2022年，深圳云房關(guān)店八百余間。（視覺(jué)中國(guó)/圖）

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2023年5月18日晚間，國(guó)創(chuàng)高新（002377.SZ）發(fā)布公告，擬將房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)相關(guān)子公司深圳市云房網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（下稱(chēng)深圳云房）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給公司的關(guān)聯(lián)方。

截至2022年12月31日，深圳云房經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)為-1351.32萬(wàn)元，2022年度凈利潤(rùn)為-46974.04萬(wàn)元，根據(jù)湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的評(píng)估報(bào)告，深圳云房評(píng)估值為 1860.59萬(wàn)元。在深圳云房評(píng)估值的基礎(chǔ)上，交易各方協(xié)商一致，本次置出資產(chǎn)定價(jià)為1860.59萬(wàn)元人民幣。

而2017年收購(gòu)深圳云房時(shí)，國(guó)創(chuàng)高新付出的代價(jià)是38億元人民幣。國(guó)創(chuàng)高新當(dāng)時(shí)的主業(yè)是瀝青，收購(gòu)深圳云房后，變?yōu)闉r青與房地產(chǎn)雙主業(yè)格局。

Q房網(wǎng)資產(chǎn)為何嚴(yán)重縮水？

逆勢(shì)擴(kuò)張

此次交易的接盤(pán)方為湖北國(guó)創(chuàng)物業(yè)管理有限公司（下稱(chēng)國(guó)創(chuàng)物業(yè)）和湖北國(guó)創(chuàng)楚源投資管理有限公司（下稱(chēng)國(guó)創(chuàng)楚源）。二者與國(guó)創(chuàng)高新為同一實(shí)控人高慶壽。此次交易相當(dāng)于左手倒右手，但可以為上市公司減負(fù)。

國(guó)創(chuàng)高新稱(chēng)，近年來(lái)，受行業(yè)周期和市場(chǎng)預(yù)期變化等因素影響，深圳云房經(jīng)營(yíng)狀況惡化，并出現(xiàn)持續(xù)虧損。受深圳云房影響，公司近三年凈利潤(rùn)持續(xù)為負(fù)。

2020年—2022年，國(guó)創(chuàng)高新歸母凈利潤(rùn)分別為-29.7億、-11.2億、-5.4億，2023年一季度繼續(xù)虧損近3700萬(wàn)。

2022年年報(bào)顯示，國(guó)創(chuàng)高新對(duì)深圳云房相繼采取了減員撤鋪等措施，關(guān)閉低效門(mén)店八百余間，裝修費(fèi)用及押金等相關(guān)成本費(fèi)用損失較大。同時(shí)，精減管理層和壓縮低效經(jīng)紀(jì)人，裁減和壓縮冗余人員三千余名。截至報(bào)告期末，公司直營(yíng)門(mén)店約100 間，主要位于珠海、中山。

但在2021年，國(guó)創(chuàng)高新卻提出要頂住困難，進(jìn)一步擴(kuò)大Q房網(wǎng)業(yè)務(wù)規(guī)模，“千方百計(jì)籌措資金，適度擴(kuò)大房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)板塊網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模，提升線下服務(wù)能力，全年新建門(mén)店不少于400家”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向南方周末記者解釋?zhuān)琎房網(wǎng)主要經(jīng)營(yíng)二手房業(yè)務(wù)，2021年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)降溫，對(duì)其業(yè)務(wù)沖擊較大。尤其是Q房網(wǎng)不斷擴(kuò)張規(guī)模，在行業(yè)下行期承擔(dān)的資金壓力更為明顯。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，Q房網(wǎng)不足2000萬(wàn)的售價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期，說(shuō)明輕資產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)不當(dāng)也會(huì)出現(xiàn)重大問(wèn)題。目前房產(chǎn)中介市場(chǎng)還未完全恢復(fù)，企業(yè)需要對(duì)市場(chǎng)行情準(zhǔn)確判斷，在下行期提振信心，行情好時(shí)也不能盲目擴(kuò)張。

房產(chǎn)O2O模式落敗

2021年逆勢(shì)開(kāi)店，實(shí)際上是Q房網(wǎng)在轉(zhuǎn)型。

中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦向南方周末記者介紹，Q房網(wǎng)最初是從線上起家，主打“線上推廣交易，線下服務(wù)”的房產(chǎn)O2O模式。這是當(dāng)年房產(chǎn)中介行業(yè)的熱門(mén)概念，同一時(shí)期涌現(xiàn)出多個(gè)品牌，都試圖用互聯(lián)網(wǎng)思維改造行業(yè)，走“去門(mén)店”的輕資產(chǎn)道路。

受制于房產(chǎn)交易的復(fù)雜性，中介行業(yè)始終依賴(lài)線下門(mén)店。輕資產(chǎn)的O2O模式在與線下中介的競(jìng)爭(zhēng)中落敗。和Q房網(wǎng)同期成立的另一家O2O房產(chǎn)中介品牌愛(ài)屋吉屋2019年已停止運(yùn)營(yíng)。“愛(ài)屋吉屋（倒下）快一點(diǎn)，Q房網(wǎng)慢一點(diǎn)”。

