財聯(lián)社（記者 陳業(yè)）樓市逐步復(fù)蘇過程中，臨深市場“寒意”還未完全退卻。部分開發(fā)商為快速出貨，選擇大幅讓利促銷。

日前，位于惠州市大亞灣區(qū)臻悅府項目4.8折促銷的消息，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。此外，上周末，在該市惠陽區(qū)的鉑悅府項目以備案價約六折的價格促銷，導(dǎo)致老業(yè)主集體維權(quán)。

(資料圖片僅供參考)

5月22日，財聯(lián)社記者分別致電上述項目獲悉，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門均已介入，這兩個項目均已暫停對外銷售。其中，大亞灣區(qū)房管局相關(guān)人士告訴記者，對于封盤事宜，需要向具體業(yè)務(wù)部門核實后，才能給予回復(fù)。

“項目降價促銷，屬于開發(fā)商正常行為。市場處于高峰的時候，個別項目會按市場最高價格去備案，重新調(diào)整備案價后，調(diào)整后的價格與高峰時行情偏離較大。還有一些項目在清盤處置尾貨，也會以符合現(xiàn)在市場趨勢的價格來銷售。”惠州當(dāng)?shù)匾患抑薪闄C構(gòu)高層稱。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，部分開發(fā)商大幅度打折，從側(cè)面反映出其想通過降價甩貨來回籠現(xiàn)金，對未來市場預(yù)期并不是特別樂觀。

降價真相幾何？

日前，市場傳惠州大幅降價促銷的樓盤，包括位于大亞灣區(qū)的臻悅府及惠陽區(qū)的鉑悅府。

據(jù)房天下信息，位于大亞灣安順?biāo)穆?號的臻悅府項目，銷售均價為14425元/平方米。近日有市場消息稱，該項目低樓層價格僅6800元/平方米，而中高樓層價格約7000元-7200元/平方米；如按低樓層售價計，相當(dāng)于打了4.8折。

大亞灣區(qū)管委會城鄉(xiāng)建設(shè)和綜合執(zhí)法局隨后公開表示，項目由精裝改毛坯，備案價確實有所調(diào)整，但部分中介在介紹時，未清晰說明交付標(biāo)準(zhǔn)，造成了誤解。

5月22日，臻悅府項目一位銷售人員告訴記者，“項目確實有意下調(diào)價格，并想通過釋放一些低價房源來吸引客戶，但還沒有最終確定降價幅度。目前剛剛擬定了這個方案，最終能不能實現(xiàn)備案，現(xiàn)在還不能確定?！?/p>

上述銷售人員進(jìn)一步透露，“目前項目已封盤，項目方與相關(guān)部門在溝通具體的銷售方案。何時可以銷售，具體銷售方案，需要等通知?！?/p>

與臻悅府項目調(diào)整備案價不同的是，鉑悅府項目銷售人員告訴記者，樓盤確實展開力度不小的降價。

該位銷售人員介紹，鉑悅府項目位于惠陽區(qū)人民三路與北環(huán)路兩條主干道交匯處，開車至深圳僅需約半個小時，由于有這一優(yōu)勢，所以樓盤對于在深圳工作的群體有較強吸引力。當(dāng)前項目在售的樓棟有4棟、6棟、9棟、8棟、14棟，在售的有88平方米、98平方米、124平方米等戶型。宣傳海報顯示，該項目推出了“0首付、單價直降5000，8600元/平方米起、現(xiàn)房送車位”等促銷措施。

上述銷售人員告訴記者，項目此次推出了兩個方案，一是底價8折，然后送一成首付；另一個是8.8折，然后再送1.8成的首付，但兩種方案送的首付部分都需要扣13個點的稅費，綜合下來相當(dāng)于打了7折。

“鉑悅府項目之前的備案單價一直是1.5萬元-1.6萬元/平方米，去年成交均價在1.2萬元-1.3萬元/平方米左右，今年項目將清盤，才有這個優(yōu)惠。以當(dāng)前價格來看，前期有些業(yè)主購入的價格確實比較貴，但當(dāng)前市場形勢下，開發(fā)商希望通過降價來加快銷售速度?！痹撐讳N售人員稱。

