房子越賣(mài)越多，價(jià)格越賣(mài)越低，房地產(chǎn)到底該怎么救？

最近這段時(shí)間，多個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌的消息屢屢登上熱搜：杭州大廠房?jī)r(jià)格近乎腰斬、北京二手房降價(jià)90萬(wàn)賣(mài)不出去、上海二手房量?jī)r(jià)齊跌。

這些熱搜有兩個(gè)共性：一是大城市，二是房?jī)r(jià)跌了。說(shuō)穿了就是這些話題自帶流量屬性，正中吃瓜群眾的下懷。

【資料圖】

鐵錘今天要聊的是另外一個(gè)已達(dá)成共識(shí)的話題：房子難賣(mài)。準(zhǔn)確地說(shuō)是，房子越賣(mài)越多，且價(jià)格越賣(mài)越低。

說(shuō)實(shí)話，這個(gè)話題不想聊，一來(lái)總這樣錘房地產(chǎn)不好，在這個(gè)濫情又爛尾的年代，要多輸出正能量才對(duì)，二來(lái)實(shí)在架不住后臺(tái)網(wǎng)友的投稿——過(guò)去半個(gè)月，后臺(tái)收到了很多吐槽房子賣(mài)不掉的私信：這里說(shuō)兩個(gè)真實(shí)案例。

一，有個(gè)河南駐馬店的朋友表示，從去年11月到現(xiàn)在，自己的房子掛牌價(jià)下調(diào)了5次，由最初的150多萬(wàn)，降到了110萬(wàn)，累計(jì)降價(jià)40+萬(wàn)，房子依然賣(mài)不掉。他不禁感嘆，“這是要砸手里的節(jié)奏”。

二，合肥張先生2022年賣(mài)掉老家阜陽(yáng)的房子，掏空了全部積蓄，換到了夢(mèng)寐以求的濱湖新區(qū)，沒(méi)想到高位接盤(pán)。今年3月份又遇上公司裁員。38歲的他中年失業(yè)，再就業(yè)成了難題。35歲危機(jī)，在自己身上應(yīng)驗(yàn)了。

家里的頂梁柱倒了，天也就塌了，每月過(guò)萬(wàn)元的房貸眼看就要還不上了。考慮再三，決定賣(mài)房。誰(shuí)曾想，一年前3.9萬(wàn)/平高價(jià)接盤(pán)的房子，現(xiàn)在掛牌價(jià)降到3萬(wàn)都賣(mài)不掉。上個(gè)月以2.9萬(wàn)的價(jià)格終于脫手了。張先生算了一筆賬，過(guò)去一年半，自己前前后后折騰房子，虧損了80多萬(wàn)。

房子難賣(mài)，已是全國(guó)普遍現(xiàn)象，并非鐵錘信口胡謅。

6月20日，上海易居研究院發(fā)布的《二手房掛牌激增現(xiàn)象研究》報(bào)告顯示，今年6月初，13城二手住宅掛牌量為199萬(wàn)套，較1月初的159萬(wàn)套增長(zhǎng)了25%。

從絕對(duì)規(guī)模來(lái)看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對(duì)較大，6月初分別為22萬(wàn)套、20萬(wàn)套和18萬(wàn)套。同時(shí)，對(duì)比年初掛牌規(guī)模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。

當(dāng)然了，這只是公開(kāi)的掛牌數(shù)量，事實(shí)上還有很多房源不在外網(wǎng)顯示。比如成都，我們看到的數(shù)據(jù)是20萬(wàn)套，實(shí)際上內(nèi)部數(shù)據(jù)可能已經(jīng)超過(guò)24萬(wàn)套了。

掛牌量激增，通常說(shuō)明兩個(gè)問(wèn)題：一是房東出售意愿很強(qiáng)，二是市場(chǎng)交易遇阻。通俗點(diǎn)說(shuō)，買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的多。即二手房已經(jīng)邁入“愁賣(mài)”階段，這是妥妥的買(mǎi)方市場(chǎng)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度全國(guó)13城二手住宅去化周期為10個(gè)月，而二季度該指標(biāo)為15個(gè)月。

