新房市場(chǎng)冷熱分化，上海樓市出現(xiàn)回調(diào)

界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

(相關(guān)資料圖)

5月的上海樓市并沒有延續(xù)此前活躍的交易勢(shì)頭，成交量出現(xiàn)明顯下滑。

以新房市場(chǎng)為例，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月份上海新建商品住宅成交面積73.1萬平方米，環(huán)比減少19.4%。

不僅成交量減少，市場(chǎng)熱度也由積極到冷靜。比如向來熱門的大虹橋徐涇板塊入圍分創(chuàng)新低，昔日的“紅盤”虹橋公館3期雖觸發(fā)積分但也只需27.52分，半年時(shí)間過去，入圍門檻大大降低。

在新房促銷方面，上海再現(xiàn)“一成首付”。5月以來，青浦遠(yuǎn)郊一新盤為加速去化，推出首付一成的促銷活動(dòng)，經(jīng)界面新聞核實(shí)后，一成首付更多是宣傳，首付分期支付為真。

即便如此，促銷效果微乎其微。而且，此前被看好的10萬+項(xiàng)目世紀(jì)前灘天御也遇冷，不僅未能觸發(fā)積分，開盤也沒售罄。

5月上海的二手房市場(chǎng)熱度也在下降，成交量已跌回到去年11月份的市場(chǎng)行情。

這期間，不乏房東為了賣房做出建群、發(fā)紅包、送iphone的鼓勵(lì)行為，甚至有房東為了出售一套長(zhǎng)寧區(qū)的天臺(tái)家園房源，不僅降價(jià)500萬元，還送完成交易的中介一輛賓利車。

新房市場(chǎng)冷熱分化

5月的上海新房市場(chǎng)，絕大多數(shù)關(guān)注點(diǎn)都在徐匯濱江的云錦東方了。此外，還有少數(shù)幾個(gè)如御沁園、縵云上海等新盤保持著相對(duì)樂觀的銷售熱度，但整體情況屬于預(yù)期落空，行情偏冷。

受開盤節(jié)奏影響，成交套數(shù)也隨之下降。據(jù)上海鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示， 5月份全市共成交新建商品房6306套，環(huán)比下降11%。

從成交價(jià)格來看，因?yàn)?月份有5個(gè)單價(jià)超10萬元的項(xiàng)目開盤，所以成交均價(jià)環(huán)比增長(zhǎng)7%，為63196元/平方米；套均總價(jià)732萬元/套，環(huán)比增長(zhǎng)12%；單月總成交金額462億，環(huán)比持平。

不過中高端產(chǎn)品表現(xiàn)依然強(qiáng)勢(shì)。在成交前十榜單中，有4個(gè)均價(jià)在10萬元/平方米以上，如排名第一的為前灘板塊的世紀(jì)前灘天御，總成交4.4萬平方米（247套），網(wǎng)簽均價(jià)為12.9萬元/平方米。

“通常月度成交榜單很少看到3個(gè)以上10萬+的項(xiàng)目，也反映出當(dāng)月成交相對(duì)疲軟。”

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，從新房的交易節(jié)奏來看，5月初受到假期影響成交低開，此后反彈，不過力度并不大，成交量最多的一周也沒有超過20萬平方米，說明市場(chǎng)交易意愿并不是特別強(qiáng)勁。

從成交區(qū)域分布來看，浦東為絕對(duì)主力，成交面積21.1萬平方米，占總交易近三成。幾大傳統(tǒng)交易區(qū)如嘉定、松江等穩(wěn)定發(fā)揮，成交面積都超過4萬平方米，尤其是青浦，成交超過6萬平方米。

成交走弱，但是供應(yīng)量卻絕不含糊。據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月新建商品住宅供應(yīng)面積為78萬平方米，環(huán)比增加2.9%。期間共入市32個(gè)項(xiàng)目，有20個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)在3-6萬元/平方米之間，保證了剛需市場(chǎng)需求。

這32個(gè)項(xiàng)目中有16盤開盤日光，占比近一半。沒觸發(fā)積分的項(xiàng)目有寶華紫薇花園、祥源溪悅、鵬瑞云璟灣、大華錦宸府、象嶼同進(jìn)虹橋嘉悅府、保利中企和頌、申迪金茂橫沔玖境瑞府。

截至目前，上海2023年1-4批次新盤共107次認(rèn)購(gòu)27425套供應(yīng)，已有40盤確認(rèn)觸發(fā)積分制，其中38個(gè)新盤已發(fā)布入圍分?jǐn)?shù)。剩余瑞仕云曜璟庭和最近關(guān)注度頗高的云錦東方未公布分?jǐn)?shù)。

盧文曦認(rèn)為，5月成交快速下墜除假期因素外，近期市場(chǎng)情緒也有較大影響。

一方面，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在有序復(fù)蘇，但還不能滿足市場(chǎng)預(yù)期；另一方面，近期二手房市場(chǎng)也出現(xiàn)降溫現(xiàn)象，而且比新房市場(chǎng)更明顯，目前還是以置換“打新”為重要的消費(fèi)，二手房交易節(jié)奏放緩后，也開始慢慢影響到新房的交易速度。

