去廣東惠州買(mǎi)房的人后悔了：3年跌30萬(wàn)，有人虧40萬(wàn)也要賣(mài)房離場(chǎng)

首付3萬(wàn)，在惠州買(mǎi)房

26歲的譚思遠(yuǎn)付了3萬(wàn)首付，拿下了惠州一套將近90平米的房子。

(相關(guān)資料圖)

他是廣西人，在東莞上班。去年有了買(mǎi)房的打算，但看了一圈東莞的房?jī)r(jià)，平均兩萬(wàn)一平米，首付要五六十萬(wàn)，而他的預(yù)算只有三十萬(wàn)——他能拿出10萬(wàn)，還有20萬(wàn)要靠爸媽。被現(xiàn)實(shí)暴擊之后，他只好放棄東莞，去看臨近廣州的增城，那里倒是首付只要三十萬(wàn)左右。父母勸他回老家買(mǎi)房，但他對(duì)未來(lái)人生的想象從來(lái)不在那里。察覺(jué)到父母不愿意出錢(qián)，買(mǎi)房的預(yù)算從30萬(wàn)又降回10萬(wàn)，他覺(jué)得買(mǎi)房的希望破滅了。

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去年3、4月份，在中介的朋友圈，他第一次看到“買(mǎi)房送首付”的宣傳。這個(gè)樓盤(pán)就在惠州，離他工作的地方有100公里，開(kāi)車(chē)一個(gè)半小時(shí)。一開(kāi)始惠州這座城市沒(méi)有在譚思遠(yuǎn)考慮的范圍內(nèi)。他在東莞工作，去惠州看什么呢？他一直沒(méi)去。

兩個(gè)月后，他接到一個(gè)中介“語(yǔ)氣很真誠(chéng)”的電話(huà)——20萬(wàn)的首付，只需交3萬(wàn)定金。之后拿著和開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)去銀行辦理按揭貸款，半年之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)相應(yīng)的渠道打給他17萬(wàn)，他拿著這17萬(wàn)，加上定金就可以交完首付。

譚思遠(yuǎn)將“首付三萬(wàn)買(mǎi)房”寫(xiě)成帖子發(fā)表在網(wǎng)絡(luò)上，許多人來(lái)私信詢(xún)問(wèn)，有人覺(jué)得他有勇氣有魄力，也有人覺(jué)得“現(xiàn)在買(mǎi)房就是被當(dāng)韭菜割了”，而他周?chē)耐?，在看到他的?jīng)歷之后，開(kāi)始考慮要不要去惠州買(mǎi)房。

廣東惠州??視覺(jué)中國(guó)

“開(kāi)發(fā)商幫你交首付”，這種在過(guò)去不可想象的事，正發(fā)生在惠州，一個(gè)談不上繁華，但也絕對(duì)算不上偏僻的普通城市。當(dāng)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)二十年的高歌猛進(jìn)走向終結(jié)，開(kāi)始整體下行之時(shí)，會(huì)發(fā)生什么，發(fā)生在惠州的故事，又可以看成是一個(gè)城市樣本。

惠州毗鄰深圳，在許多宣傳里，被稱(chēng)為“深圳的后花園”。2018年，深圳地鐵14號(hào)線(xiàn)開(kāi)工，這一條線(xiàn)通向惠州，周?chē)姆績(jī)r(jià)也隨之水漲船高。房?jī)r(jià)先是輕易破萬(wàn)，然后直追兩萬(wàn)，最好的房子每平甚至上探到兩萬(wàn)八。那時(shí)，房地產(chǎn)商打出的廣告標(biāo)語(yǔ)是“一站深圳，兩站香港”“為深圳人定制一座城”，開(kāi)發(fā)商是不可能幫你付首付的，營(yíng)銷(xiāo)中心站滿(mǎn)了人，買(mǎi)房“基本靠搶”，一次性首付五成的，排前面，首付三成的，排后面。

