這13個城市，降價(jià)也賣不動！

作者：子非魚

?01 |二手房掛牌量創(chuàng)新高

(相關(guān)資料圖)

《西游記》中的孫悟空，猴毛長得比拔得還快?，F(xiàn)在各城市的二手房也是掛牌比賣出得還要多。

房子越賣越多，是當(dāng)下所有城市的煩惱。

易居研究院最新披露了一份《二手房掛牌激增現(xiàn)象研究》，披露了被研究的13個核心城市的二手房掛牌數(shù)據(jù)。

報(bào)告披露：

第一，13個被追蹤的城市二手房掛牌量均創(chuàng)下歷史新高。13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了 25%。

第二，從當(dāng)下掛牌規(guī)模來看，，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對大，6月初分別為22、20和18萬套。

第三，從掛牌增速來看，今年6月份上海、武漢和西安的二手房同比去年同期，增速最大，分別為82%、72%和40%。

這些現(xiàn)象背后至少說明了兩個問題：

第一，當(dāng)下的核心城市二手房市場，供應(yīng)大于需求，房價(jià)下跌空間在擴(kuò)大。這一點(diǎn)，可以從各城市的二手房去化周期數(shù)據(jù)中反映出來。

易居研究院披露的13個城市去化周期，無一例外，二季度都比一季度延長了不少。其中上海、北京的二手房去化周期幾乎翻倍。南京、杭州、武漢、沈陽、深圳、廣州、天津、成都的去化周期增速都非常大。

第二，想要套現(xiàn)離場的投資客越來越多。

有人可能會說，二手房掛牌出售，不一定都是投資客，也有可能是置換人群。

當(dāng)然，這其中肯定包含著部分置換人群。但如果置換人群比占多數(shù)，那么掛牌量與銷售量的差距不會太大。但現(xiàn)在，掛牌量遠(yuǎn)高于銷售量，只能說明，大多都是投資客在拋售。

02 |房子為何越賣越多

以武漢來說，5月份，武漢貝殼平臺新增掛牌量約24000套，而全月成交量僅為3183套。掛牌增量是成交量的近8倍。

關(guān)鍵問題來了，房子為何越賣越多？主要有兩個因素：

第一，增加速度越來越快。

這也就是上面說到的，越來越多的投資客想要套現(xiàn)離場。

上一輪的炒房客，大多都賺到了，尤其是在2020年逃頂?shù)娜?，賺了個大滿貫。然而2021年下半年樓市轉(zhuǎn)向，房價(jià)開始普跌，而且從趨勢來看，調(diào)整的時間還會繼續(xù)延續(xù)很長一段時間。

這時候，投資客們扛不住了。

一方面，一批此前已經(jīng)賺到了的投資客，如果不離場，前期的收益便會回吐出來。

另一方面，2020年入場的高位接盤人，更加難受。炒房這項(xiàng)工作，只有在房價(jià)特牛的時候才能干，尤其是那些加杠桿、不夠理性的炒房客。對于這批炒房客來說，房價(jià)每年的漲幅，一旦沒有填滿利息成本、房子折舊成本、稅費(fèi)成本，那便是虧損。

現(xiàn)如今，房價(jià)不但沒漲，反而在跌。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份二手房價(jià)格環(huán)比上漲城市15個，下跌城市55個。相比于4月份，上漲城市減少了21個，下跌城市增加了21個。

同時，北上廣深四大一線城市，二手房價(jià)格集體下跌。其中上海二手房環(huán)比領(lǐng)跌全國，下跌了0.8%。北京下跌了0.6%，廣州下跌了0.2%，深圳下跌0.1%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

面對不知道何時才能回暖的樓市，很多人只能忍痛割肉。

第二，需求斷代。

一季度由于防疫放開，大家對未來都充滿了想象，于是積壓的需求集中爆發(fā)，同時不少炒房客也開始了新的布局。最終呈現(xiàn)出了中心城市一季度的集體躁動。

但是，隨著需求在一季度消耗殆盡，而由于經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、消費(fèi)等宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)并未按照大家的預(yù)期表現(xiàn)，導(dǎo)致新的需求并未產(chǎn)生，需求之間的青黃不接，最終表現(xiàn)在4月份的成交量整體轉(zhuǎn)向。

