丁祖昱：“樓盤(pán)打新時(shí)代”遠(yuǎn)去，上海30％樣本二手房未漲價(jià)

中新經(jīng)緯6月6日電 題：“樓盤(pán)打新時(shí)代”遠(yuǎn)去，上海30%樣本二手房未漲價(jià)

(資料圖)

作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官

2023年至今，我們收到最多的一個(gè)問(wèn)題便是：今年要不要買(mǎi)房？

這個(gè)問(wèn)題背后常常含著另外一個(gè)疑問(wèn)：“我買(mǎi)這個(gè)房還能不能賺錢(qián)？”

我們認(rèn)為，對(duì)于結(jié)婚、生子、入學(xué)等真正的剛需客群，關(guān)注樓市波動(dòng)意義不大；對(duì)于改善型住房需求購(gòu)房者，目前憑借項(xiàng)目“打新”賺錢(qián)的概率也越來(lái)越小。

上海樓盤(pán)“打新就能賺錢(qián)”的時(shí)代過(guò)去了

“打新”是近年來(lái)上海市場(chǎng)最常見(jiàn)的詞之一，其背景可追溯到2016年底，上海市房管部門(mén)開(kāi)始嚴(yán)控新房?jī)r(jià)格，樓盤(pán)取得項(xiàng)目預(yù)售證難度加大，市場(chǎng)因此頻現(xiàn)“限價(jià)樓盤(pán)”“一二手房倒掛”等現(xiàn)象。新老樓盤(pán)之間的價(jià)格利差，吸引大量投資客涌入，想在樓市套利的“打新”一族也就此誕生。

由于上海2021年之后的熱門(mén)改善項(xiàng)目要5年后才能出售，因此我們對(duì)上海市2020年銷(xiāo)售金額、面積TOP50的銷(xiāo)售樓盤(pán)為樣本進(jìn)行調(diào)研梳理發(fā)現(xiàn)，三年過(guò)年了，當(dāng)年的新盤(pán)目前已成二手房改善項(xiàng)目，其中約有16%的二手房掛牌價(jià)漲幅在10%以?xún)?nèi)，30%的項(xiàng)目二手房幾乎沒(méi)有漲價(jià)，約有14%的項(xiàng)目二手房掛牌價(jià)均低于2020年當(dāng)年購(gòu)買(mǎi)時(shí)的成交均價(jià)。

此外，還有一些項(xiàng)目截至2023年6月，二手房掛牌價(jià)與2020年當(dāng)年成交均價(jià)相比，實(shí)現(xiàn)50%以上的漲幅，比如翠湖天地、尚海灣豪庭、濱江凱旋門(mén)、云錦東方、蘇河灣、蟠龍?zhí)斓氐软?xiàng)目，這些項(xiàng)目多以高端項(xiàng)目為主，占樣本比例為10%，

在同周期內(nèi)，出現(xiàn)了三個(gè)漲幅最高的項(xiàng)目，均為2020年成交均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的豪宅項(xiàng)目。

從出現(xiàn)“賠錢(qián)、虧損”現(xiàn)象的樓盤(pán)項(xiàng)目看，2023年6月掛牌均價(jià)低于2020年成交均價(jià)的項(xiàng)目中，掛牌價(jià)最大跌幅為25%，跌幅在10%以上的樓盤(pán)項(xiàng)目占比為7.14%。而跌破成交價(jià)的項(xiàng)目多數(shù)為剛需項(xiàng)目，均價(jià)當(dāng)時(shí)在4.4萬(wàn)元/平方米。

從三年內(nèi)漲幅在10%以?xún)?nèi)的項(xiàng)目來(lái)看，剛需項(xiàng)目與豪宅占比分別為81%與19%。

由此可見(jiàn)，雖然大部分幾乎沒(méi)漲價(jià)的項(xiàng)目以剛需為主，但其中仍有部分單價(jià)在10萬(wàn)元以上的豪宅項(xiàng)目漲價(jià)動(dòng)力不足。顯然，在上?？繕潜P(pán)“打新”就一定能賺錢(qián)“鐵律”已被打破。

2020年是近幾年上海二手房市場(chǎng)價(jià)格高位

根據(jù)克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，2020年上海商品住宅成交面積達(dá)到918萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)23%。二手房市場(chǎng)在2020年迎來(lái)成交大年，全年二手房成交面積高達(dá)2486萬(wàn)平方米，成交金額首次突破1萬(wàn)億元。

當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)出現(xiàn)不少“倒掛”現(xiàn)象嚴(yán)重的樓盤(pán)項(xiàng)目，但截至2023年6月的二手房掛牌情況看，2020年的一些熱點(diǎn)樓盤(pán)，有不少都沒(méi)有漲到當(dāng)時(shí)二手房的倒掛價(jià)格。

這一方面是因?yàn)槟壳罢w樓市情況趨冷，另一方面，2020年剛好也是上海二手房市場(chǎng)的整體高位。

總之，目前在上海靠“打新”樓盤(pán)贏利空間越來(lái)越小，我們更不建議當(dāng)前購(gòu)房者從投資角度來(lái)考慮買(mǎi)房。

目前房地產(chǎn)行業(yè)的核心訴求是“穩(wěn)”，而不是重回快速上升通道。因此，對(duì)真正有剛需及改善需求的購(gòu)房群體，只要確定好自己的核心需求，任何時(shí)候都是買(mǎi)房良機(jī)。(中新經(jīng)緯APP)

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