2023年1-4月房企銷售數(shù)據(jù)曝光，前往中指云查看→

一場(chǎng)保險(xiǎn)柜遺失事件引出了正榮、中梁和廈門信托持續(xù)一年多的經(jīng)濟(jì)糾紛。

5月17日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者接到爆料，正榮集團(tuán)廈門公司在從廈門波特曼財(cái)富中心A座9樓搬到17樓過(guò)程中，不慎遺失了中梁正榮天著潤(rùn)宸項(xiàng)目的共管保險(xiǎn)柜，里面存放著該項(xiàng)目的公章、財(cái)務(wù)章、法人章、空白支票、土地使用權(quán)證、工規(guī)證、施工許可證等物品。

(資料圖片)

“賬戶上還有百萬(wàn)元現(xiàn)金，丟失當(dāng)天我們就報(bào)警了，但被告知屬于經(jīng)濟(jì)糾紛不屬于接警范圍，至今還未給出調(diào)查結(jié)果?！碧熘鴿?rùn)宸項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，后來(lái)我們查看監(jiān)控并對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行盤問(wèn)，得知抱走保險(xiǎn)柜的是項(xiàng)目另一合作方廈門國(guó)際信托有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廈門信托”）的人。

從5月6日丟失至今的12天里，這個(gè)原本由三方共管的保險(xiǎn)柜仍然安靜地放在廈門信托的辦公室里。

5月18日下午，廈門信托針對(duì)此事給予中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回復(fù)表示，正榮和中梁在與我司的合作中出現(xiàn)嚴(yán)重債務(wù)違約且經(jīng)我司多次溝通協(xié)商均未糾正，鑒于二者違約事實(shí)，我司按照相關(guān)協(xié)議約定升級(jí)監(jiān)管，接管三方共管的證章照及銀行賬戶等材料并繼續(xù)按照協(xié)議約定的三方共管方式進(jìn)行管理。當(dāng)前裝有共管材料的保險(xiǎn)柜保管于我司辦公場(chǎng)所，密封條保存完好，并實(shí)行7*24小時(shí)監(jiān)控?cái)z像。

據(jù)記者了解，廈門天著潤(rùn)宸是中梁和正榮的合作項(xiàng)目，實(shí)際操盤并表方為正榮。此番保險(xiǎn)柜丟失“羅生門”背后，天著潤(rùn)宸項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商正榮和中梁兩家房企也提出了質(zhì)疑：廈門信托作為債權(quán)人，是否有權(quán)控制印章，行使股東權(quán)利并單方叫停項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)與開(kāi)盤？

真相究竟如何？記者就此展開(kāi)了采訪調(diào)查。

糾紛始末

事情要從廈門一宗熱門地塊說(shuō)起。

2021年5月13日，廈門迎來(lái)首次集中供地，集美J2020P03地塊經(jīng)過(guò)93輪激烈角逐，最終由正榮和中梁聯(lián)合體以溢價(jià)率高達(dá)49.21%、總價(jià)18.8億元、樓面價(jià)31470元/平方米拿下，項(xiàng)目推廣名為正榮中梁·天著潤(rùn)宸。

在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，為籌集項(xiàng)目建設(shè)資金，項(xiàng)目公司于2021年8月20日引入廈門信托發(fā)放融資貸款，共計(jì)融得8.7億元人民幣，2021年8月20日~2022年8月19日，三方約定有2個(gè)月寬限期，資金使用期限至10月19日，利息約10%。此后雙方簽訂了有限合伙協(xié)議，并成立了合資公司——廈門市正奔置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廈門正奔”）。

按照安排，廈門正奔股權(quán)比例分配為：正榮地產(chǎn)持有51%、廈門信托持有44%、中梁地產(chǎn)持有5%。廈門正奔100%控股廈門市正頌置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廈門正頌”），后者100%控股廈門市榮衡實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“廈門榮衡”），廈門榮衡便是正榮中梁·天著潤(rùn)宸的項(xiàng)目公司，并約定廈門正奔、廈門正頌、廈門榮衡3家公司公章、證件等重要物品由三方共管，保險(xiǎn)柜放在正榮地產(chǎn)在廈門的辦公場(chǎng)所。

形勢(shì)自2022年開(kāi)始急轉(zhuǎn)直下，民營(yíng)房企的經(jīng)營(yíng)遇到挑戰(zhàn)。當(dāng)年2月，正榮和中梁也遭遇評(píng)級(jí)下調(diào)、股債雙殺。4月，距離融資到期還有半年時(shí)間，廈門信托提前向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)了函件，要求提早還貸，要求正榮和中梁轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)抵充欠款。

