深圳在打一場“硬仗”

作者 |?醉酒大鯊魚

(資料圖片)

文章來源 |?格隆匯樓市

統(tǒng)租，其實是深圳在打一場“硬仗”。

前無來人，但卻能托住房地產(chǎn)這條鯨魚。

最近深圳的統(tǒng)租問題飛上了天，一直不談的原因是統(tǒng)租本來是個一石多鳥的好事。

既能完成保障房的供應問題，又能減少占用深圳新增土地資源，舊改拆遷的成本，還能穩(wěn)住深圳的百萬人才；

既能改善城中村城市面貌，規(guī)避用電用水火災安全又能提升城中村居民居住品質(zhì)，還能將產(chǎn)權復雜的城中村住宅摸排清楚，為日后小產(chǎn)權房集中管理做鋪墊。

甚至從長遠來看，還能規(guī)范租房市場，穩(wěn)定租金水平。

怎么算，這都是一筆劃得來的經(jīng)濟賬。

所以，可見這個計劃的初衷本身都是好的。

但這個計劃要執(zhí)行到底，天然就會遇到一些不認可的聲音。

因為推行計劃，就意味著要付諸收房成本、裝修改造成本，企業(yè)出租運營維護成本。

而且企業(yè)作為盈利主體，那么成本天然就會傳導到租房群體。

但從長遠的城市發(fā)展路徑來看，這都是城市發(fā)展的必然選擇。

如歐美等城市成熟度極高的城市，基本上房屋都不選擇新建，而是選擇修葺維護，思路走的也都是盤活存量。

像英國倫敦最昂貴的Mayfair街區(qū)，相當多19世紀及18世紀下半葉的老房子，甚至一些豪宅還選擇一塊磚一塊磚地拆下來清洗再重組。

（Mayfair街區(qū)）

所以說什么深圳在人口凈化，深圳只愛年輕人，什么配方和廣西的慧泊停車一樣，什么改造后成本轉嫁給所有人……這些統(tǒng)統(tǒng)都不是目的。

這些都只是間接的結果影響。

有變革，就必定有人受影響。

影響是什么在這里，今天不打算談太多，因為已經(jīng)有相當多的分析了。

今天僅從為什么深圳必須走統(tǒng)租這條路說說。

首先就是大家看到的表層原因那樣，地少人多，存量城中住房太多。

其次是深圳74萬套的保障房任務，如果完全由新增土地出讓，新增建設來承擔，并不現(xiàn)實的。

第三是做保障房本身就不賺錢，但沒錢又要搞怎么辦呢？

一是依賴中央補貼，二是依賴市場資金。

去年中央就加大了對深圳保障性住房籌集建設補助。目的就是要扶持深圳把保障房體系切實地搞起來。

但是中央財政只能拉一把，并不能長久的補貼。

那么剩余的缺口如何解決呢？

這時候，就很有必要借助自身的優(yōu)勢了——把低廉的租金打包成資產(chǎn)，從市場上圈錢，實現(xiàn)健康流轉。

今年2月證監(jiān)會宣布將啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

截至今年4月，深圳市的基礎設施REITs已經(jīng)達到9只，涵蓋保障房、產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、高速公路等多種類型資產(chǎn)。

既然要把保租房REITs推行下去，那么就一定要有足夠多足夠穩(wěn)定的底層資產(chǎn)作為保證。

尤其是保租房REITs。

但是深圳土地面積就這么多了，新增建設成本比較貴，那么城中村就成了不二選擇。

多快好省，能夠誕生大量的REITs底層資產(chǎn)，搞起來又足夠迅速。

那么能容納巨量人口的城中村的房租就成了最好的標的。

年初大家都判斷不動產(chǎn)私募投資基金試點后，資金機構會去炒房，成為升級版的“深房理”。

但實則不然。

現(xiàn)實是“房住不炒”要貫徹到底。

所以炒房是沒什么希望的了。

按照現(xiàn)在人口的轉折點趨勢，如果要炒，也只能是被套的節(jié)奏。

所以租金才是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，才是未來投資品最靠譜的底層資產(chǎn)。

