存量房貸利率：怎么調(diào)？影響多大？

· 概 要 ·

今年以來我們曾多次提到我國的存量房貸利率有調(diào)整的空間，而對比近期央行從“鼓勵”到“指導(dǎo)”的表態(tài)，我們認(rèn)為，居民存量房貸利率的調(diào)整或逐步落地。根據(jù)我們的估算，存量房貸當(dāng)前的加權(quán)平均執(zhí)行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)為最新投放的利率水平，即4.14%（2023Q1的平均利率），那么兩者差距超過60bp。截至今年上半年，存量的個人住房貸款余額總計38.6萬億元，如果按照60bp的幅度進(jìn)行利率調(diào)整，或?qū)?yīng)減少銀行的年利息收入超2000億元，占2022年銀行業(yè)2.3萬億凈利潤的比例約10%。如果按照40bp的調(diào)整幅度進(jìn)行估算，對銀行凈利潤的影響或縮減至6.7%。邊際上，降低存量房貸利率會直接減少居民的月供支出，對消費(fèi)起到一定的支撐作用。風(fēng)險提示：政策力度不及預(yù)期；假設(shè)和測算誤差風(fēng)險。

8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議，會議提出“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率?！贝饲埃?月14日的上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾曾表示，“按照市場化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款?！?/p>

(資料圖片)

實(shí)際上，今年以來我們曾多次提到我國的存量房貸利率有調(diào)整的空間，而對比近期央行從“鼓勵”到“指導(dǎo)”的表態(tài)，我們認(rèn)為，居民存量房貸利率的調(diào)整或逐步落地。

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為何調(diào)存量？資產(chǎn)、負(fù)債的利率倒掛

居民提前還貸潮仍在持續(xù)，存量房貸降成本或是“破局”關(guān)鍵。此前我們就提出居民資產(chǎn)端和負(fù)債端的利率“倒掛”是引發(fā)居民提前還貸潮的重要背景。

實(shí)際上從去年2月開始，就首次出現(xiàn)了居民中長貸單月負(fù)增長的情況。到今年上半年，央行公布個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，但6月末的個人住房貸款余額比去年年末還減少了2000億元，也就是上半年償還貸款規(guī)模近3.7萬億元，同比去年上半年的償還額多出近1.31萬億元。包括RMBS早償率指數(shù)也顯示，居民提前還貸的現(xiàn)象依然“高溫難降”，對銀行的收益和穩(wěn)定性持續(xù)造成影響。

隨著資產(chǎn)端收益率的回落，負(fù)債端成本卻相對剛性，使得居民傾向于重構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債表、提前償還貸款。

作為居民部門資產(chǎn)端的最大組成，房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格預(yù)期已發(fā)生了調(diào)整，近兩年70大中城市的房價同比也進(jìn)入了負(fù)區(qū)間。同時，隨著市場化利率的走低，其他的金融產(chǎn)品提供的回報率相比往年也要偏弱，典型的例如余額寶的年化收益率已長時間低于2%、無風(fēng)險的存款利率也接連下調(diào)。在負(fù)債端，我們主要考慮占比接近8成[1]的房貸成本。我國的房貸利率是有管理的，盡管市場利率已經(jīng)回落，房貸利率的調(diào)整幅度卻較為有限，尤其是存量部分的房貸。2021年底，新發(fā)放的個人抵押貸款利率高達(dá)5.63%。去年以來，新發(fā)放的房貸利率已經(jīng)有了比較明顯的回落，截至今年3月，新發(fā)放的平均利率相比21年底下行149bp。但存量房貸方面，點(diǎn)差是固定的，因此僅跟隨5年以上LPR利率調(diào)整了45bp（截至7月）。

根據(jù)我們的估算，當(dāng)前存量房貸利率的平均值仍然在4％-5％。尤其是在2020年和2021年那段時間投放的房貸利率更高，平均仍在5％以上。而這些還只是平均值，考慮到個體情況，也有部分居民償還的房貸利率水平還在6％附近。

