全國(guó)各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房?jī)r(jià)排行、房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，前往中指云查看→

近日，深圳城中村（白芒村）因品質(zhì)化綜合提升工作（統(tǒng)租改造）引發(fā)高度關(guān)注。后臺(tái)從5月31日起就陸續(xù)收到有關(guān)深圳統(tǒng)租的不少相關(guān)爆料，主要是房東漲租金，還有不少是房東直接清退租客。

(資料圖)

一位平山村的租客反應(yīng)，“之前這里的一房一廳月租金在2500元左右，現(xiàn)在房東剛剛說(shuō)要3200元才租?！币灿腥耸盏椒繓|下發(fā)的通牒：6月底之前，必須搬離，該租客和房東簽訂的合同還有半年才到期。

這可苦了城中村的租戶了，他們不僅要在短期內(nèi)搬家重新找房子，其中不少人拖家?guī)Э?，而且不得不接受房租上漲的沉痛現(xiàn)實(shí)。

雖然6月5日深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)回應(yīng)：改造后的租金以不漲為原則，并承諾會(huì)妥善解決租戶搬遷、學(xué)位等訴求；另白芒村綜合整治項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)指揮部辦公室工作人員表示，統(tǒng)租之后搬回來(lái)租金漲幅并不高，漲幅可能不會(huì)超過(guò)10%，但仍然無(wú)法平息激烈的爭(zhēng)議。

對(duì)此鐵錘完全理解，因?yàn)閷?duì)這些精打細(xì)算的租客而言，哪怕是每月一兩百塊錢(qián)的漲幅，足以稱得上是生活不可承受之重了。要知道，住在城中村的基本上都是收入不高的底層打工族，他們最看重的就是租住性價(jià)比。說(shuō)不好聽(tīng)點(diǎn)，租住在城中村的人，生存才是第一要義，他們對(duì)品質(zhì)的要求并不高。

今天這篇文章，我們就來(lái)聊聊全國(guó)首個(gè)由國(guó)家隊(duì)親自下場(chǎng)參與的保障性租賃住房模式：統(tǒng)租房。

何為統(tǒng)租改造？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是，統(tǒng)一拿下城中村房源進(jìn)行改造，并對(duì)周邊配套升級(jí)，最后統(tǒng)一出租、統(tǒng)一管理。這其實(shí)就是早幾年就已經(jīng)興起的長(zhǎng)租公寓。只不過(guò)長(zhǎng)租公寓是企業(yè)在搞，而這次深圳的城中村統(tǒng)租改造是國(guó)家主導(dǎo)。以深圳白芒村為例，負(fù)責(zé)統(tǒng)租改造的是一家國(guó)企背景企業(yè)，且由政府出資補(bǔ)貼統(tǒng)租企業(yè)，銀行提供授信，由統(tǒng)租企業(yè)負(fù)責(zé)推進(jìn)。

所以，城中村統(tǒng)租改造說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，實(shí)際上涉及的利益是多方面的：城中村房東、租客、第三方統(tǒng)租企業(yè)、監(jiān)管中的市場(chǎng)、地方政府等，可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身。

在此之前，其實(shí)萬(wàn)科已經(jīng)在深圳大膽嘗試過(guò)了。始于2017年的“萬(wàn)村計(jì)劃”，跟今天討論的統(tǒng)租改造內(nèi)核是一樣的，都是把城中村自建房以略高于市場(chǎng)的價(jià)格，統(tǒng)一從房東手中簽下，進(jìn)行改造升級(jí)后，再適當(dāng)提價(jià)租給打工人。

