性，仍是市場最為關(guān)心的問題。

過去幾年，金地銷售規(guī)模急速膨脹有賴于小股操盤模式，但隨著全行業(yè)縮表出清，投資者曾多次表達(dá)了對其合作項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。

“小股操盤項(xiàng)目不并表，財(cái)務(wù)不透明，債務(wù)很隱蔽，是投資人最擔(dān)心的地方。一旦預(yù)期確定，投資人就會按最壞的情況做打算?！币幻L期觀察金地的人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，去年金地兩度遭遇股債雙殺與合作項(xiàng)目的隱患不無關(guān)系。

從去年的投資情況來看，金地土儲權(quán)益比例的提升，依然任重道遠(yuǎn)。

2022年，金地新獲取項(xiàng)目總投資額約368億元，新增總土儲約248萬平方米。時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，金地新獲取的16個(gè)項(xiàng)目中，權(quán)益比例在51%及以上的項(xiàng)目只有1個(gè)，為長沙的一個(gè)住宅、商業(yè)項(xiàng)目；有6個(gè)項(xiàng)目的權(quán)益占比在30%以下；權(quán)益比例最低的項(xiàng)目，金地僅持有14%。

截至2022年年末，金地集團(tuán)總土地儲備約5182萬平方米，權(quán)益土地儲備約2345萬平方米，權(quán)益占比約45.25%。

針對權(quán)益土儲比例較低的問題，凌克回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者稱，公司投資布局聚集一二線主流城市，單個(gè)地塊的合作情況較多，這也是整個(gè)行業(yè)的共性，“公司也關(guān)注到這一情況，希望通過更多拿地渠道提高權(quán)益比例的問題?！?/p>

市場的擔(dān)憂透過股價(jià)可見一斑。截至5月12日收盤，金地股價(jià)報(bào)收8.05元/股，下跌2%，最近一年的累計(jì)跌幅接近33%。

股價(jià)長期低迷，金地持股分散度顯著上升。截至今年一季度末，金地股東戶數(shù)約11.19萬，較上期（2022年12月31日）增加4.34萬戶，增幅達(dá)63.32%。

“我們理解這可能受到投資者對行業(yè)和公司基本面的理解、市場情緒變化、資金面波動等因素的影響?！绷杩诉@樣回復(fù)時(shí)代周報(bào)記者。

在自行車團(tuán)體賽中，隊(duì)長往往需要承擔(dān)起“破風(fēng)手”的責(zé)任，帶頭突破空氣阻力以達(dá)到最快速度，幫助團(tuán)隊(duì)獲得最終勝利。

號角已經(jīng)吹響，“破風(fēng)手”凌克唯有帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)，向前看，不回頭。

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