因此，要減緩提前還貸的趨勢、穩(wěn)定融資需求，有必要同步調(diào)整居民負(fù)債端融資成本，尤其是存量房貸利率存在明顯的調(diào)整空間。

另一方面，房地產(chǎn)政策也在“調(diào)整優(yōu)化”。近月，30大中城市商品房成交數(shù)據(jù)顯示地產(chǎn)市場依然偏弱運(yùn)行。而7月政治局會議新增表述“適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。我們認(rèn)為，對房地產(chǎn)的定調(diào)已在積極變化，存量房貸利率的調(diào)整也能夠降低居民購房成本及利息負(fù)擔(dān)，有助于穩(wěn)定地產(chǎn)市場。

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如何降成本？降點(diǎn)差or再融資

那么對于存量房貸，有哪些方式可以實(shí)現(xiàn)降成本？

對于具體操作，央行表示“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”?？紤]到我國當(dāng)前的房貸利率按“5年期LPR+點(diǎn)差”執(zhí)行，如果主要對存量房貸進(jìn)行降成本，銀行可以和部分居民“協(xié)商變更”點(diǎn)差水平。比如，對于那些當(dāng)前執(zhí)行的利率水平還在5%以上的客戶，如果將點(diǎn)差降至0，那么至少能夠?qū)⒗收{(diào)低80bp。又或者銀行可以以“統(tǒng)一打折”的方式進(jìn)行調(diào)降，也就是對點(diǎn)差進(jìn)行一致的壓縮。

類似給存量房貸降成本的措施，實(shí)際上在2008年前后也曾實(shí)施過。

受美國金融危機(jī)以及前期地產(chǎn)調(diào)控收緊的影響，2008年下半年，我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)，寬松政策開始加碼。10月，央行發(fā)布《關(guān)于擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度等有關(guān)問題的通知》，開啟了存量房貸利率的調(diào)整進(jìn)程。在此前下限為0.85倍的基礎(chǔ)上，通知提出，商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。而且這個條款不只針對新發(fā)放貸款，也同樣適用于存量房貸利率，銀行可以與客戶協(xié)商進(jìn)行調(diào)整。

而“轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)的復(fù)出，才真正推動了存量房貸優(yōu)惠政策的加速落地。

由于存量房貸利率的下調(diào)會直接壓縮銀行的利潤，在央行政策最初推出的時候，銀行的實(shí)際執(zhí)行是比較猶豫的。

但是盡管央行在2007年叫停過轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，當(dāng)時仍逐步有中小銀行重新推出“同名轉(zhuǎn)按揭”產(chǎn)品，即幫助客戶通過擔(dān)保公司擔(dān)保等手段將住房按揭轉(zhuǎn)移到能夠提供七折優(yōu)惠利率的其他銀行。實(shí)際上，就是部分銀行開始搶占存量的房貸市場?？梢灶A(yù)見，為了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的房貸客戶，剩余的銀行也不得不加入利率調(diào)整的行列，居民的議價能力則明顯提高。

08年存量房貸優(yōu)惠與降息并行，部分銀行個人貸款業(yè)務(wù)的收益率下行超200bp。以工商銀行為例，在2009年，個人貸款收益率降至4.93%，比2008年的均值下降220bp。四大行中，收益率下滑幅度最低的中國銀行也實(shí)現(xiàn)了174bp的平均降幅。個人貸款收益的下行一方面源于抵押房貸利率的優(yōu)惠調(diào)整；另一方面也受2008年央行5次降息的影響。