而且要托住房地產(chǎn)這個盤子，不一定非要托住房價。

托住租金也一樣可以。

國外很多房地產(chǎn)體系，就是以租金收益回報作為投資品，并且租售比一直都很可觀。

而咱們的租售比，多年來一直都非常低，相比于國外的租售收益，還有很大的彈性空間。

比如新加坡，如果是一套三房兩廳總價54800新幣1984年的組屋，如果按照當?shù)?500新幣的租金計算，大約15年就能回本。

但是我們像深圳這樣的一線城市，一套三房兩廳總價290萬的房子，位置如果在龍崗，次新小區(qū)租金大概4000塊一個月，回本則需要60年。

所以相對于很多房地產(chǎn)成熟的國家，我們的房租就是洼地。

就很合適成為保租房REITs的底層資產(chǎn)運作起來。

第四就是深圳承擔著示范區(qū)的責任，基本上很多路子邁出的第一步，都是從深圳這片熱土開始的。

只有深圳這塊試驗田走通了，實現(xiàn)了房地產(chǎn)真正的托底，全國其他地方的房地產(chǎn)才能有路子可走。

所以統(tǒng)租的出現(xiàn)，一方面是為了完成地產(chǎn)雙軌（商品房+保障房）制，保障人人居有住所，另一方面也是為了發(fā)行保租房REITs，從市場尋找資金，保證保障房體系能順利推進下去。

雖然一石多鳥，但面對租金的波動，確實很難讓大部分人坐得住。

對打工人來說，租金就算波動10個點，都會感覺到相當?shù)耐纯唷?/p>

而且往往就是這五百一千的租金浮動，就有可能讓打工人萌生離開深圳的想法。

所以對深圳而言，開辟的第三條路，無異于在打一場“硬仗”。

那么要留住大家怎么辦呢？

必然是租金要保持穩(wěn)定了。

但成本擺在這，要穩(wěn)住租金談何容易？

這就需要大家了解兩個方面的信息。

首先城中村的廉價，有可能只是看上去的廉價。

不少城中村住房，水電燃氣都加收不少。

1.5元一度電，8元一噸水，7元一噸燃氣都是常態(tài)，甚至還可能出現(xiàn)電表偷跑的情況。

雖然統(tǒng)租后租金或有所上漲，但政府統(tǒng)一管理后能直接規(guī)避這些亂象，總體下來，房租開銷不一定比沒統(tǒng)租前的高。

其次納入統(tǒng)租的房源未必一定會漲租。

一方面安居微棠承諾是保本微利經(jīng)營，另一方面真正納入保障性租賃住房的項目，租金并不一定會很貴。

2022年8月22日深圳首個保障性租賃住房REITs產(chǎn)品誕生。

由紅土創(chuàng)新和安居集團牽手成立，底層資產(chǎn)是福田區(qū)的安居百泉閣、羅湖區(qū)的安居錦園、大鵬新區(qū)的保利香檳苑和坪山區(qū)的鳳凰公館。

這四個項目根據(jù)《紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金》財務審計報告披露——

安居百泉閣月平均租金為59.7元/㎡；

安居錦園月平均租金為44.38元/㎡；

保利香檳苑月平均租金為14.52元/㎡；

鳳凰公館的平均租金為17.23元/㎡。

所以連安托山板塊的安居百泉閣租金都這么便宜。

作為參照，那么未來安居微棠改造出來的保障性租賃住房租金未必會真的很貴。

可能看到這里還是會有人說，如果真租這么便宜，裝修的錢，運營的錢以后都不收了嗎？成本怎么覆蓋呢？

安居微棠也說了這是“前期發(fā)展期必然先承擔較大的投入和虧損”的項目。

那么這要怎么玩轉這套模式呢？

還是需要依賴市場的力量。

前面提到的保租房REITs就可以保證安居微棠玩下去。

根據(jù)紅土創(chuàng)新和安居集團推出的保障性租賃住房REITs，底層資產(chǎn)是4個保障房項目，資產(chǎn)總估值約11.601億。

截至2022年12月31日，總收入就達到了約1923.45萬。

扣掉增值稅、印花稅、所得稅等稅費，房屋折舊費用，中介費，銀行手續(xù)費，以及其他費用，短短四個月多點，就能實現(xiàn)1319.91萬凈利潤。

（來源：紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金2022年8月22日至2022年12月31日止期間的財務報表及審計報告）

所以安居微棠也可以嘗試以這種方式解決前期虧錢，資金不足的問題。

而退一萬步來說，市場也會檢驗，租客是否愿意為這10%買單。

所以，請給深圳一點時間。

作者觀點，不代表格隆匯立場

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