簡(jiǎn)單理解就是，現(xiàn)在賣(mài)房，交易周期足足增加了5個(gè)月。

想賣(mài)房而不得，結(jié)果只有一個(gè)：恐慌性降價(jià)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份百城二手房?jī)r(jià)格下跌的城市有83個(gè)，百城二手房均價(jià)環(huán)比下跌0.25%。其中武漢、重慶、南京同比跌幅均超過(guò)5%。連全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)上海，過(guò)去兩年房?jī)r(jià)都已經(jīng)累計(jì)下跌超過(guò)1/5了。

從拋售房源房齡結(jié)構(gòu)來(lái)看，以5-10年和10-20年的為主，占比分別為27%、45%，房齡超過(guò)30年的占比并不高，只有5%左右。說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)上，多數(shù)房東賣(mài)房是理性行為，并非像有些專(zhuān)家所說(shuō)的拋售房源都是“老破小”。

事實(shí)上，此前就有專(zhuān)業(yè)人士透露，現(xiàn)在的住房交易市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始呈現(xiàn)4大特征：第一，房子越賣(mài)越多，每賣(mài)出一套，則會(huì)增加幾套掛牌。不少城市當(dāng)月新增庫(kù)存是當(dāng)月去化量的2倍以上。

第二，買(mǎi)房者議價(jià)空間越來(lái)越大，買(mǎi)賣(mài)雙方角色徹底互換。以前是賣(mài)方扯高氣揚(yáng)，現(xiàn)在是買(mǎi)方砍價(jià)兇猛，上來(lái)就是20%的砍價(jià)。一言不合就起身立場(chǎng)，把賣(mài)家晾在那里。實(shí)話實(shí)說(shuō)，現(xiàn)在賣(mài)房，想要迅速出手，不割肉幾十萬(wàn)，是很難脫手的。

第三，絕大部分城市的成交房源，85%都是降價(jià)成交的。且成交周期正拉得特別長(zhǎng)，賣(mài)房難、賣(mài)房慢、賣(mài)不出等現(xiàn)象日益普遍。

第四，賣(mài)方逐漸要承擔(dān)中介費(fèi)的大頭。為了成交，賣(mài)方正在一步步妥協(xié)，以前賣(mài)方可以摔下一句話：中介費(fèi)我一分不掏。風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，現(xiàn)在是買(mǎi)方硬氣了。

有人說(shuō)，別天真了，賣(mài)不掉大不了不賣(mài)。

話說(shuō)出來(lái)容易，但你又豈能理解賣(mài)房者當(dāng)下的心境。但凡有辦法，誰(shuí)會(huì)選擇在市場(chǎng)最不景氣的時(shí)候賣(mài)房？直白點(diǎn)說(shuō)，現(xiàn)在賣(mài)房的人，多數(shù)其實(shí)是嗅到了危險(xiǎn)的信號(hào)。他們現(xiàn)在的盤(pán)算只有一個(gè)：早點(diǎn)落袋為安，套現(xiàn)離場(chǎng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的天徹底變了，越來(lái)越多的信號(hào)顯示，未來(lái)持有大量房產(chǎn)，大概率不是好事。

當(dāng)然了，對(duì)于多數(shù)人來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在并不是資金逃離樓市，更多是在優(yōu)化資產(chǎn)配置。為了打贏資產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)，都在緊鑼密鼓處理劣質(zhì)資產(chǎn)，向優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)靠近。這時(shí)候，理智地選擇割肉，不僅是及時(shí)止損，更是抓住低位上車(chē)核心資產(chǎn)的關(guān)鍵機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)為什么會(huì)走到今天這種地步？

說(shuō)穿了還是需求不足。

具體而言就是年輕人掀桌子了：不結(jié)婚、不生孩子。

歸根結(jié)底其實(shí)是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題——疫情三年，國(guó)民的實(shí)際儲(chǔ)蓄拼命被消耗，除了貸款產(chǎn)品就是刺激消費(fèi)，具體福利一點(diǎn)沒(méi)有。結(jié)果就是大家都沒(méi)錢(qián)了。