因此，即便后續(xù)供應(yīng)有所增加，市場(chǎng)反彈高度也比較有限?！邦A(yù)計(jì)未來一段時(shí)間高價(jià)房的入市節(jié)奏會(huì)放緩，并且不排除認(rèn)購(gòu)手續(xù)或者規(guī)則上做進(jìn)一步優(yōu)化的可能。”

進(jìn)入6月份，市場(chǎng)依然延續(xù)冷熱不均態(tài)勢(shì)。5月29日-6月4日，上海共迎來4個(gè)項(xiàng)目開盤，4個(gè)項(xiàng)目結(jié)束認(rèn)購(gòu)。開盤項(xiàng)目中，2盤日罄，1盤去化一半，另有1盤成交剛過10%；結(jié)束認(rèn)購(gòu)的4個(gè)項(xiàng)目中，僅有1盤觸發(fā)積分。

越賣越多的二手房

“掛牌量增加了，成交差?！?/p>

王剛是感受市場(chǎng)降溫最早的那批人。門店的成交量、帶看量逐月降低，只有個(gè)別優(yōu)質(zhì)小區(qū)、洋房關(guān)注度高一點(diǎn)，普通二手房“非常一般”。

看到越來越多的房東急于出手手上房源，套現(xiàn)趨勢(shì)明顯，王剛也決定把自己名下的一套房源賣出去，“自己做自己的中介”，只可惜，老破小并不太受歡迎。

不過，在王剛看來，當(dāng)下并非業(yè)內(nèi)傳聞的拋售潮，“還遠(yuǎn)未到那一步，業(yè)主還是很堅(jiān)定，價(jià)格低多了也不會(huì)賣?！?/p>

市場(chǎng)降溫，5月的成交數(shù)據(jù)便是最有力的證明。根據(jù)上海各大中介機(jī)構(gòu)的綜合數(shù)據(jù)所得，上海5月二手房成交量約為15342套，環(huán)比4月下降近2400套，降幅為11.05%，相比2021年的高點(diǎn)下跌30.50%。

今年上海二手房成交量從創(chuàng)下20個(gè)月以來新高，再到接近榮枯線（1.5萬套），只用了2個(gè)月時(shí)間。數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海以2.4萬套創(chuàng)下2021年8月以來的單月成交量最高，兩個(gè)月內(nèi)成交減少了近萬套。

從事上海二手房交易的業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，4月份上海的二手房掛牌量猛增，幾乎到了峰值，“我們統(tǒng)計(jì)下來全市有接近21萬套，比之前的平均8-12萬套確實(shí)高了很多?！?/p>

市場(chǎng)普遍認(rèn)為是“打新”所致，但該名業(yè)內(nèi)人士表示，打新只是一小部分原因，主要還是信心不足的問題。

兩個(gè)數(shù)據(jù)就能說明問題?！笆滋踪?gòu)房（剛需）占比從33%左右，直降到23%，說明剛需都很謹(jǐn)慎，不敢上車?！?/p>

此外，全款比例從平時(shí)的20%左右直接升到了44%，意味著大家不再愿意加杠桿，能避免就避免?！皟r(jià)格則是有分化，核心區(qū)域的次新房在漲，其他區(qū)域在降?！?/p>

整體來看，二手房掛牌價(jià)在連續(xù)穩(wěn)定了3個(gè)月之后，再次出現(xiàn)松動(dòng)。截至6月1日，上海存量二手房均價(jià)為65414元/平方米。

據(jù)城市資管服務(wù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前上海全市二手房處于降溫行情中，僅市中心和少量靠近中環(huán)附近的板塊出現(xiàn)暖色。

從環(huán)線區(qū)域來看，房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度最大的是中外環(huán)，最堅(jiān)挺的還是內(nèi)環(huán)內(nèi)。在全市121個(gè)板塊中，二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的板塊僅27個(gè)，占比20%，有80%的板塊處于下跌中。

其中，碧云、新場(chǎng)、張江、楊行等板塊二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超過1%，月浦、花木、五角場(chǎng)、中原等板塊二手房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅超過1%。

與此同時(shí)，目前上海一二手房的成交比已經(jīng)從最高位的1:4滑落至1:2，也即原先每成交1套新房，市場(chǎng)上同時(shí)對(duì)應(yīng)成交4套二手房，而如今只能成交2套。

據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)反饋，在今年買新房的購(gòu)房者中，至少有4成是剛剛賣掉二手房的房東。

整體而言，在經(jīng)歷短暫的樓市“小陽春”之后，上海市場(chǎng)也出現(xiàn)了回調(diào)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為全國(guó)最穩(wěn)健的市場(chǎng)之一，上海樓市復(fù)蘇的總態(tài)勢(shì)不會(huì)變。

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