一名房地產(chǎn)銷(xiāo)售回憶2020年惠州樓市的紅火，她說(shuō)，那時(shí)“傻子都能賣(mài)，只要你能把人帶去售樓部就行”，上班第一個(gè)月，她就有開(kāi)單，每個(gè)月平均能賣(mài)出三四套。在房?jī)r(jià)起飛之時(shí)，買(mǎi)房也可以是一次沖動(dòng)消費(fèi)：一位在大亞灣居住的業(yè)主，四川人，來(lái)惠州玩時(shí)，順手就把房子買(mǎi)了。

2020年3月18日，廣東惠州，樓市復(fù)蘇，購(gòu)房者在售樓處參觀(guān)沙盤(pán)??視覺(jué)中國(guó)

但這樣的烈火烹油在2021年戛然而止，疫情的封控讓許多人無(wú)法跨城看房，整個(gè)行業(yè)變得冷冷清清。放開(kāi)之后，一切也沒(méi)有好轉(zhuǎn)。5月26日，澎湃新聞發(fā)布一條《惠州樓盤(pán)打折創(chuàng)紀(jì)錄最低4.8折》的新聞，惠州的樓盤(pán)備案價(jià)有的從每平米1.47萬(wàn)降到9千，有的地方售價(jià)直接賣(mài)7千。對(duì)此，大亞灣區(qū)房管局的回應(yīng)是，房企降價(jià)屬于市場(chǎng)行為，手續(xù)齊全可以正常網(wǎng)簽。

曾經(jīng)在房地產(chǎn)廣告中被吹得天花亂墜的地理位置、城市配套、周邊商場(chǎng)都不再重要，現(xiàn)在買(mǎi)房，主打的就是“性?xún)r(jià)比”。

但即使是骨折式降價(jià)，房市依然低迷，昔日的景象不存在了，現(xiàn)在的情況是“中介比客戶(hù)還要多”。

據(jù)世聯(lián)行數(shù)據(jù)，截止至2023年6月11日，惠州2023年住宅網(wǎng)簽累計(jì)31333套，惠州市可售住宅約為151656套。若按近兩個(gè)月惠州市網(wǎng)簽新房的銷(xiāo)售速度，目前的新房可售量約需2年才能被市場(chǎng)完全消化。?

一位中介將樓市迅速下降的過(guò)程稱(chēng)為“淪陷”，他開(kāi)始以一種新的方式推銷(xiāo)房子，每天薦房的標(biāo)題都帶有“淪陷”兩個(gè)字。“惠陽(yáng)也淪陷了”“臨深空港淪陷了”，再過(guò)一天是“（惠州）大亞灣也淪陷了”。

“沒(méi)見(jiàn)過(guò)這么跌的。”

當(dāng)惠州房市低迷之時(shí)，有譚思遠(yuǎn)這樣的買(mǎi)房客逢低入場(chǎng)，就有更多人苦在其中。

買(mǎi)房4年后，陳亞后悔了。

2017年，她剛剛畢業(yè)，校招進(jìn)了一家深圳的企業(yè)，就被家人催著在惠州買(mǎi)房。那時(shí)正值樓市的上升期，房?jī)r(jià)將近1.3萬(wàn)一平，她在惠州看中一套64平的房子，總價(jià)達(dá)80多萬(wàn)。

彼時(shí)買(mǎi)房更像是一種“效仿”行為——她的母親只是看到朋友在惠州買(mǎi)了房，連忙也催著女兒買(mǎi)。陳亞沒(méi)有惠州的公積金，只能走商業(yè)貸款，那時(shí)的房貸利率高達(dá)6.1%。家人幫陳亞付了首付后，她又貸款了56萬(wàn)。當(dāng)時(shí)她的工資只有6千，房貸就占掉一半。

陳亞原先的打算是，買(mǎi)房之后，讓老家的父母搬過(guò)去住，離她近一點(diǎn)，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)這樣并不現(xiàn)實(shí)。她在深圳租房，在惠州買(mǎi)的房子她一天沒(méi)有住過(guò)。

廣東惠州??視覺(jué)中國(guó)