萬(wàn)科的“萬(wàn)村計(jì)劃”現(xiàn)在怎樣了？從媒體報(bào)道的消息來(lái)看，該計(jì)劃在2018年9月份就已暫停拓展。

“萬(wàn)村計(jì)劃”之所以擱置，主要是在具體實(shí)施過(guò)程中碰到諸多難題：比如推漲房租引發(fā)租客不滿，其中最典型的是富士康員工集體抗議，在一篇《致富士康員工的公開(kāi)信》中，員工預(yù)計(jì)改造后的城中村房租將翻2-3倍，原本800-1000的租金，改造后可能提高到2000起步；再比如一些房東不認(rèn)可這種模式，一方面協(xié)議一簽就是10-12年，其中充滿諸多未知變數(shù)；另一方面，多數(shù)房東有錢(qián)又有閑，自己能打理房子。從媒體報(bào)道來(lái)看，不少房東也直言表示，不想讓企業(yè)把自己的房子隨便裝修改造一下，就輕輕松松賺一倍以上的利潤(rùn)。

深圳為什么要率先搞城中村統(tǒng)租？

根本原因有兩個(gè)，其一是響應(yīng)國(guó)家大力發(fā)展保障性租賃住房的號(hào)召。官?資料顯示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，深圳提高了“十四五”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原?標(biāo)54萬(wàn)套（間）提高到不少于74萬(wàn)套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬(wàn)套。具體到2023年，深圳提出要新開(kāi)工建設(shè)60個(gè)項(xiàng)?，建設(shè)籌集16萬(wàn)套（間）；

其二，深圳作為國(guó)際化大都市，卻擁有1044個(gè)城中村，這里聚集了60%的城市人口。網(wǎng)絡(luò)上甚至有人調(diào)侃，“深圳最不缺的就是求職者，最不缺的就是廉價(jià)勞動(dòng)力”。直說(shuō)就是，深圳現(xiàn)在急需提升城市形象，改善市容市貌，提高城中村的治安水平。城中村改造、配套升級(jí)，雖然治標(biāo)不治本，但卻可以起到多重功效，后面會(huì)詳細(xì)說(shuō)。

所以，為了在有限的時(shí)間內(nèi)完成發(fā)展保障性租賃住房的任務(wù)，同時(shí)又不增加新的土地供應(yīng)，深圳當(dāng)下最好的選擇就是對(duì)數(shù)量龐大的城中村動(dòng)手。

有人可能會(huì)問(wèn)，國(guó)家提倡大力發(fā)展保障性租賃住房，深圳為什么不能供應(yīng)土地新建呢？原因很簡(jiǎn)單：一是深圳市區(qū)土地嚴(yán)重稀缺；二是新建涉及拆遷，成本就更高了。

過(guò)去搞拆遷改造，主要路徑是地方和開(kāi)發(fā)商聯(lián)合，建成的新房，一部分作為商品房出售，一部分補(bǔ)償拆遷戶。這種模式需要有資金支持。現(xiàn)在房地產(chǎn)遇冷，開(kāi)發(fā)商自顧不暇，早就不參與這類游戲了。所以最快最省錢(qián)的模式就是搞城中村統(tǒng)租改造。

全國(guó)各城市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、城市房?jī)r(jià)排行、房?jī)r(jià)漲跌數(shù)據(jù)，前往中指云查看→

站在統(tǒng)租房的各利益階層分析，這個(gè)模式大概會(huì)起到“一石四鳥(niǎo)”之功效。

第一，肥了財(cái)政。統(tǒng)租企業(yè)是國(guó)企背景，說(shuō)穿了租金收益最后會(huì)流進(jìn)政府口袋，以緩解賣(mài)地下滑的壓力；

第二，大力發(fā)展租賃產(chǎn)業(yè)是國(guó)家的大政方針，把城中村統(tǒng)租改造后再出租，既實(shí)現(xiàn)了增加保障性租賃住房的目的，又不增加新的土地供應(yīng)，土地資源得以保護(hù)，出讓土地融資發(fā)展城市的模式得以維繼；

第三，肥了城中村房東。這些人靠著自建房出租賺取收益，已經(jīng)和普通人拉開(kāi)了差距，未來(lái)這種差距會(huì)繼續(xù)拉大。網(wǎng)上有房東開(kāi)心的留言，“政府給的租金很高，經(jīng)過(guò)各項(xiàng)的補(bǔ)貼疊加，租金回報(bào)可在15年左右回本，比我們自己租出去租金要高2倍以上?！?/p>

