房企“馬甲”又殺回來了，對土地市場有何沖擊，該全面禁止嗎？

界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

時(shí)隔近兩年，土拍市場上的“馬甲”又逐漸多了起來，但這些“馬甲”隱藏的更深，與其它參拍房企并不存在任何股權(quán)關(guān)系，成功規(guī)避各地土拍“禁馬甲”的規(guī)定。

與2021年首輪集中供地中出現(xiàn)眾多“馬甲”時(shí)情況不同，當(dāng)時(shí)的土拍市場是“地少錢多”，整體競拍火熱，如今整體土拍仍低迷，市場“地少錢更少”， “馬甲”僅出現(xiàn)在央國企開發(fā)商和少數(shù)民營房企爭搶的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊中。

(資料圖片)

中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，房企當(dāng)前投資邏輯嚴(yán)重趨同，導(dǎo)致核心城市土拍搖號中簽率不斷走低，為獲取地塊，房企不得不廣泛參與土拍，甚至動(dòng)用“馬甲”，進(jìn)一步推高搖號難度。

據(jù)界面新聞了解，一些地產(chǎn)行業(yè)下游企業(yè)也會(huì)替一些房企去充當(dāng)“馬甲”，例如近期參與北京土拍的東方雨虹。這種現(xiàn)象不止出現(xiàn)在北京，很多熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)地塊土拍中也都有發(fā)生。

新型“馬甲”頻現(xiàn)，對市場秩序最直接的影響，就是導(dǎo)致了不公平性，此外還有資金成本的浪費(fèi)。

但由于現(xiàn)在“馬甲”在股權(quán)上與參拍主體沒有關(guān)系，因此各地政府很難從合規(guī)的角度進(jìn)行監(jiān)管。

“馬甲”重出江湖

最近一場疑似“馬甲”上場的土拍發(fā)生在北京。

6月1日，北京出讓四宗地塊的土拍中，兩宗順義新城地塊熱度最高，分別有45家、36家報(bào)名參與，創(chuàng)下近年來北京土地市場報(bào)名房企數(shù)量紀(jì)錄。

在當(dāng)前的市場行情下，如此多數(shù)量房企參拍一宗地塊很容易被外界質(zhì)疑“馬甲”的存在，更何況還有不少名不見經(jīng)傳的企業(yè)。

以吸引45家企業(yè)報(bào)名順義新城第19街區(qū)19-69地塊為例，除了中海、路勁、華潤、招商、建發(fā)、金茂、萬科、龍湖等知名房企報(bào)名競拍外，還有山西星河、東方雨虹、廈門巖垚盛、上海遠(yuǎn)篤+成都鴻哲、陽明尚興、同泰日方、東亞興華、福建雄旺等等20余家上下游企業(yè)和外地新面孔企業(yè)。

在競拍過程中，45家報(bào)名企業(yè)全部遞交搖號申請，最終福建雄旺搖中，以16.56億元和1.2萬平方米現(xiàn)房銷售面積（交高標(biāo)）競得該宗地。

福建雄旺2022年11月才成立，雖是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但其此前從未通過公開市場摘得地塊，也無任何項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。疊加其與建發(fā)之間存在的一些蛛絲馬跡關(guān)聯(lián)，不少業(yè)內(nèi)人士都質(zhì)疑，福建雄旺是廈門國企建發(fā)的馬甲。

據(jù)界面新聞了解，另一家參拍企業(yè)廈門巖垚盛和福建雄旺的參拍城市軌跡類似，但比福建雄旺運(yùn)氣更好，已經(jīng)在杭州、南昌、寧波等城市均有斬獲，其中去年5月在南昌西湖區(qū)拿了一塊地開發(fā)，項(xiàng)目案名卻是是“建發(fā)縵云”，也顯示出和建發(fā)之間的關(guān)聯(lián)。

中原機(jī)構(gòu)首席分析師張大偉指出，大量的參與北京本次土拍的房企都是馬甲和沒有多少開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的上下游企業(yè)，具備一個(gè)資質(zhì)就來打新，因?yàn)榻档土吮ＷC金，所以參與后萬一搖號搖中，利益巨大。

除了充當(dāng)房企馬甲外，中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示，部分下游企業(yè)積極參與土拍搖號也可能為了拿地后在后續(xù)與甲方的合作當(dāng)中增添談判籌碼。