出租也不是一個(gè)劃算的選擇，租金1600，裝修費(fèi)還需要一大筆，相當(dāng)于租三年，裝修費(fèi)才能回本。兩個(gè)月前，她剛剛還完房貸，但完全沒(méi)有輕松感，陳亞所在小區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)掉到了1萬(wàn)左右。而房貸利率也降到了3.9%，已經(jīng)接近公積金貸款的水平。她按照最近的房?jī)r(jià)算，比當(dāng)初購(gòu)入時(shí)已經(jīng)虧了30萬(wàn)。但自己的房產(chǎn)證辦得晚，她又不能出手賣(mài)掉。

今年2月，惠州二手房限售政策從拿證3年調(diào)整為1年，據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞，惠州的二手房掛牌量隨之猛增，僅周末兩天，貝殼平臺(tái)上的惠州二手房掛盤(pán)量就新增超過(guò)6000套。但在房市不振之時(shí)，想把房子賣(mài)出去并不是一件容易的事。山東人趙平將房子掛出去兩個(gè)多月，只有零星幾個(gè)人來(lái)看。當(dāng)初投資時(shí)設(shè)想的以租養(yǎng)貸沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，房子空了三年多，已經(jīng)虧了三十多萬(wàn)。他感嘆惠州的房?jī)r(jià)：“沒(méi)見(jiàn)過(guò)這么跌的。”

東北人劉莉莉住在惠州大亞灣，前不久她聽(tīng)說(shuō)鄰居要賣(mài)房。她當(dāng)時(shí)候很驚訝，試圖勸他再等一等，他們小區(qū)旁即將新建一所學(xué)校，房子說(shuō)不定有漲價(jià)的空間。但對(duì)方?jīng)]有等下去，很快，這間一百多萬(wàn)的房子以80萬(wàn)左右的價(jià)格出售了，她聽(tīng)說(shuō)對(duì)方家庭變故，付不起房貸，鄰居再也沒(méi)回來(lái)過(guò)。

后悔的情緒在一些購(gòu)房者的心中蔓延。有時(shí)，也會(huì)顯示到房地產(chǎn)中介的手機(jī)里。

房產(chǎn)銷(xiāo)售蔡嘉慧常常在半夜收到購(gòu)房者的消息，對(duì)方懊惱地說(shuō)，自己的房子168萬(wàn)時(shí)他不肯賣(mài)，現(xiàn)在150多萬(wàn)沒(méi)有人要。蔡嘉慧也無(wú)奈，“你的房子是挺好的，但是（別人）還有更好的選擇是吧？”

惠州大亞灣??視覺(jué)中國(guó)

另一位房地產(chǎn)中介也經(jīng)常收到客戶(hù)的訴苦信息，說(shuō)自己運(yùn)氣不好，買(mǎi)的房子虧了三十萬(wàn)。他只能安慰對(duì)方：“這不單單是你一個(gè)人。不著急用，就先放著等待市場(chǎng)回暖，行情好一點(diǎn)再出手，如果著急用錢(qián)，現(xiàn)在要賣(mài)的，該割肉還是得割肉?！?/p>

但內(nèi)心中，中介們真的相信當(dāng)?shù)氐姆渴羞€會(huì)回暖嗎？一位年輕人在網(wǎng)絡(luò)上糾結(jié)在深圳坪山還是惠州買(mǎi)房。她發(fā)帖讓大家介紹惠州房源，評(píng)論里有許多惠州的房地產(chǎn)中介，他們的建議清一色成了“別來(lái)惠州”。

房市的蕭條，首先傳導(dǎo)向的就是中介行業(yè)。蔡嘉慧的同事自從去年11月份開(kāi)了單，也就是賣(mài)出去一套房后，到現(xiàn)在再也沒(méi)了生意。許多中介門(mén)店都關(guān)了門(mén)，干不下去的中介轉(zhuǎn)行了，有人去跑了滴滴，有人進(jìn)了工廠(chǎng)，還有人出去做了生意。

剩下的人工作變得更“卷”了。為了提升銷(xiāo)量，蔡嘉慧開(kāi)始去發(fā)傳單，這是最古早的獲客方式。整個(gè)人相比于之前，黑了一圈。后來(lái)她又開(kāi)始進(jìn)軍短視頻行業(yè)，白天拍攝、看房，聯(lián)系客戶(hù)，晚上忙著直播和剪片。她比朋友幸運(yùn)一些，每月依然開(kāi)1-2單。但她也有苦難言，2020年她同樣在惠州買(mǎi)了房，她不敢輕易換工作，這份房地產(chǎn)中介成了她干得最久的一份工作。