據(jù)悉，鉑悅府項目傳出降價消息后，部分老業(yè)主開始維權(quán)，并開始在公開渠道投訴。有業(yè)主稱，“由于項目以低于備案價銷售，使得部分老業(yè)主一覺醒來發(fā)現(xiàn)損失50萬元?！?/p>

該位銷售人員5月22日透露，“因業(yè)主集體維權(quán)，鉑悅府項目昨天開始已經(jīng)封盤，需要等項目與監(jiān)管部門溝通好相應(yīng)的銷售方案。目前項目不可銷售，也無法看房，只能收誠意金鎖定房號，誠意金可退?！?/p>

“促銷前兩日寫認(rèn)購書的人都不夠”

不久前昆山兩樓盤大幅降價促銷引發(fā)市場熱議，此次對于惠州部分開發(fā)商大力度促銷，外界并不感到意外。

事實上，惠州樓市自去年底開始已顯現(xiàn)“涼意”。彼時，曾因有個人賣家以1元起拍價，低價出售其位于惠州的房屋，引發(fā)了市場對于惠州樓市的關(guān)注。

李宇嘉表示，惠州本地常住人口只有約五六百萬人，但商品房成交量一度在珠三角的排名很靠前，此前該市相當(dāng)一部分購房群體是來自深圳的外溢需求，以及珠三角的投資性需求。在當(dāng)前剛需和改善需求占主導(dǎo)情況下，惠州樓市出現(xiàn)回調(diào)也在情理之中，這也是導(dǎo)致部分開發(fā)商大力度促銷的重要原因。

樂有家研究中心監(jiān)測顯示，2023年4月，惠州一手住宅網(wǎng)簽量5687套，環(huán)比下跌40%，同比上漲44%。惠州當(dāng)前新房價格約1.18萬元/平方米，環(huán)比下跌3%，也是近半年的最低點。除惠東外，其他行政區(qū)4月網(wǎng)簽量環(huán)比均有所下滑，跌幅在3-5成左右。

庫存方面，據(jù)惠州合縱聯(lián)行數(shù)據(jù)，目前惠州新房庫存量為1727.4萬平方米，去化周期約34.2個月。其中，庫存量最大的正是大亞灣片區(qū)，達(dá)336.3萬平方米。

“四月惠州樓市成交量下滑幅度較大，環(huán)比下跌了40%，供應(yīng)幾乎是成交的兩倍。市場預(yù)期明顯下行，觸發(fā)了項目大幅度的折扣。”李宇嘉稱。

在上述背景下，今年5月初，惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局曾發(fā)布關(guān)于全方位宣傳購房優(yōu)惠政策的函件。按照惠陽區(qū)購房最新優(yōu)惠政策，惠陽區(qū)首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%下調(diào)至20%，二套房最低首付比例下調(diào)至30%。

值得一提的是，從目前惠州部分項目的成交情況來看，促銷對銷售提振非常明顯。據(jù)上述鉑悅府項目銷售人員介紹，“打折促銷第一天賣了接近200套，第二天至少賣了100多套，因為前兩天賣得太火，寫認(rèn)購書的人手都不夠?！?/p>

李宇嘉認(rèn)為，只要價格降到位，達(dá)到了市場需求可承受的水平，市場需求會得到一定程度的釋放?！暗@種價格預(yù)期會導(dǎo)致大家的購房情緒比較疲弱，可持續(xù)性并不強，同時前期購房者可能會面臨一定的損失?！?/p>

為規(guī)范銷售行為，維護(hù)購房人合法權(quán)益，近日惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)了《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》。

通知稱，近期，該區(qū)個別商品房項目涉嫌違規(guī)銷售，造成不良影響，為強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，維護(hù)購房人合法權(quán)益，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。

同時，將嚴(yán)厲倒查因違規(guī)銷售行為引發(fā)群訪群訴事件，對造成不良影響的企業(yè)，將關(guān)停網(wǎng)上交易系統(tǒng)(鎖盤)，一經(jīng)查實存在違規(guī)銷售行為的，依法追究責(zé)任。

在嚴(yán)查違規(guī)銷售背景下，相關(guān)已實施大力度促銷樓盤會否被追究責(zé)任，及其未來銷售方案將如何調(diào)整，仍值得關(guān)注。

（財聯(lián)社記者 陳業(yè)）

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