時(shí)間往前推，在5月10日的廈門土拍也被外界質(zhì)疑是一場馬甲的狂歡。據(jù)悉廈門那場土拍出讓的三塊地共計(jì)144家企業(yè)參與競拍，其中五緣灣地塊參拍企業(yè)達(dá)到88家。

88家企業(yè)輪番競價(jià)，最終一起進(jìn)入五緣灣地塊的進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)。杭州運(yùn)川成為最后那1/88，以24.75億元搖中，成交樓面價(jià)5.05萬元/平方米，溢價(jià)率12.24%。因?yàn)榻鸬仄煜氯Y子公司曾為杭州運(yùn)川歷史股東，業(yè)內(nèi)不少人質(zhì)疑這家公司是金地的“馬甲”。

有近期在上海拿地的上海房企投拓人員對界面新聞表示，“馬甲公司本身開發(fā)資質(zhì)也是要求很高的，我們小公司沒有這筆費(fèi)用預(yù)算。一般大公司或多或少都會(huì)有馬甲公司?！?/p>

盡管沒有動(dòng)用馬甲，但最后這家房企還是好運(yùn)爆棚，在60多家搖號房企中，幸運(yùn)中簽上海一地塊。

一家頭部央企投拓人士告訴界面新聞，近期也注意到了土拍中的“馬甲”現(xiàn)象，但對他們來說，基本不會(huì)采取這種方式。一是內(nèi)部嚴(yán)格要求合規(guī)性，另一方面，他們投資部今年在高性價(jià)比城市看了很多地塊，會(huì)加大研判，不盲目在個(gè)別城市拼殺。

如何界定“馬甲”

近期在北京、廈門等地的土拍市場“馬甲”頻現(xiàn)，對當(dāng)前的土地市場秩序確實(shí)會(huì)帶來一定負(fù)面影響。

張凱對界面新聞表示，一方面是搖號內(nèi)卷，更多房企為了搖中地塊，會(huì)動(dòng)用更多馬甲，大量的地塊土拍保證金繳納，造成一定的資金成本的浪費(fèi)。另一方面就是公平性方面的影響，資源更多的房企可以動(dòng)用更多的馬甲，這對中小房企不太公平。

至于是否應(yīng)該補(bǔ)充土拍規(guī)則堵上這一漏洞，張凱認(rèn)為，從操作上來看還是比較難，首先是新型“馬甲”與主體房企之間沒有股權(quán)關(guān)系，特別是現(xiàn)在還有下游供應(yīng)商參與土拍，在土拍之前很難摸清楚這些供應(yīng)商是為哪家房企充當(dāng)馬甲。

以剛在北京拿地的福建雄旺為例，股權(quán)關(guān)系看不出與任何一家知名房企相關(guān)，但如果后續(xù)引入其他房企合作開發(fā)，這種情況是否就認(rèn)為定為”馬甲“？

有些區(qū)域性民營房企在幸運(yùn)搖中地塊后，往往都會(huì)選擇與知名房企合作。

比較典型的是江蘇亞倫，這家以紡織業(yè)起家的公司，4月份曾接連在廣州、西安拿地，特別是廣州地塊是在16家房企中勝出，地價(jià)為23.23億元。但5月份，廣州項(xiàng)目就選擇了龍湖合作。而2022年，雙方在合肥已有兩個(gè)合作項(xiàng)目。

這種過往有合作經(jīng)歷的房企間，也并不適合判定為“馬甲”現(xiàn)象。

為了保證市場公平性，北京在4月份曾出臺過政策，即“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競買”，目的就是禁止多“馬甲”拍地，鼓勵(lì)集團(tuán)成員企業(yè)內(nèi)部間資源調(diào)配，促進(jìn)市場公平競爭。

此次北京土拍，以往“中建系”、“首開系”等大家庭同時(shí)出場的狀況就不再出現(xiàn)。

但這一規(guī)則顯然不能制止毫無股權(quán)關(guān)系的兩家公司后續(xù)合作。

接下來是否會(huì)出臺更嚴(yán)格的政策堵上“馬甲”拿地這一漏洞？

一位頭部開發(fā)商投資人士告訴界面新聞，如果要嚴(yán)格限制，規(guī)則上肯定有方式，比如規(guī)定拿地企業(yè)必須為本地注冊公司，同時(shí)企業(yè)需連續(xù)納稅申報(bào)一年或以上，這就可以堵上一些才成立的公司去參與拍地，但這類政策對本地頭部公司或大的央國企又會(huì)更有力。

