觀點網(wǎng) 一個月之內(nèi)，發(fā)生房企“大幅降價”售樓被罰、高溢價拿地兩種截然相反的事件，蘇州昆山——這一全國百強縣之首，出現(xiàn)了戲劇化一幕。

5月22日，昆山成功出讓今年第一批擬出讓住宅用地計劃中的3宗宅地，總出讓面積14.08萬平方米，由保利發(fā)展、保利置業(yè)及中建七局分食，共收金42.5億元。

(相關(guān)資料圖)

上述3宗出讓地塊平均溢價率11.84%，加上下注開發(fā)商均為央企，昆山的樓市熱度一時間被點燃。

地價新高

觀點新媒體了解到，高新區(qū)7號地塊競爭最為激烈，共有10家單位參與，于47輪限時競價后被保利發(fā)展一次性報價18.1億元奪得，樓面價18469元/平方米，溢價率14.54%。

據(jù)悉，這是昆山時隔兩年土拍再現(xiàn)破中止價，而18469元/平方米樓面價更是刷新昆山成交地價紀(jì)錄。

該宗地位于高新區(qū)蕭林路南側(cè)、虹橋路東側(cè)，屬較為核心位置，出讓面積4.9萬平方米，容積率2，建筑面積9.81萬平方米，為住宅用地。

地塊附近商業(yè)有昆山商廈（北門店）、九方購物中心、萬象匯等，教育有振華實驗小學(xué)、城北中學(xué)等學(xué)校，各方面配套較為完善。

據(jù)公開資料，保利發(fā)展于2017年布局蘇州，落子張家港、昆山、常熟；2019年相繼入駐汾湖、太倉乃至蘇州主城。2022年初，保利發(fā)展控股旗下蘇通公司正式成立，首次進(jìn)駐蘇州核心板塊蘇州園區(qū)，2023年該公司管理架構(gòu)再升級，明確深耕蘇錫常通城市群戰(zhàn)略。

與此同時，保利另一地產(chǎn)平臺保利置業(yè)亦披荊斬棘，經(jīng)過40輪限時競價之后，以一次性報價競得開發(fā)區(qū)4號地塊，成交價12.6億元，樓面價13625元/平方米，溢價率14.98%。

開發(fā)區(qū)4號地塊位于開發(fā)區(qū)景王路北側(cè)、金沙江路東側(cè)，出讓面積4.62萬平方米，容積率2，建筑面積9.23萬平方米，為住宅用地。

另外，中建七局以11.8億元拿下面積4.57萬平方米的開發(fā)區(qū)6號地塊，成交價11.8億，樓面價12913元/平方米，溢價率4.99%。

有數(shù)據(jù)顯示，2022年，中建七局在昆山商品房銷售額位列房企榜首，保利置業(yè)位列第三。開發(fā)區(qū)6號地塊是中建七局在昆山布局的第四子，去年11月，中建七局地產(chǎn)與昆山國創(chuàng)投資集團(tuán)還曾聯(lián)手，以12.17億元摘得昆山開發(fā)區(qū)同豐路北側(cè)、洞庭湖路西側(cè)地塊。

根據(jù)規(guī)劃，高新區(qū)7號地塊、開發(fā)區(qū)4號地塊及開發(fā)區(qū)6號地塊要求住宅戶數(shù)分別不得超過630套、700套及600套。本次土拍3宗地住宅建筑全裝修成品住房均應(yīng)達(dá)到100%，住宅裝修成本不低于1500元/平方米。

從區(qū)位看，3宗地塊都位于昆山主城熱門置業(yè)板塊玉山，后者為全國百強鎮(zhèn)第一，配套成熟，加上土地供應(yīng)量較少，樓市向來堅挺，是本次競拍熱度較高主因。

再現(xiàn)降價處罰

昆山的土地出讓結(jié)果顯示出其所具備的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?，這半個多月前處罰開發(fā)商降價形成了鮮明對比。

于5月初，昆山住建局發(fā)布通報文件顯示，萬科旗下尚濱花園項目及光大嘉寶旗下夢之悅花園項目在銷售過程中，擅自大幅度降價，擾亂了房地產(chǎn)市場正常秩序，造成了社會不穩(wěn)定因素。對于上述項目暫時關(guān)閉網(wǎng)簽，待整改結(jié)束后予以開通。

彼時市場消息稱，尚濱花園項目推出的是三期最后一批房源，共300余套，其特惠政策是一房一價，每套房源優(yōu)惠30萬左右，最高可優(yōu)惠32萬元，折算下來為75折至8折左右；夢之悅花園項目在4月中旬就推出了73折優(yōu)惠，最大力度一套房源總價可省50多萬元。

降價太多也會被罰？是次事件已經(jīng)歷市場多輪討論。

一方面，昆山樓市曾短暫回暖，但在4月再次下跌企穩(wěn)，開發(fā)商或許是想抓住最后的小陽春加速尾盤去化。

但這卻與地方政府穩(wěn)定樓市意愿相悖。有業(yè)內(nèi)人士指出，根據(jù)《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定》，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照申報價格對外銷售，降價可以，但是如果比備案價低太多就會違反相關(guān)規(guī)定，穩(wěn)定房價實際上出于穩(wěn)定購房者預(yù)期考量。

第三方數(shù)據(jù)顯示，今年前四個月，昆山新房成交套數(shù)分別達(dá)到1373套、1911套、1942套及1633套，成交均價則分別為2.42萬元/平方米、2.36萬元/平方米、2.33萬元/平方米及2.41萬元/平方米，較去年12月水平（911套、2.1萬元/平方米）有所回升，并大體維持穩(wěn)定狀態(tài)。

相似的情況在其他地方也存在。昆山土拍前一天，廣東惠州市惠陽區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會官微披露，惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》。

通知指出，近期，惠陽區(qū)個別商品房項目涉嫌違規(guī)銷售，造成不良影響，為強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，維護(hù)購房人合法權(quán)益，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。

嚴(yán)厲倒查因違規(guī)銷售行為引發(fā)群訪群訴事件，對造成不良影響的企業(yè)，關(guān)停網(wǎng)上交易系統(tǒng)（鎖盤），一經(jīng)查實存在違規(guī)銷售行為的，依法追究責(zé)任。

更早前，位于惠州市大亞灣區(qū)臻悅府項目4.8折促銷的消息，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。此外，在該市惠陽區(qū)的鉑悅府項目以備案價約六折價格促銷，導(dǎo)致老業(yè)主集體維權(quán)。

之后，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門介入，兩個項目暫停對外銷售。有官方人員辟謠表示，臻悅府項目此前備案價對應(yīng)的是精裝修價格，現(xiàn)在調(diào)整至毛坯房，價格相應(yīng)做了一些調(diào)整，相關(guān)調(diào)整均有申請備案。

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