此外，參考一些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的做法，居民貸款降成本也可以通過完善的再融資（re-finance）機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。例如，美國的住房抵押貸款再融資可以大致分為4類：普通貸款再融資（rate-and-term）、提取現(xiàn)金貸款再融資（cash-out）、現(xiàn)金流入貸款再融資（cash-in）和其他貸款再融資。如果在利率下行周期，居民就有權(quán)利在一定還款周期后，和其他銀行協(xié)商用更優(yōu)惠的貸款替換原來的貸款。而且由于當(dāng)?shù)鼐用穸鄶?shù)選擇長期固定利率的貸款（fixed rate mortgage），這也意味著他們可以鎖定新的優(yōu)惠利率，避免市場利率重新上行帶來的付息壓力。這也使得盡管2022年以來美聯(lián)儲大幅加息，但存量房貸利率幾乎沒有回升。

所以，除了已經(jīng)鎖定非常優(yōu)惠利率的，大部分美國居民都會選擇在合適的時點(diǎn)對房貸進(jìn)行再融資。尤其是在2020年疫情以后，隨著房貸利率創(chuàng)出新低，居民抵押貸款重新再融資的規(guī)模迅速上升，最多的時候達(dá)到同期購買新房借貸規(guī)模的1.7倍。由此，市場利率的下行也能夠順利向存量的房貸利率傳導(dǎo)，到2022年3月，美國所有未清償房貸的平均利率相比2019年末已回落63bp。

總結(jié)來看，我們認(rèn)為，要推動存量房貸降成本，央行仍有必要進(jìn)一步提供政策激勵。在2008年那輪存量利率調(diào)整中，轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)發(fā)揮了重要的作用。而在2019年央行就發(fā)布公告，強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)（公告〔2019〕第16號）。我們認(rèn)為，如果缺乏類似轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)等的推動力量，要支持銀行落實(shí)房貸調(diào)整，可能會比較困難。

其實(shí)長期來看，我們認(rèn)為最根本的，是要建立我國居民部門的再融資渠道，這樣才能夠提高居民的議價能力，實(shí)實(shí)在在的保障居民的合理利益。

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調(diào)整存量房貸，影響有多大？

存量房貸利率如果進(jìn)行調(diào)整，最直接的影響是對消費(fèi)起到積極的支持作用。因?yàn)檫@對于居民部門而言，相當(dāng)于降低了負(fù)債成本，減少了居民每個月的月供開支，邊際上對消費(fèi)是有一定托底作用的。

另外一方面的影響是商業(yè)銀行利潤。投放利率明顯偏高的貸款主要就集中在2018-2021年，這部分存量貸款當(dāng)前的利率水平普遍還在5%以上。由于這部分個人房貸的投放時間尚短，占存量房貸規(guī)模的比例不低，降利率的影響就會比較顯著。

根據(jù)我們的估算，存量房貸當(dāng)前的加權(quán)平均執(zhí)行利率或在4.8%附近。如果本輪存量房貸利率的調(diào)整目標(biāo)為最新投放的利率水平，即4.14%（2023Q1的平均利率），那么兩者差距超過60bp。截至今年上半年，存量的個人住房貸款余額總計38.6萬億元，如果按照60bp的幅度進(jìn)行利率調(diào)整，或?qū)?yīng)減少銀行的年利息收入超2000億元，占2022年銀行業(yè)2.3萬億凈利潤的比例約10%。如果按照40bp的調(diào)整幅度進(jìn)行估算，對銀行凈利潤的影響或縮減至6.7%。

銀行凈息差已在低位，存款利率或也仍存在一定調(diào)整空間。作為銀行核心優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，存量房貸利率的調(diào)整或?qū)︺y行凈息差帶來一定影響。截至2023年3月，商業(yè)銀行的平均凈息差已經(jīng)降至1.74%。

因此，隨著存量房貸利率的調(diào)整，為了支持銀行的穩(wěn)健經(jīng)營，我們預(yù)計我國存款利率聯(lián)動調(diào)整或也存在空間；同時，降準(zhǔn)的可能性也在提升。

風(fēng)險提示：政策力度不及預(yù)期；假設(shè)和測算誤差風(fēng)險。

備注：1.根據(jù)新浪財經(jīng)援引中國金融雜志《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》數(shù)據(jù)

（梁中華為海通證券研究所首席宏觀分析師）

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