?作者：子非魚(yú)

01 |三四線(xiàn)樓市遲暮

關(guān)于三四線(xiàn)城市的樓市，本號(hào)寫(xiě)過(guò)很多篇文章分析，核心觀(guān)點(diǎn)是：

(資料圖片僅供參考)

大多數(shù)三四線(xiàn)城市的樓市，正在走向美人遲暮。

早在2018年棚改熄火之時(shí)，我就說(shuō)過(guò)，大多數(shù)三四線(xiàn)城市的樓市正在走向謝幕。邏輯很簡(jiǎn)單，上一輪三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跟漲，主要力量就是去庫(kù)存口號(hào)之下啟動(dòng)的貨幣棚改。

不光三四線(xiàn)城市，很多二線(xiàn)省會(huì)城市也是靠這個(gè)拉動(dòng)，比如太原、石家莊、南寧、貴陽(yáng)等弱省會(huì)城市。

貨幣棚改之下，一些人口流失的三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)居然也能夠逆勢(shì)上漲。

貨幣棚改拉動(dòng)房?jī)r(jià)模式在于：

央行印專(zhuān)項(xiàng)錢(qián)給政策性銀行（國(guó)開(kāi)行），國(guó)開(kāi)行拿著這筆錢(qián)貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢(qián)去收購(gòu)棚改戶(hù)的房屋和土地，棚改戶(hù)居民拿著錢(qián)，去購(gòu)買(mǎi)新房。

簡(jiǎn)單理解就是地方政府拿著轉(zhuǎn)向棚改的錢(qián)去征收棚改戶(hù)的房屋和土地，大批征收之下，產(chǎn)生了大批購(gòu)房需求。然后給錢(qián)給這些棚改戶(hù)去買(mǎi)房。

在當(dāng)時(shí)那種經(jīng)濟(jì)預(yù)期不斷向好的大環(huán)境下，拿到錢(qián)的住戶(hù)第一時(shí)間會(huì)去買(mǎi)房，需求和成交推動(dòng)之下，城市的房?jī)r(jià)水漲船高，這是為何很多城市人口減少、產(chǎn)業(yè)薄弱，房?jī)r(jià)卻能夠逆勢(shì)上漲的緣由。

但這種勢(shì)頭，在2018年戛然而止。2018年年末，國(guó)開(kāi)行明確表態(tài)：

棚改實(shí)行差異化處置：對(duì)于庫(kù)存充足，房?jī)r(jià)上漲壓力小的城市，仍采用貨幣棚改；對(duì)庫(kù)存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市，采用安置房棚改法。

態(tài)度轉(zhuǎn)變之下，山西2019年棚改量較2018年下跌了72%，山東、河南、新疆、湖南、貴州、吉林、黑龍江、遼寧、寧夏、海南均大跌。四川下跌了21%。

在這種背景下，很多三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)啟動(dòng)了調(diào)整模式，不過(guò)當(dāng)時(shí)調(diào)整的幅度并不算大，直到疫情到來(lái)，加劇了這一形勢(shì)，過(guò)去三年很多三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)調(diào)整都比較大。

02 |三四線(xiàn)樓市的困局

貨幣棚改是三四線(xiàn)城市樓市最大的支撐之一，除了這個(gè)最大的支撐已經(jīng)崩塌外，當(dāng)下的三四線(xiàn)城市，還面臨諸多困局：

困局一：庫(kù)存量超大。

今年一季度，住建部披露全國(guó)共有6億棟建筑。雖然這些建筑包括居住性質(zhì)的住房和廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓、機(jī)關(guān)單位等等，但一般來(lái)說(shuō)，城市的住宅（商品房、住宅、小產(chǎn)權(quán)房、工業(yè)宿舍）占比都在一半以上，農(nóng)村的建筑中絕大部分都是住宅。

以此估算，屬于居住性質(zhì)的房屋應(yīng)該有4億棟左右，換算成套數(shù)，就是個(gè)天文數(shù)字。

這天量的住房大部分都集中在三四線(xiàn)城市。整體來(lái)看，絕大多數(shù)三四線(xiàn)城市的房屋供應(yīng)都嚴(yán)重過(guò)剩。

困局二：越來(lái)越多的三四線(xiàn)城市人口在減少。

2022年在中國(guó)人口見(jiàn)頂轉(zhuǎn)向之下，人口減少城市的數(shù)量也在不斷增加。

目前已經(jīng)公布2022年人口數(shù)據(jù)的249個(gè)城市（還有幾十個(gè)未公布）中，有131個(gè)城市人口在減少，減少規(guī)模超過(guò)一半。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

困局三：不受開(kāi)發(fā)商待見(jiàn)。

由于庫(kù)存大、人口不斷減少，在正常情況下，開(kāi)發(fā)商也會(huì)逐漸退出，何況如今大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在為了活下去而收縮戰(zhàn)略。

所以，我們可以看到，三四線(xiàn)城市的土地成交跌幅在各級(jí)別城市中最大。

財(cái)政部最新數(shù)據(jù)顯示，2023年1~4月累計(jì)已達(dá)約1.18萬(wàn)億元，相比去年同期下降了21.7%。這已經(jīng)是土地出讓金收入自2022年初以來(lái)連續(xù)第16個(gè)月少于去年同期水平。

僅從4月份單月來(lái)看，全國(guó)賣(mài)地收入跌幅已經(jīng)大幅收窄，跌幅為0.7%。

但分城市來(lái)看，只有一線(xiàn)城市能看，二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市賣(mài)地收入跌幅，仍不忍直視。一線(xiàn)城市已經(jīng)回漲，4月份的賣(mài)地收入上漲了124.48%，二線(xiàn)城市下跌了63%，三四線(xiàn)城市4月份賣(mài)地收入下跌了47%。