“當(dāng)時(shí)因?yàn)檎龢s有筆美元債進(jìn)行展期，廈門信托就要求我們提前還款，否則就是違約。為此，幾方溝通了好幾輪，但沒(méi)有結(jié)果?！敝辛旱禺a(chǎn)方面的項(xiàng)目人士劉強(qiáng)向記者表示，天著潤(rùn)宸項(xiàng)目有4橦樓已于2022年1月份滿足預(yù)售許可證的申請(qǐng)條件，我們多次與廈門信托溝通或發(fā)函，要求其配合辦理預(yù)售許可證申請(qǐng)手續(xù)事宜，但廈門信托卻不正當(dāng)?shù)乩闷溆≌抡展补艿臋?quán)利，阻攔項(xiàng)目辦理預(yù)售許可證，拒不配合開(kāi)盤，并拒不配合用印及付款。

正榮地產(chǎn)項(xiàng)目方的內(nèi)部人士王剛也向記者表示，當(dāng)時(shí)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)整體下行，廈門信托以兩家房企存在風(fēng)險(xiǎn)為由，阻止了項(xiàng)目的正常銷售。

“8.7億元的借款我們還掉了4.2億元，現(xiàn)在只剩4.5億元欠款。由于當(dāng)初簽訂的協(xié)議，中梁和正榮兩家企業(yè)是劣后級(jí)，即便項(xiàng)目遭遇虧損，也是兩家房企進(jìn)行兜底，作為優(yōu)先級(jí)的廈門信托完全可以全身而退?！蓖鮿傉f(shuō)，因?yàn)閺B門信托抽貸導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)盤至今一年有余，造成約12億元的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流斷裂，沉淀資金就有20億元在項(xiàng)目里。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者注意到，幾方的分歧點(diǎn)在于，中梁和正榮方面希望通過(guò)項(xiàng)目的正常銷售獲取回款的方式來(lái)償還廈門信托方面的欠款，但廈門信托方面則擔(dān)心因?yàn)槊駹I(yíng)房企信譽(yù)受損，項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)股東正榮與中梁均已暴雷，開(kāi)盤會(huì)影響天著潤(rùn)宸的銷售去化，因此拒絕配合用印用于項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)建設(shè)。

協(xié)商談判未果

自2022年5月份天著潤(rùn)宸項(xiàng)目建設(shè)、銷售出現(xiàn)停滯時(shí)，涉事三方也進(jìn)行過(guò)多輪溝通談判，廈門信托方面提出引入第三方代建，但由于相應(yīng)條款未能達(dá)成一致，天著潤(rùn)宸停工至今。

劉強(qiáng)告訴記者，廈門信托先是要求股權(quán)100%代持、享受董事會(huì)單方?jīng)Q定權(quán)力及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，此后又稱“絕不信任民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)建設(shè)能力”，要求引進(jìn)國(guó)企代建代銷，再到提起訴訟要求提前還款抽貸，最終要求雙方股東必須將股權(quán)轉(zhuǎn)讓至其名下且其必須享有強(qiáng)制執(zhí)行擅自處置項(xiàng)目的權(quán)力。

就這樣，雙方一直僵持到2022年8月，廈門信托就合同糾紛等問(wèn)題，直接將兩家開(kāi)發(fā)商起訴至廈門市思明區(qū)中級(jí)人民法院，要求后者到期還款，并于2022年9月19日立案。

此后，上述被起訴公司對(duì)廈門信托進(jìn)行了反訴，緣由為廈門信托方干擾企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，并由此造成損失，導(dǎo)致兩家企業(yè)無(wú)法償還貸款。

“如果到現(xiàn)在項(xiàng)目可以說(shuō)是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，項(xiàng)目方資金由三方監(jiān)管，所備資金足夠該項(xiàng)目完成建設(shè)、開(kāi)發(fā)、入市、交房等工作，并不存在爛尾風(fēng)險(xiǎn)?！眲?qiáng)認(rèn)為，天著潤(rùn)宸項(xiàng)目區(qū)位良好、配套完善，有學(xué)區(qū)，且與周邊二手房有明顯倒掛，銷售去化并不難。

兩家房企對(duì)此也給出了佐證，在中梁·正榮天著潤(rùn)宸附近，正榮與聯(lián)發(fā)合作開(kāi)發(fā)的另一項(xiàng)目在2022年1月初開(kāi)盤，銷售均價(jià)約3.8萬(wàn)元/平方米，已去化超300套。