而有意思的是，回顧過(guò)去兩年，我們的樓市刺激政策，基本上是圍繞讓大家把儲(chǔ)蓄掏出來(lái)，而不是讓整個(gè)市場(chǎng)全面活躍起來(lái)。結(jié)果可想而知，原本就沒(méi)錢(qián)，疊加總需求下降導(dǎo)致收入預(yù)期下降，還有誰(shuí)來(lái)接盤(pán)不停新建的房子呢？

居民端如此，企業(yè)端同樣也如此。國(guó)家層面總是喊著企業(yè)擴(kuò)大產(chǎn)能、加大投資，肩負(fù)起解決就業(yè)的重任，但幾乎沒(méi)有給過(guò)民企足夠的購(gòu)買(mǎi)力返還。今年一季度，民間投資都由正轉(zhuǎn)負(fù)了，-0.1%。企業(yè)拼命提高價(jià)格，換來(lái)的結(jié)果仍然是利潤(rùn)大幅下滑。

時(shí)至今日，很多城市調(diào)控樓市，仍然是沒(méi)有找準(zhǔn)痛點(diǎn)：拼命導(dǎo)流有限的購(gòu)房需求去救新房，算盤(pán)打得很好，救活開(kāi)發(fā)商，就等于救了土地財(cái)政。但有兩個(gè)重要問(wèn)題被忽略了：一是新房爛尾問(wèn)題遲遲不解決，耗盡了最后那點(diǎn)僅存的信心；二是不顧及二手房市場(chǎng)，中國(guó)居民家庭近8成的財(cái)富都在存量房子上，這么多財(cái)富被凍結(jié)在里面，民間還能有多少需求呢？

那么到底該如何破局呢？

鐵錘長(zhǎng)話短說(shuō)，拋磚引玉說(shuō)說(shuō)自己的三個(gè)看法：

首先，救新房確實(shí)有利于經(jīng)濟(jì)和賣(mài)地，但邊際效應(yīng)已經(jīng)非常差了。所以下一步必須改變思路了：搞活二手房市場(chǎng)，提高房子的流通性，可以有效激活樓市活力。

如前文易居研究院的報(bào)告所言，當(dāng)前市場(chǎng)上“賣(mài)一買(mǎi)一”的置換情況比較普遍，所以打通“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房鏈條是盤(pán)活二手房的重中之重。

具體該如何做呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單，降低交易稅費(fèi)，減少交易成本，并在核心城市改變“認(rèn)房認(rèn)貸”、降低入市門(mén)檻。

其次，把提高居民收入落到實(shí)處，而不是停留于口頭上。道理很簡(jiǎn)單，只有居民部門(mén)的購(gòu)買(mǎi)力提上去了，才能穩(wěn)住樓市的趨勢(shì)。而短期提高居民收入的唯一方式就是對(duì)存量房貸打折。低利率自然有利于居民現(xiàn)金流，但幅度實(shí)在太小，尤其是存量房貸的利率水平，要打?qū)φ鄄庞行?。這點(diǎn)不再啰嗦，此前的文章我們已經(jīng)說(shuō)了很多了。

再者，有一個(gè)事實(shí)必須坦然接受，短期為了經(jīng)濟(jì)大局，該出的刺激樓市的政策依然會(huì)出。錘死房地產(chǎn)很容易，但如果真脫離房地產(chǎn)，地方財(cái)政、經(jīng)濟(jì)恐怕都玩不轉(zhuǎn)。

但即便繼續(xù)加大刺激，大概率也扭轉(zhuǎn)不了房地產(chǎn)繼續(xù)滑向深淵的趨勢(shì)。房地產(chǎn)的問(wèn)題積重難返，并非一朝一夕所致，是人口、經(jīng)濟(jì)、債務(wù)、住房供求關(guān)系等合力的結(jié)果，這些基本面決定了房地產(chǎn)大勢(shì)已去。因此，拋售潮必然還會(huì)出現(xiàn)。道理很簡(jiǎn)單，聰明人都知道，覆巢之下無(wú)完卵，現(xiàn)在不跑，更待何時(shí)？

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