2016年前后，Q房網(wǎng)也開(kāi)始進(jìn)軍線下，但此時(shí)市場(chǎng)已經(jīng)被鏈家等線下起家的品牌占據(jù)。就在Q房網(wǎng)以O(shè)2O模式發(fā)展的同時(shí)，鏈家在線下快速鋪設(shè)門(mén)店，2014年從北京進(jìn)軍上海，次年收購(gòu)了本地中介品牌德佑。

“一條馬路上人家開(kāi)了幾家店，你就一家店，怎么競(jìng)爭(zhēng)？”盧文曦解釋?zhuān)季志€下門(mén)店需要更多人力物力，對(duì)資金要求較高，一旦資金投入跟不上難免在競(jìng)爭(zhēng)中落敗。

Q房網(wǎng)的困境也與房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷有關(guān)。盧文曦說(shuō)，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2021年下半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情低迷。后續(xù)政策雖有所放開(kāi)，但目前二手房市場(chǎng)仍未恢復(fù)。

商譽(yù)減值

2015年，A股曾上演一波并購(gòu)潮，直到2017年，金融去杠桿初見(jiàn)成效，并購(gòu)重組市場(chǎng)才冷卻下來(lái)。

2017年被收購(gòu)前，深圳云房的凈資產(chǎn)僅為2.67億元，按基礎(chǔ)資產(chǎn)法評(píng)估值只有3.33億元，但收購(gòu)采用的是收益法評(píng)估，估值為38億元，增值率高達(dá)1326%。

國(guó)創(chuàng)高新表示，本次交易標(biāo)的資產(chǎn)的評(píng)估值相較于對(duì)應(yīng)的凈資產(chǎn)增值較高，主要是由于標(biāo)的公司屬于輕資產(chǎn)類(lèi)房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)行業(yè)，采用房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)O2O模式，擁有成熟的商業(yè)模式，穩(wěn)健的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，成為全國(guó)性房地產(chǎn)行業(yè)線上及線下一體化閉環(huán)交易的服務(wù)企業(yè)。收益法評(píng)估過(guò)程中考慮了標(biāo)的公司所擁有的研發(fā)團(tuán)隊(duì)、客戶(hù)和商業(yè)渠道等的價(jià)值，這些在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估中難以體現(xiàn)。

結(jié)果是，國(guó)創(chuàng)高新的商譽(yù)從0元激增至32.2億元，占公司64.25億元總資產(chǎn)的50.11%。這意味著，如果深圳云房業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期，大規(guī)模、大幅度的商譽(yù)減值也將由此產(chǎn)生。

商譽(yù)產(chǎn)生于企業(yè)并購(gòu)，能夠大幅提高上市公司的資產(chǎn)和估值。因?yàn)楹蜆I(yè)績(jī)承諾高度相關(guān)，一旦被收購(gòu)企業(yè)業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期，上市公司就必須對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行減值，從而導(dǎo)致股價(jià)下跌。

2016年—2019年，深圳云房累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)12.26億元，較業(yè)績(jī)承諾數(shù)超出3.23%。但自業(yè)績(jī)承諾期結(jié)束的2020年起，深圳云房就轉(zhuǎn)入虧損，2020年—2022年，深圳云房各虧損0.53億元、7.9億元、4.7億元。

在2020年年報(bào)、2021年年報(bào)中，國(guó)創(chuàng)高新已對(duì)收購(gòu)深圳云房形成的商譽(yù)計(jì)提減值29.16億元、3.03億元，國(guó)創(chuàng)高新本次資產(chǎn)剝離并不會(huì)產(chǎn)生商譽(yù)減值。

國(guó)創(chuàng)高新表示，未來(lái)將回歸傳統(tǒng)瀝青業(yè)務(wù)。其2010年招股書(shū)顯示，公司產(chǎn)品在國(guó)內(nèi)新建高速公路改性瀝青市場(chǎng)的占有率超過(guò)15%，位居全國(guó)同行業(yè)前三甲，在湖北、陜西、廣西新建高速公路的市場(chǎng)占有率多年穩(wěn)居第一。

但2022年年報(bào)顯示，瀝青業(yè)務(wù)盈利下降。報(bào)告期內(nèi)，受?chē)?guó)際局勢(shì)影響，原油價(jià)格創(chuàng)下近年來(lái)新高，帶動(dòng)瀝青價(jià)格不斷上行。持續(xù)高企的瀝青價(jià)格對(duì)供需環(huán)節(jié)帶來(lái)沉重壓力。公司瀝青及工程業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入12.8 億元，較上年增長(zhǎng) 42.5%，瀝青工程業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-339萬(wàn)元。

南方周末記者 衛(wèi)琳聰

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