“這說(shuō)明只要項(xiàng)目好，即使公司出險(xiǎn)，也不會(huì)銷售太差?！眲?qiáng)說(shuō)，集美新城不管是城市界面還是資源配套上皆處第一梯隊(duì)，現(xiàn)在很多項(xiàng)目的均價(jià)都超過(guò)了5萬(wàn)元/平方米。

最終，廈門信托給出了由廈門建發(fā)保本微利負(fù)責(zé)項(xiàng)目代建代管代銷的方案。

原本，正榮和中梁方面以為事情就此有了轉(zhuǎn)機(jī)，但廈門建發(fā)經(jīng)過(guò)測(cè)算，認(rèn)為項(xiàng)目只能按照3.3萬(wàn)元/平方米進(jìn)行銷售。

在中梁和正榮項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)看來(lái)，憑借項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)條件，按照市場(chǎng)價(jià)3.6萬(wàn)元~3.8萬(wàn)元/平方米銷售也不成問(wèn)題。

“廈門信托的態(tài)度很強(qiáng)硬，要求我們將操盤權(quán)全權(quán)交出去，身份轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y方。”王剛說(shuō)，找建發(fā)代建并無(wú)不可，且因建發(fā)在廈門的品牌影響力或許還能提高項(xiàng)目入市均價(jià)，結(jié)果建發(fā)提出3.3萬(wàn)元/平方米售價(jià)，后又提高到3.4萬(wàn)元/平方米進(jìn)行出售，按這個(gè)售價(jià)算，我們兩家都得虧損。

直到最后，建發(fā)又給出一版方案，如果項(xiàng)目要賣到3.5萬(wàn)元/平方米以上，則需要按照溢價(jià)部分的30%來(lái)進(jìn)行抽成，此外還要收取2.5%管理費(fèi)+2.5%營(yíng)銷費(fèi)+1%分銷費(fèi)。

由此，雙方再次陷入分歧。

此后就發(fā)生了開(kāi)頭的一幕，正榮廈門公司在搬家過(guò)程中遺失的保險(xiǎn)箱出現(xiàn)在了廈門信托的公司。

廈門信托給予中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者的回復(fù)提到，“正榮和中梁在與我司的合作中出現(xiàn)嚴(yán)重債務(wù)違約后，我司在項(xiàng)目處置中一貫秉持市場(chǎng)化、法治化的原則，保障投資人利益的同時(shí)兼顧各方利益，促進(jìn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的化解。我司從未對(duì)該項(xiàng)目提出不合理的處置要求，對(duì)包括代建在內(nèi)的所有可行方案均持開(kāi)放態(tài)度且不預(yù)設(shè)合作伙伴?！?/p>

不違法但不合理

房企和信托公司共管保險(xiǎn)柜出現(xiàn)問(wèn)題的情況并非首次。

2022年10月，中融信托發(fā)現(xiàn)與融創(chuàng)方共同保管的保險(xiǎn)柜鎖芯被換，監(jiān)管賬戶11.4億元資金被融創(chuàng)劃走。

對(duì)此，中融信托和融創(chuàng)方分別進(jìn)行了回應(yīng)。

融創(chuàng)方曾表示，項(xiàng)目資金已嚴(yán)格按照政府監(jiān)管專戶要求管理，公司與中融信托目前在溝通協(xié)商的基礎(chǔ)上，均向相關(guān)政府專班承諾，全力以赴確保交付。中融信托則表示，公司已第一時(shí)間報(bào)警并采取法律手段，完成了相關(guān)項(xiàng)目剩余未售在建工程查封，目前資金在政府監(jiān)管賬戶，將最大程度保障委托人權(quán)益。

今年1月，有消息稱，總部位于杭州的頭部房企私自打開(kāi)與合作方的共管保險(xiǎn)柜，劃走近億元資金。不過(guò)雙方并未對(duì)此事進(jìn)行公開(kāi)回應(yīng)。