“這類政策出臺，也會(huì)有地域限制之嫌，或者不充分考慮各市場參與方，不符合核心城市開放、包容的特征?！?/p>

另外，一個(gè)最重要的因素是，目前的土地市場并不是處于高熱狀態(tài)，自2021年集中供地以來，地塊總價(jià)最高上限被限制在15%以內(nèi)，這意味著基本不會(huì)拍出城市的總價(jià)和單價(jià)“地王”，雖然少數(shù)地塊競爭激烈，但還是屬于“穩(wěn)地價(jià)”范疇，也沒有背離房地產(chǎn)調(diào)控大方向。

該人士認(rèn)為，目前使用“馬甲”的房企相對還是少數(shù)，主要是哪些對規(guī)模和行業(yè)地位更有野心的地方性國資房企，像頭部的央企，除了在公開市場拿地外，還能運(yùn)用綜合運(yùn)營開發(fā)能力，在核心城市取得大的成片開發(fā)項(xiàng)目，如中海在北京、上海，華潤置地在深圳、廣州都有這類機(jī)會(huì)。

市場冷熱分明

“馬甲”重出江湖后，這并不意味著當(dāng)前的土拍市場已經(jīng)像兩年前一樣整體火熱。

“不同城市土拍市場表現(xiàn)差異大，我熟悉的幾個(gè)城市馬甲現(xiàn)象其實(shí)還好?！币晃蝗A東區(qū)域城市公司投拓人員對界面新聞表示，目前南京，蘇州這邊每一批次出讓出地也不多，基本都是房企直接報(bào)名拿地，而且現(xiàn)在拍地很少到封頂，搖號的地就更少。

另有華潤置地武漢投拓人員對界面新聞表示：“目前武漢土拍不激烈，沒用馬甲，全國的話我還不太清楚?！?/p>

一個(gè)不容忽視的事實(shí)是，與2021年首輪土拍時(shí)馬甲涌現(xiàn)的市場不同，今年來的土拍整體熱度要冷淡很多，進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的地塊數(shù)量并不多。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，22個(gè)重點(diǎn)城市1-5月觸頂成交地塊占總成交地塊數(shù)量約為38%。按此來看，觸頂后并進(jìn)入搖號環(huán)節(jié)的地塊占比會(huì)更少一些。

值得一提的是，這還是供應(yīng)大幅縮量后的結(jié)果。

在如今樓市復(fù)蘇不牢固、規(guī)?？s量以及結(jié)構(gòu)分化明顯的情況下，能重返土地市場的房企普遍強(qiáng)調(diào)優(yōu)中選優(yōu)的投資拿地策略，對拿錯(cuò)地的容忍度為零。地方政府也深知這一點(diǎn)，均通過減量提質(zhì)的方式進(jìn)行供地。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，300 城 1-5 月涉宅用地推出規(guī)劃建面累計(jì)同比降 40%，成交規(guī)劃建面累計(jì)同比降 34%，同時(shí)推出樓面均價(jià)同比增 8%，成交樓面均價(jià)同比增 28%。

從房企拿地情況來看，1-5月，TOP100企業(yè)拿地總額4290億元，拿地規(guī)模同比降幅雖然較上月收窄4.75個(gè)百分點(diǎn)，但仍同比下降8.4%。TOP100門檻值為13億元，較上年同期基本持平。

在整體縮量的背景下，張凱指出，重點(diǎn)22城1-5 月整體土拍熱度高于 2022 年任何一個(gè)批次，但同時(shí)城市之間分化加劇，濟(jì)南、長春、無錫、鄭州等城市以底價(jià)成交為主，而部分高能級城市地價(jià)頻繁觸頂。

另分城市群來看，長江中游城市群、珠三角城市群市場下行壓力較大，主要體現(xiàn)在供需兩衰，土地出讓金收入大幅下降;京津冀、成渝市場下行壓力相對較小，但土地出讓金仍呈下滑趨勢。

長三角城市群是當(dāng)前土地市場中韌性最強(qiáng)的。張凱表示，長三角城市群最得益于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的大量成交，成交樓面均價(jià)的顯著提升，在成交面積大幅下降的情況下仍支撐著土地出讓金累計(jì)同比正增長。

當(dāng)前整體土地市場仍然不容樂觀。

億翰智庫指出，在銷售端重回乏力區(qū)間的背景下，土地端的壓力預(yù)計(jì)會(huì)加大，房企將更加極致地追求核心城市的核心地塊，因此即便單次供地的熱度能被驅(qū)動(dòng)，但是土地成交量不免繼續(xù)下降。

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