在樓市火熱之時(shí)，再?zèng)]有比房產(chǎn)中介指著樓盤(pán)告訴你“我也買(mǎi)了一套”，更有說(shuō)服力了。但“有福同享”轉(zhuǎn)眼就成了“有難同當(dāng)”，另一位房產(chǎn)中介也貸款在惠州大亞灣買(mǎi)了一套房子，在2018年上車(chē)。70平米，兩室一廳，帶裝修，總價(jià)65萬(wàn)，月供三千。疫情期間，業(yè)績(jī)不好，他要還房貸，就得找朋友親戚“支援一下”。過(guò)去和同事們“大手大腳花錢(qián)聚餐”的日子不存在了，現(xiàn)在他開(kāi)始自己做飯。

瘋狂之后的樓市

過(guò)去，從外地來(lái)惠州買(mǎi)房的人可以大概分為幾類(lèi)：一類(lèi)香港人，由于香港的房?jī)r(jià)過(guò)高，許多香港人看中了離香港只有40分鐘高鐵路程的惠州，買(mǎi)房養(yǎng)老；一類(lèi)東北人，2017年左右，海南等地出臺(tái)“限購(gòu)”政策，廣深的房?jī)r(jià)也在不斷上漲。買(mǎi)不到房的北方人，也將目光投向了這里。

中介張文鋒曾經(jīng)遇到過(guò)資金雄厚的東北人，他在海南有一套房子，之后又來(lái)惠州買(mǎi)房，來(lái)的第一天就讓張文鋒帶他去海景房看看。但海景房附近生活不便利，他聽(tīng)從張文鋒的建議，回了市區(qū)買(mǎi)房——全款140萬(wàn)。

當(dāng)然，投資客往往來(lái)自全國(guó)各地，他們實(shí)力雄厚，可以全款買(mǎi)房。即使資金不足，他們看上去擁有仍有充足的信心。他們深諳樓盤(pán)和市場(chǎng)，不需要中介介紹，想要什么房子，發(fā)給中介，讓他們找到就行。其中許多人都靠著當(dāng)時(shí)的紅利掙到了第一桶金。

但如今時(shí)移勢(shì)易，投資客退場(chǎng)，最后一類(lèi)“深漂”的年輕人，也就是剛需成了買(mǎi)房主力——不想回老家，又對(duì)深廣房?jī)r(jià)望而卻步的年輕群體。深圳平均6萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)，在惠州只要一萬(wàn)出頭。

在房地產(chǎn)行業(yè)干了7年，接觸了無(wú)數(shù)的購(gòu)房者，在今年，劉文鋒發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在剛需客的單子要達(dá)8成、9成。而2020年之前，投資客和剛需購(gòu)房者的比例各占一半。

他明顯感受到“購(gòu)房者”的狀態(tài)不一樣了，“以前的客戶(hù)看了喜歡，覺(jué)得差不多就能買(mǎi)，現(xiàn)在的客戶(hù)會(huì)猶豫得更久，反復(fù)掂量?！?/p>

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和投資客不同，剛需群體買(mǎi)房要經(jīng)過(guò)仔細(xì)的考察。每個(gè)群體都有不一樣的要求。上班族通勤距離是最先考慮的因素，家里有孩子，要了解周邊的學(xué)校。如果還有老人，要了解買(mǎi)菜的區(qū)域。

與此同時(shí)，許多隱藏的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也卡在買(mǎi)房的決策上，比如在深圳買(mǎi)房，五年社保是買(mǎi)房的入場(chǎng)券。又比如，孩子的上學(xué)時(shí)間幾乎是確定的。蔡嘉慧觀(guān)察到，很多深漂群體都是為了孩子上學(xué)才來(lái)買(mǎi)房。