第四，個(gè)人覺(jué)得，10年長(zhǎng)租背后大有文章，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，統(tǒng)租企業(yè)完全可以把這10年收益打包抵押給銀行，獲得更高額的貸款。說(shuō)通俗點(diǎn)，統(tǒng)租房就是一直能下金蛋的母雞。

當(dāng)然了還可能存在第五種好處，只是暫時(shí)還看不清楚，那就是國(guó)家層面摸清深圳小產(chǎn)權(quán)房的所有底細(xì)，為后期的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正或整頓做鋪墊，終極目標(biāo)可能是為開(kāi)征房產(chǎn)稅綢繆。

綜上所述，明眼人都看得出來(lái)，統(tǒng)租房就是出租房版的慧泊停車(chē)，犧牲了底層打工人的租住性價(jià)比，換來(lái)了銀行、地方、統(tǒng)租企業(yè)、城中村房東等各方的利益大獲全勝。有人說(shuō)，官方已經(jīng)表示，統(tǒng)租改造后房租原則上不漲。坦白來(lái)講，如果真的是統(tǒng)租改造后讓城中村的居住環(huán)境大為改觀，且房租不漲，那我一百個(gè)贊成這種模式。

但房租真能不漲嗎？稍微想想也知道這是不可能的，因?yàn)檫@涉及的利益博弈太多，前期的財(cái)務(wù)測(cè)算和施工進(jìn)度尚可調(diào)節(jié)把控，后期的“推高租金”基本上是無(wú)法控制的，除非財(cái)政能補(bǔ)貼所有參與者。

當(dāng)然了，這樣做似乎又違背了深圳搞統(tǒng)租房的最初意義——補(bǔ)貼財(cái)政。

天涯論壇的kk大神在十多年前就預(yù)測(cè)到會(huì)有今天的一幕：當(dāng)一線城市房?jī)r(jià)達(dá)到一定高度后，會(huì)整頓城中村，限制個(gè)人房東，以公租房的方式，人為干預(yù)租房市場(chǎng)的供需關(guān)系，變相提高租金，補(bǔ)貼財(cái)政。沒(méi)想到，他12年前的話，這么快就得到驗(yàn)證了。

凡此種種，鐵錘覺(jué)得，統(tǒng)租房的時(shí)代已然來(lái)臨了，深圳之后其它城市大概率也會(huì)跟風(fēng)效仿，原因很簡(jiǎn)單，站在施政者的視野來(lái)看，這種模式“一箭四雕”，既為財(cái)政創(chuàng)收，又最省錢(qián)最快速完成了保障性租賃住房的大局任務(wù)。但唯一的缺點(diǎn)是，租客必須要為改革帶來(lái)的租金上漲買(mǎi)單。殘忍點(diǎn)說(shuō)，這其實(shí)也符合現(xiàn)代社會(huì)的“眾林法則”。

有人說(shuō)，這樣搞下去，不僅有損深圳“來(lái)了都是深圳人”的包容、友善形象，而且會(huì)擠走底層的打工人，勞動(dòng)力流失，供求天平失衡，會(huì)提升企業(yè)的用工成本。蝴蝶效應(yīng)的連鎖反應(yīng)發(fā)生，進(jìn)而影響深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

個(gè)人覺(jué)得，這種想法過(guò)于單純。眾所周知，北上深這種一線城市，最大的問(wèn)題就是人太多，過(guò)去這些年一直在做的事情是一邊吸引高質(zhì)量人才，一邊想方設(shè)法擠壓外來(lái)人口的生存空間，通俗點(diǎn)說(shuō)趕人。北京如此，上海如此，現(xiàn)在輪到深圳了。

綜上所述，深圳統(tǒng)租房說(shuō)穿了就是各方參與者獲利，唯獨(dú)租客落淚的住房制度改革的殘酷游戲。深圳已經(jīng)吹響保障性租賃住房發(fā)展的“沖鋒號(hào)”，其它城市效仿跟隨，恐怕也不遠(yuǎn)了。

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