中指院：上半年新房價格基本橫盤 下半年市場恢復(fù)或仍有波折

本報記者 夏晨翔 北京報道

今年上半年，在堅持“房住不炒”的總基調(diào)下，監(jiān)管部門頻繁表態(tài)并落地具體措施“防風(fēng)險”“促需求”，上半年房地產(chǎn)政策整體環(huán)境處于寬松期。

(資料圖)

《中國經(jīng)營報》記者注意到，政策效果顯現(xiàn)的同時，積壓需求也得以集中釋放，多種因素下，今年一季度，房地產(chǎn)市場活躍度提升，特別是2~3月，熱點城市出現(xiàn)了“小陽春”行情。但隨著前期積壓需求基本釋放完畢，二季度卻未能延續(xù)回暖態(tài)勢。

中指研究院于近日發(fā)布的《2023上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)&下半年趨勢展望》進一步指出，今年上半年房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)先揚后抑，百城新房價格保持橫盤態(tài)勢，市場調(diào)控壓力依舊較大。而展望下半年，預(yù)計政策端會繼續(xù)加大力度，但市場恢復(fù)或仍有波折。

上半年市場先揚后抑

今年年初，全國房地產(chǎn)市場以“小陽春”開局，一季度商品房銷售面積同比降幅明顯收窄，銷售額同比實現(xiàn)正增長，特別是熱點城市，在前期積壓需求釋放、政策效果顯現(xiàn)以及自身周期性修復(fù)的帶動下，市場活躍度明顯提升。

但自4月以來，房地產(chǎn)市場恢復(fù)行情未能持續(xù)，購房者置業(yè)情緒快速下滑。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1~5月，全國商品房銷售面積為4.6億平方米，同比下降0.9%，商品房銷售額同比增速收窄，為5萬億元，同比增長8.4%。開發(fā)投資額和新開工面積同比降幅均擴大，房地產(chǎn)供求兩端均走弱。

中指研究院發(fā)布的報告進一步顯示，一季度在積壓需求釋放以及政策顯效等因素帶動下，市場活躍度回升，特別是熱點城市市場出現(xiàn)“小陽春”行情；二季度，前期積壓購房需求基本釋放完畢，市場明顯降溫。

其中，4月重點城市商品住宅成交面積環(huán)比下降27.9%；5~6月，市場情緒延續(xù)回落態(tài)勢。6月，受去年同期高基數(shù)影響，重點城市商品住宅成交面積同比在連續(xù)增長4個月后轉(zhuǎn)降，降幅超20%，環(huán)比略有增長，絕對規(guī)模為2016年以來同期最低水平。

從不同梯隊城市來看，一線城市商品住宅成交面積同比增幅最大，約25%，二線、三四線城市增幅在10%左右。

但值得關(guān)注的是，上半年各梯隊城市成交面積同比增長更多為一季度市場帶動，4月以來各城市市場情緒普遍下滑，核心一二線市場調(diào)整壓力也在增加。二季度一線城市成交面積在低基數(shù)下同比增長超30%；二線、三四線代表城市成交面積環(huán)比均下降，其中三四線代表城市下降超10%。

二手房方面，上半年重點城市成交規(guī)模大幅提升，其中一季度市場明顯升溫，進入4月，市場活躍度持續(xù)走低，6月中下旬成交面積同比轉(zhuǎn)負。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1~5月，15個代表城市二手住宅累計成交面積同比增長近70%，絕對規(guī)?；厣?019年以來同期高位，僅次于2021年同期。

而在房價方面，中指研究院指出，上半年百城新建住宅價格基本橫盤，5~6月價格下跌，二手房價格則連續(xù)14個月下跌。

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，上半年百城新建住宅價格累計上漲0.01%，較去年同期收窄0.14個百分點。

2023年年初，在前期積壓需求集中釋放帶動下，市場信心有所修復(fù)，一季度百城新房價格止跌企穩(wěn)；進入二季度，市場恢復(fù)節(jié)奏有所放緩，房價上漲動力不足，5月百城新建住宅均價環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，6月跌勢延續(xù)，跌幅為0.01%。

二手住宅方面，2023年上半年百城二手住宅價格累計下跌0.82%，較去年同期由漲轉(zhuǎn)跌。

具體來看，今年一季度，二手房市場活躍度明顯提升，百城二手房價格環(huán)比跌幅快速收窄；二季度，隨著二手房掛牌量持續(xù)走高，市場去化明顯承壓，業(yè)主預(yù)期逐步下調(diào)，房價環(huán)比跌幅逐步擴大。6月，百城二手住宅均價15746元/平方米，環(huán)比下跌0.25%，單月環(huán)比已連續(xù)14個月下跌。

下半年恢復(fù)仍有波折

隨著前期積壓需求的快速釋放完成，二季度以來，全國房地產(chǎn)市場明顯降溫，購房者觀望情緒加重。但是，處于支柱地位的房地產(chǎn)業(yè)，下半年能否企穩(wěn)？又該如何恢復(fù)市場信心？

對此，中指研究院分析稱，當(dāng)前多數(shù)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策已基本取消，下半年需要更大力度的托底政策才能遏制住市場下行趨勢。

中指研究院指出，短期來看，預(yù)計需求端政策仍將降低購房門檻和購房成本放在首位，核心一二線城市政策有望適度糾偏，“一區(qū)一策”、結(jié)合生育政策等或是重要方向。

此外，信貸方面優(yōu)化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等針對改善性住房需求的信貸政策有望加力，優(yōu)化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間，“房票”安置或成為更多城市支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的舉措之一。

而在企業(yè)端，政策或仍將側(cè)重在緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力、防控風(fēng)險上，對房企的金融支持措施有望繼續(xù)落地。另外，“保交樓”資金和配套舉措也有望進一步跟進，穩(wěn)定市場預(yù)期。

分梯隊來看，中指研究院預(yù)測，一線城市全年新房成交規(guī)?；虮３衷诟呶唬掳肽晔袌鲇型３忠欢ɑ钴S度，廣深市場短期恢復(fù)節(jié)奏或較慢。

中指研究院分析稱，2022年4月以來，房地產(chǎn)市場降溫，購房者置業(yè)觀望情緒加重，下半年在去年同期高基數(shù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)下，一線城市新房成交規(guī)模同比或波動調(diào)整，二手房掛牌量處于高位預(yù)計也將繼續(xù)影響二手房市場情緒，進而影響新房置業(yè)預(yù)期。

而隨著市場調(diào)整壓力的增加，一線城市微調(diào)政策的可能性也在提升，若政策優(yōu)化調(diào)整，一線城市市場活躍度有望好轉(zhuǎn)，特別是北京、上海新房市場成交規(guī)?；虮３衷诟呶弧?/p>

對于二線城市，中指研究院則指出，預(yù)計核心二線城市繼續(xù)放松調(diào)控政策，市場活躍度有望保持，普通二線以及三四線城市市場恢復(fù)需要更長時間。如在6月初，青島放松調(diào)控政策，內(nèi)容涉及降低首付比例、縮短限售年限、鼓勵貨幣化安置等方面，政策出臺后，購房者置業(yè)情緒好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場活躍度提升。

短期來看，在全國房地產(chǎn)市場情緒低迷的情況下，核心二線城市政策優(yōu)化預(yù)期持續(xù)強化，成都、杭州、西安、長沙等城市政策優(yōu)化空間仍較大，調(diào)控政策繼續(xù)放松也將為這部分城市新房成交規(guī)模的提升帶來階段性成效，從而對二線城市整體市場形成一定支撐。

（編輯：盧志坤 校對：劉軍）

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