經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)方面，只看一個關(guān)鍵數(shù)據(jù)就行了，失業(yè)率。一路上行，5月份16至24歲人口的失業(yè)率高達(dá)20.8%，繼續(xù)刷新天際線。

有人為了讓數(shù)據(jù)走勢好看，制作出了下面這張圖。沒有二十年做圖功力，做不出這張圖。

積壓的需求消耗得差不多，經(jīng)濟(jì)與就業(yè)復(fù)蘇受阻導(dǎo)致新的需求并未產(chǎn)生，再加上如今預(yù)期缺失信心缺失讓富裕階層的投資需求統(tǒng)統(tǒng)關(guān)進(jìn)了籠子。

這種背景下，成交量除了下行別無選擇。

03 |如何增加需求

要想緩解目前二手房越賣越多的尷尬局面，需要對癥下藥。既然癥結(jié)是，一方面預(yù)期和信心缺失之下投資客離場，另一方面需求斷代。

理論上針對性解決就可以了，但實(shí)際操作非常難。

比如第一點(diǎn)，如何增強(qiáng)大家的預(yù)期和信心，除了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，別無他法。只有經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，大家才能對未來充滿希望，投資客才甘愿繼續(xù)持有，而不是離場砸盤。

但這何其難？經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，不僅取決于內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改善，還取決于外部的市場需求和地緣格局。

在中美對抗升級的大背景下，美國現(xiàn)在是既不想先進(jìn)的芯片賣入中國，限制我們的科技發(fā)展，同時也限制我們的芯片出口，不讓我們有資本去研發(fā)芯片生產(chǎn)的技術(shù)。

所以，我們從出口數(shù)據(jù)可以看到，5月份手機(jī)、集成電路出口跌幅最大，同比下跌了25%以上。

同時，全球經(jīng)濟(jì)低迷之下，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體對我們的出口需求仍非常低迷。

前5個月，對德國、荷蘭、法國、英國、意大利、美國等歐美發(fā)達(dá)國家的出口仍在下降。對日本、加拿大、越南、中國香港、中國臺灣、新西蘭、韓國、印尼等國家與地區(qū)的出口也在下降。

只有對馬來西亞、新加坡、泰國、澳大利亞、俄羅斯、印度、拉丁美洲、非洲的出口在正增長。尤其是對俄羅斯的出口，同比大增了75.6%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：海關(guān)總署

歐洲是我們最大的出口地，其次是東盟，其次是美國。日本、中國香港、中國臺灣的出口占比合計(jì)15.4%。

可以匯總一下，前五個月出口下降的地方包括歐洲、美國、日本、韓國、中國香港、中國臺灣，占我們出口比重的51.7%。

這些不確定性沒有解決，預(yù)期和信心就很難穩(wěn)固。

至于解決需求斷代，那就更難了。

需求斷代的癥結(jié)在于高房價(jià)與低收入之間的鴻溝，在喪失預(yù)期和收入與就業(yè)不確定性加大之間的矛盾。

想要解決這個問題，只有縮小房價(jià)與收入之間的差距。這是相當(dāng)尷尬的一個難題。

解決路徑很清晰，要么降低房價(jià)，要么增加收入。后者在目前的宏觀環(huán)境下，很難。那么只有一條路可以走，那就是降低房價(jià)。

但降房價(jià)又不能操之過急。急了，會引發(fā)更多人砸盤，引發(fā)系統(tǒng)性危機(jī)。但不降又不行。

那就只有一個辦法，緩慢下跌，持續(xù)陰跌。以時間換空間。

現(xiàn)在官方所有的救市招數(shù)，所有的努力，都是努力讓房價(jià)軟著陸。

這也是最穩(wěn)妥最好的辦法，樓市一旦硬著陸，對有房的人來說自然是大利空，對于無房的人，也是大利空。因?yàn)橐坏┊a(chǎn)生系統(tǒng)性危機(jī)，所有人都無法置身事外。

標(biāo)簽：