去年，蔡嘉慧接了一對(duì)客戶(hù)，對(duì)方是一對(duì)93年的深漂，他們的孩子9歲，在老家已經(jīng)出現(xiàn)了各方面的情緒問(wèn)題，他們不愿意繼續(xù)讓孩子成為留守兒童，買(mǎi)房之后，準(zhǔn)備將孩子接過(guò)來(lái)住。

對(duì)于“深漂”劉莉莉，買(mǎi)房的念頭是突然出現(xiàn)的。2018年，她和先生在深圳待了三年之后，決定買(mǎi)房。她不想在深圳有壓力，于是將目光投上向惠州。這里靠深圳近，上班方便，那時(shí)大灣區(qū)的整體風(fēng)向看上去都好。幾乎沒(méi)有絲毫猶豫，進(jìn)售樓處不到半小時(shí)，她就把房子定了。

劉莉莉還記得她和丈夫剛來(lái)在深圳，住在握手樓里，一個(gè)月1700元，不到20平米的房子，看不到陽(yáng)光，哪里都特別黑，到了回南天，屋子里全都是水，壁虎和蟑螂隨處可見(jiàn)。

三個(gè)月到期后，他們決定再也不住這樣的房子。丈夫堅(jiān)定地說(shuō)，為了更好的生活，我已經(jīng)放棄了很多東西，不能再降低生活的質(zhì)量。

拿房之后，劉莉莉決定做一個(gè)跨城上班的“戰(zhàn)士”。6點(diǎn)15起床，7點(diǎn)18分出門(mén)，7點(diǎn)25坐上巴士，8點(diǎn)50到公司打卡。

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在大亞灣，往返深圳地鐵的巴士業(yè)務(wù)應(yīng)運(yùn)而生，許多深惠通勤的人會(huì)購(gòu)買(mǎi)一張550元的月卡，每天坐車(chē)往返深圳的地鐵口。這輛巴士上，往往很安靜，大家尚未清醒，一路都還在補(bǔ)覺(jué)。

直到適應(yīng)一段時(shí)間之后，她才感受到愜意。她和丈夫在兩年之內(nèi)還清了房貸，選擇丁克生活，還養(yǎng)了一只貓。

消失的投資空間

在首付的問(wèn)題解決之后，為了買(mǎi)房，譚思遠(yuǎn)還貸款56萬(wàn)，三十年的貸款利息達(dá)到47萬(wàn)。月供2800，扣除公積金，需要交2400，他將工資被分成三份，一份房貸，一份日常使用，一份存起來(lái)。

許多人來(lái)找他咨詢(xún)，也想效仿他，有的買(mǎi)到了房子，有的卻后悔了。

有人交了三萬(wàn)定金之后，發(fā)現(xiàn)月供需要四千，無(wú)法承擔(dān)，想要退掉房子，和開(kāi)發(fā)商拉扯3萬(wàn)塊錢(qián)定金；有的買(mǎi)了后才發(fā)現(xiàn)，房子周邊都是工業(yè)區(qū)，沒(méi)有軌道交通，房子一棟一棟孤零零地立在那里，離市區(qū)很遠(yuǎn)。

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譚思遠(yuǎn)顯得謹(jǐn)慎得多，買(mǎi)房時(shí)，他做過(guò)細(xì)致的規(guī)劃和篩選。去看房時(shí)，他要看開(kāi)發(fā)商的房管局備案價(jià)，查預(yù)售證書(shū)、監(jiān)管賬戶(hù)。不利因素公示牌也要看。他排除了一些選項(xiàng)，位置太偏不行，出入不便不行，小區(qū)外空地太多也不行，因?yàn)槟菢硬淮_定因素太大，他不知道這些空地以后會(huì)建什么，他確定了自己喜歡的戶(hù)型，一定要有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，因?yàn)樗幌矚g把衣服晾在客廳陽(yáng)臺(tái)上。最好是低樓層面向花園，因?yàn)槟抢锞坝^(guān)不會(huì)有太多變化，也更加安靜。

