開發(fā)云【土地研判】搜索條件調(diào)整布局，板塊輪廓優(yōu)化???戳這里試用

6月1日，北京土拍市場迎來順義、亦莊、石景山等多宗熱地出讓，其中順義新城區(qū)2宗地塊史無前例的吸引了40多家開發(fā)企業(yè)報名（←點擊回顧），在此之前昌平朱辛莊地塊吸引42家開發(fā)房企2.5%的中簽率掀起土拍熱潮，此次順義新城19街區(qū)69地塊更是得到了45家房企報名參拍，再度刷新京城記錄。

在剛結(jié)束的土拍中，?4宗地塊共計成交95.2億元，平均溢價率10.1%。順義新城2宗地塊競拍上限價格和“競現(xiàn)房銷售”雙觸頂，經(jīng)開區(qū)亦莊地塊價格上限成交，石景山F1共建地塊底價成交。最終拿地企業(yè)為3家國央企+1家新面孔福建雄旺，據(jù)了解該企業(yè)是某國企的孫公司。

(資料圖片僅供參考)

隨著4月份土拍報名規(guī)則調(diào)整之后，5月6日的土拍沒有再出現(xiàn)中建系、城建系圍獵熱地場景，隨之而來的是地方城投和民營企業(yè)的歡呼，從閩系房企率先組團進京拿地之后，浙系地方城投緊隨步伐參與到豐臺青塔地塊競拍之中。直到昨天6月1日，這個隊伍再一次擴大，報名企業(yè)中閩系、浙系、海南的、山西的、以及門窗的、防水的等企業(yè)也參與到搖號競買當(dāng)中。市場的狂歡也引起了些許擔(dān)憂，比如這些新面孔的產(chǎn)品能力、產(chǎn)品質(zhì)量，還有能不能按時交付現(xiàn)在看來還在打問號。

那么近期看來北京的土拍市場為什么這么火，這么沸騰：

第一個還是市場基本面穩(wěn)，北京的市場一致向好，即使是在過去3年當(dāng)中一直保持的非常穩(wěn)定，并且穩(wěn)中有增，與其他城市相比，分化的兩個方向一個走高，另一個走低，北京就是為數(shù)不多走高的市場。

第二是利潤空間充足，北京的土拍市場在早幾年明確了限房價的要求，在限地價階段還沒有做出調(diào)整的時候，房地價差利潤空間比較小，依舊有眾多房企扎進來競爭；2021年之后對地價上限做出調(diào)整之后，房地價差利潤空間越發(fā)充足，最近的房地價差可以維持在2萬元以上的利潤空間，這使得關(guān)注北京土拍市場的企業(yè)看到了希望。

第三是政策規(guī)則合理，尤其是近期的規(guī)則調(diào)整；4月份的時候規(guī)自局調(diào)整“同一企業(yè)不得同時報名競拍同一宗地”調(diào)整為“同一集團不得同時報名競買同一宗地”，這個調(diào)整將一些實力雄厚的央國企入場券收回，為眾多中小房企進場提供了更公平的競技平臺，吸引了更多中小企業(yè)的進入。

同時，在成交之后為保交付等做了保障，體現(xiàn)在搖號申請書中取消了兩個條件的表述，“1.土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，我單位及該宗地項目公司不以任何直接或間接的形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關(guān)聯(lián)方。2.在競得人完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，我單位及我單位關(guān)聯(lián)方不以任何直接或間接的形式獲取競得人的股權(quán)或投資權(quán)益。”這兩個條件的取消直接使得熱門地塊拿到即賺到！畢竟好項目不愁合作方，這也是眾多新面孔出現(xiàn)在北京土拍現(xiàn)場的主要原因之一。

第四是競企成果表現(xiàn)優(yōu)異，最近的地塊項目從拿地到開工，甚至從拿地到開盤的時間不斷縮短，尤其是近期的2個月從拿地到開盤已經(jīng)稱之為極限，但極限背后的巨大利潤讓一些開發(fā)商房企趨之若鶩?？v觀全國房地產(chǎn)市場不斷分化中，開發(fā)商的持續(xù)運營也需要利潤補充，如果說在其他地方埋下了坑，那么只能在像北京這樣的市場中彌補回來，所以一個成功的案例也促進了其他企業(yè)的效仿。

第五是研判時間較為寬裕，年初的土拍節(jié)奏進行了調(diào)整，從過去幾年的集中供地調(diào)整為“少量多頻”的“擬出讓清單”供地模式。結(jié)合目前來看，北京的第一批擬出讓清單的23宗地塊已經(jīng)全部完成正式公告，并且在6月是密集出讓高峰。這批地塊出讓清單最早推出時間是在2月中旬，也就是到現(xiàn)在有3個多月的研判時間，相對于“集中供地”時的一個多月的研判時間更為充裕，對于資金準備以及合作方準備也更加充分。

6月1日土拍成交結(jié)果：

順義區(qū)順義新城第19街區(qū)19-69地塊最熱門，吸引45家企業(yè)參拍報名；該地塊出讓建設(shè)用地面積31562平米，規(guī)劃建設(shè)用地面積56812平米，起始價14.4億元，從地塊自身素質(zhì)上看地塊規(guī)模相對較小，總價15億元左右相對報名門檻不高，并且地塊設(shè)置最高限價約在16.6億元，可以滿足眾多中小房企參與報名。最終該地塊以觸頂價格16.56億元+12000平米現(xiàn)房銷售面積被福建雄旺企業(yè)斬獲。

順義區(qū)順義新城第20街區(qū)SY00-0020-6001地塊同樣吸引30余家企業(yè)報名；該地塊推出樓面價24520元/平米。地塊起始總價15.05億元，合理上限價格17.3億，競報現(xiàn)房銷售面積上限13000平米；上限樓面價28198元/㎡，政府指導(dǎo)價格現(xiàn)房60000元/㎡、期房58000元/㎡，最終房地價差30000元，利潤空間充足，最終該地塊被中能建以17.3075億元+13000平米現(xiàn)房銷售面積搖號競得。

石景山衙門口地塊是一宗F1共建混合項目，由中海新城底價28.3億元獲得。經(jīng)開區(qū)亦莊新城地塊土地占地面積4.34萬方，規(guī)劃建面8.7萬方，起始價格28.7億元，是本次起始總價最高地塊，報名階段共吸引10家主體參與，由于門檻在本批次相對較高，報名企業(yè)主要為央國企。最終地塊被招商以觸頂價格33.005億元競得。1

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