賣(mài)地收入本就是很多城市的主要財(cái)政支撐。地方城市主要有兩個(gè)賬本，一個(gè)是一般預(yù)算內(nèi)收入（主要是稅收），一個(gè)是政府性基金預(yù)算收入（主要是賣(mài)地）。

地方城市啟動(dòng)的大基建、發(fā)行的債券、給公務(wù)員的工資，很大程度上都依賴(lài)賣(mài)地收入。

所以我們看到，去年以來(lái)賣(mài)地收入大跳水之下，很多城市發(fā)不出公務(wù)員工資，很多城市遭遇債務(wù)壓力。這里就不用細(xì)說(shuō)了。

困局四：成交量跌麻了。

一季度很多中心城市上演了一波成交量小躁動(dòng)，但這與很多三四線(xiàn)城市無(wú)關(guān)，比如本號(hào)不久前寫(xiě)的南充。

這座曾經(jīng)依靠棚改拉起房?jī)r(jià)的城市，在棚改熄火、人口不斷流失的背景下，房?jī)r(jià)不斷下跌。今年前四個(gè)月，南充的商品房成交量分別是5689套、1689套、1455套、918套。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：南房網(wǎng)

成交量只在1月份的春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)時(shí)被拉起來(lái)了，此后一路下跌被打回了原形。說(shuō)明，一季度的樓市小陽(yáng)春和三四線(xiàn)城市無(wú)關(guān)，三四線(xiàn)城市的樓市依舊處在低迷中掙扎。

而進(jìn)入4月份，在中心城市成交量再度轉(zhuǎn)向之下，三四線(xiàn)城市成交量跌得更狠。

根據(jù)易居研究院披露的數(shù)據(jù)顯示：

今年4月份，全國(guó)50個(gè)一、二、三四線(xiàn)城市新建商品住宅成交面積分別為277、1048和571萬(wàn)平方米，環(huán)比增速分別為-14%、-24%和-35%。

有此四大困局，意味著大多數(shù)三四線(xiàn)城市的調(diào)整之路，依舊漫漫，而且很多產(chǎn)業(yè)薄弱、人口不斷減少的城市，房?jī)r(jià)最終可能會(huì)鶴崗化。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)

03 |還有哪些三四線(xiàn)城市能買(mǎi)

上面我一直強(qiáng)調(diào)的是大多數(shù)三四線(xiàn)城市，那么還有少部分三四線(xiàn)城市，還是可以買(mǎi)的。

當(dāng)然，必須要經(jīng)歷這一波調(diào)整之后，才能買(mǎi)。

在這一波調(diào)整之后，還能買(mǎi)房的三四線(xiàn)城市，主要看人口和經(jīng)濟(jì)，但人口與經(jīng)濟(jì)最終還得產(chǎn)業(yè)來(lái)依托，所以，判斷三四線(xiàn)城市在這波調(diào)整之后還能否買(mǎi)，就看一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就行了，那就是產(chǎn)業(yè)。

全國(guó)的確有不少一些城市，擁有很強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)，比如很多名不見(jiàn)經(jīng)傳的小縣城與縣級(jí)市。

比如湖南邵東、浙江嵊州、浙江慈溪、浙江諸暨、福建晉江、河南虞城、江蘇杭集、江蘇丹陽(yáng)等等。

從行政級(jí)別上看，這些城市都只不過(guò)是縣級(jí)市，沒(méi)有政策資源傾斜，但是他們?cè)谧陨淼呐χ拢缄J出了一片天地。

慈溪全國(guó)小家電聞名，占領(lǐng)全球30%以上的份額，公牛插座就出自這里，同時(shí)也是全國(guó)最大的棉拖鞋產(chǎn)業(yè)帶，每年賣(mài)出去的拖鞋可繞地球四圈半。

晉江鞋服聞名世界，我們耳熟能詳?shù)陌蔡?、特步?61度都來(lái)自晉江。

除了昆山、義烏、慈溪、晉江，全國(guó)還有很多名不見(jiàn)經(jīng)傳的縣與縣級(jí)市，具備出色的產(chǎn)業(yè)。

比如邵陽(yáng)下轄的邵東，打火機(jī)之都，打火機(jī)產(chǎn)業(yè)占全球70%的份額。

紹興下轄的嵊州，領(lǐng)帶產(chǎn)業(yè)占全國(guó)90%、全球80%的份額。

商丘虞城縣，鋼卷尺占全國(guó)85%的市場(chǎng)份額。

杭集的牙刷、丹陽(yáng)的鏡片、平鄉(xiāng)的童車(chē)、諸暨的襪子、永嘉的紐扣，在全球市場(chǎng)份額中，都是獨(dú)樹(shù)一幟。

這些產(chǎn)業(yè)，如果放在地級(jí)市里面，或許支撐不了一個(gè)地級(jí)市的繁榮，但在一個(gè)縣級(jí)市中，足以支撐一個(gè)縣的發(fā)展，能夠留住本縣的人口，乃至能夠吸引外地人前來(lái)。

樓市的基石是人口和經(jīng)濟(jì)，但本質(zhì)是產(chǎn)業(yè)，一個(gè)沒(méi)有產(chǎn)業(yè)的城市，房?jī)r(jià)都是吹起來(lái)的，早晚會(huì)崩塌。

而一個(gè)擁有不錯(cuò)產(chǎn)業(yè)的城市，在擠掉泡沫之后，依舊會(huì)有不錯(cuò)的支撐力量。

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