曾經(jīng)蜂擁而至的“搶房”現(xiàn)狀不復(fù)存在，對(duì)于房子增值的信心也逐漸消退。買(mǎi)下房來(lái)供得供起、適不適合居住成為最為現(xiàn)實(shí)的考量。那些華麗的廣告語(yǔ)、對(duì)于未來(lái)的保證和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，再也無(wú)法代替此時(shí)下降兩三千的房?jī)r(jià)，以及目前所能抓住的關(guān)于房子的所有細(xì)節(jié)。

剛買(mǎi)房的那一個(gè)星期，譚思遠(yuǎn)整個(gè)人都是懵的。買(mǎi)房這件人生大事突然間就以一種快速而奇妙的方式塵埃落定。同時(shí)，他心里也充滿(mǎn)了各種顧慮。擔(dān)心失業(yè)供不起房貸，擔(dān)心生病沒(méi)辦法掙錢(qián)。擔(dān)心國(guó)際形勢(shì)，也擔(dān)心自然災(zāi)害。有時(shí)他會(huì)上網(wǎng)搜，“地震了震壞房子，銀行理不理賠？”或者是“能不能正常交樓？”

而隨著不斷下跌的房?jī)r(jià)，昔日的投資屬性不再，高價(jià)入手的房子，如今面臨著兩種命運(yùn)——低價(jià)賣(mài)掉，或者自己居住。

那一套純投資的房子最終沒(méi)有給山東人趙平帶來(lái)回報(bào)，相反，讓他壓力倍增。

房子是趙平的父母2019年買(mǎi)的，父母付了首付之后，他背上15年的房貸，每個(gè)月要交4500元。在青島，他和妻子還需要供著另外一份房貸?；葜蓦x家鄉(xiāng)太遠(yuǎn)，他從未想去廣東發(fā)展，如今看起來(lái)這只是一個(gè)失敗的投資。

他們對(duì)這套房子的價(jià)值不再抱有期望，現(xiàn)在，他和妻子決定要一個(gè)孩子。他們計(jì)劃是降價(jià)賣(mài)掉惠州的房子，將錢(qián)作為在青島買(mǎi)另外一套房的首付。實(shí)在賣(mài)不掉，就自己留著。

陳亞也不再需要惠州的房子。后來(lái)，她遇到了現(xiàn)在的丈夫，丈夫在東莞有房，精裝修，又靠近地鐵口，居住起來(lái)比在惠州方便。他們并不需要兩套房子。但她內(nèi)心給自己的房子畫(huà)了底線(xiàn)，如果價(jià)格跌破60萬(wàn)，她就不賣(mài)了，留著自己住或者給父母養(yǎng)老。

30歲的蔡嘉慧賣(mài)掉了她2020年買(mǎi)的房子，今年3月份掛牌出去，三個(gè)月后，她的房子剛被買(mǎi)走。她很直接，定價(jià)按照目前的市場(chǎng)價(jià)走，她很清楚，現(xiàn)在這個(gè)行情，不可能高于市場(chǎng)價(jià)。

最終，房子虧了40萬(wàn)。

“居住”而非“投資”，開(kāi)始成為惠州買(mǎi)房客的共識(shí)。一些新的跡象也在出現(xiàn)，一位房產(chǎn)銷(xiāo)售察覺(jué)到，在以前，總是一個(gè)男孩在快要結(jié)婚時(shí)，帶一個(gè)女孩來(lái)看房。而現(xiàn)在，往往是女性獨(dú)立過(guò)來(lái)買(mǎi)房。她們大概30歲左右，不愿意結(jié)婚生子，準(zhǔn)備買(mǎi)一套給自己養(yǎng)老。

惠州一處房地產(chǎn)售樓處??視覺(jué)中國(guó)

一位客戶(hù)告訴她未來(lái)的計(jì)劃：在惠州買(mǎi)一套房子居住，考惠州的公務(wù)員，并在10年內(nèi)提前把房貸還清，日后就在這里養(yǎng)老。

譚思遠(yuǎn)也是這么打算的，今年九月，他即將拿到屬于自己的房子，那時(shí)，他打算離開(kāi)東莞，在惠州找一份工作，定居下來(lái)。

? 陳亞、劉莉莉、趙平、譚思遠(yuǎn)為化名。

作者 | 崔頔 編輯 | 張瑞 出品 | 騰訊新聞 谷雨工作室

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