那么，此次廈門信托“轉(zhuǎn)移”保險(xiǎn)柜的行為是否違反三方約定及法律規(guī)定？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，保險(xiǎn)柜被抱走前屬于多方共管狀態(tài)，因此多方都有對(duì)該保險(xiǎn)柜進(jìn)行管理的權(quán)利與義務(wù)，任何一方都不得在未經(jīng)他方同意，或是達(dá)到相關(guān)協(xié)議約定的變更管理權(quán)限、管理地點(diǎn)等前提下單方改變保險(xiǎn)柜的存放地點(diǎn)。既便中梁、正榮確實(shí)出現(xiàn)違約行為，那么根據(jù)相關(guān)協(xié)議約定，中梁、正榮的違約行為是否屬于協(xié)議約定的可以改變保管地的情形，如果屬于，協(xié)議中對(duì)于改變保管地是否有程序性約定；如是否允許守約方在不經(jīng)任何舉證、不告知違約方的情形下私自搬走保險(xiǎn)柜等，如果有相關(guān)的程序性約定，廈門信托此次抱走保險(xiǎn)柜的行為很可能涉嫌違約。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，一般而言，在金融機(jī)構(gòu)與房企的合作協(xié)議中出于資金安全考慮，都設(shè)定了相對(duì)利于金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管措施、提前還款條件以及金融機(jī)構(gòu)單方行使便利條件等。此次廈門信托與兩家房企的糾紛就是如此，相信廈門信托始終是依照資金合作條款以及法律相關(guān)規(guī)定行事的，無(wú)論是要求融資方提前還款，還是以不提前還款為由不予配合辦理項(xiàng)目預(yù)售登記手續(xù)等都是如此。

“至于目前出現(xiàn)的搶奪保管有相關(guān)證照、權(quán)證與印鑒的保險(xiǎn)柜等行為，確有違背三方協(xié)議之處?！卑匚南舱f(shuō)，但這也有融資方出于自身權(quán)益避險(xiǎn)的考慮，且并不影響項(xiàng)目公司工作的實(shí)際溝通，并不妨礙按照約定條件使用保險(xiǎn)柜中所保管物品，因此三方還應(yīng)本著友好協(xié)商、互諒互讓的原則予以溝通解決為好。

王玉臣律師認(rèn)為，在保險(xiǎn)柜內(nèi)財(cái)產(chǎn)不單屬于任何一方公司財(cái)產(chǎn)的情況下，根據(jù)《公司法》等相關(guān)規(guī)定，即便廈門信托屬于項(xiàng)目的合作方，也不得擅自搬走并使用，需要根據(jù)相關(guān)章程、制度、約定等對(duì)相關(guān)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、處分等，否則很有可能構(gòu)成侵權(quán)并承擔(dān)法律責(zé)任。如果廈門信托此次的行為不符合合同約定，且該行為造成了合作項(xiàng)目受損，那另外兩方有權(quán)根據(jù)合同約定及法律規(guī)定追究廈門信托的相關(guān)責(zé)任。

自“金融16條”發(fā)布以來(lái)，監(jiān)管部門為妥善化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)布了多項(xiàng)政策，包括提出金融管理部門推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置，做好金融支持保交樓工作，同時(shí)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，校正過(guò)度避險(xiǎn)行為。在“保交樓、穩(wěn)民生”的政策指引，相關(guān)政策在房地產(chǎn)銷售、交付和信用端都在發(fā)揮積極作用。

58安居客房產(chǎn)研究院院長(zhǎng)張波表示，從發(fā)生的糾紛來(lái)看，核心點(diǎn)還是對(duì)于資金問(wèn)題意見(jiàn)出現(xiàn)相左。對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，按協(xié)議拿回相應(yīng)的資金和收益是最為核心的，而對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，推動(dòng)項(xiàng)目快速上市銷售，加快回款，才是最重要的。“保交樓”是房企的責(zé)任，金融機(jī)構(gòu)并不是第一責(zé)任主體，為了完成?“保交樓”的重要任務(wù)，房企和金融機(jī)構(gòu)可以在資金層面進(jìn)行更為靈活調(diào)度，不然很難做好。

“因此，金融機(jī)構(gòu)和房企的信任機(jī)制建立，雙方需要達(dá)成更高維度的共識(shí)，而非只聚焦合作項(xiàng)目本身，將雙方期許拉平?！睆埐ㄕf(shuō)，“保交樓”的任務(wù)是高于金融機(jī)構(gòu)和房企自身利益的，因此在充分做好“保交樓”工作的基礎(chǔ)上，既要對(duì)金融機(jī)構(gòu)的利益進(jìn)行保護(hù)，也要兼顧房企的可持續(xù)發(fā)展。

對(duì)于中梁·正榮天著潤(rùn)宸項(xiàng)目后續(xù)的處理，廈門信托表示，我司將秉持兼顧各方利益的原則進(jìn)行溝通協(xié)商，積極推動(dòng)和談，促成項(xiàng)目順利推進(jìn)。

截至目前，該事件仍處于僵局之中，項(xiàng)目后續(xù)如何推進(jìn)尚無(wú)結(jié)論。

（應(yīng)受訪者要求?文中王剛、劉強(qiáng)均為化名）

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