千億陽(yáng)光城退市，給秋天的第二場(chǎng)震撼

中國(guó)最大民營(yíng)房企碧桂園的流動(dòng)性隱憂帶動(dòng)地產(chǎn)界震蕩不止，疊加統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊跌的真實(shí)寫照下，陽(yáng)光城的退市竟然變成了一場(chǎng)沒有喧聲的悄然離去。

如果說龐然如碧桂園陷入雷區(qū)是給這個(gè)秋天的第一場(chǎng)震撼，那陽(yáng)光城的黯然退市，可謂是第二次震撼了。

(相關(guān)資料圖)

8月16日，上市21年的陽(yáng)光城被深交所摘牌。

此前8月4日，深交所公告，陽(yáng)光城股票在2023年5月15日至6月9日期間，連續(xù)20個(gè)交易日的每日收盤價(jià)均低于1元，因觸及交易類強(qiáng)制退市情形，深交所作出終止上市決定，不進(jìn)入退市整理期，陽(yáng)光城股票將于15個(gè)交易日內(nèi)摘牌。

根據(jù)規(guī)定，陽(yáng)光城應(yīng)當(dāng)在股票被終止上市后及時(shí)做好相關(guān)工作，以確保股份在摘牌后45個(gè)交易日內(nèi)，可以進(jìn)入全國(guó)股轉(zhuǎn)公司代為管理的退市板塊（也被稱為“老三板”）掛牌轉(zhuǎn)讓。

十年千億陽(yáng)光城

陽(yáng)光城創(chuàng)立于1995年。創(chuàng)始人林騰蛟與中國(guó)房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)年代的地產(chǎn)精英有著一些一樣的特質(zhì)，敢拼敢干敢創(chuàng)新，當(dāng)然，也掌握著“杠桿”的成功秘笈。

其開發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目是福州陽(yáng)光假日大酒店，隨后又創(chuàng)建了陽(yáng)光國(guó)際學(xué)校和廈門舊城改造項(xiàng)目“陽(yáng)鴻新城”，這為林騰蛟及陽(yáng)光城的地產(chǎn)事業(yè)打下了基礎(chǔ)。

2002年，陽(yáng)光城通過一系列資本運(yùn)作收購(gòu)上市公司石獅新發(fā)，也由此借殼上市。那一年，林騰蛟34歲了，當(dāng)之無愧年輕有為。

雖然上市后的幾年中，陽(yáng)光城還只是一家小有名氣的區(qū)域性房企，2010前后其業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額發(fā)展到13億元左右規(guī)模。但此后，林騰蛟借鑒高周轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)之路，擴(kuò)寬融資渠道，開啟全國(guó)化運(yùn)作之路，陽(yáng)光城也開啟了屬于自己的黃金十年。

2012年，陽(yáng)光城將總部遷至上海，標(biāo)志著其邁開了全國(guó)化發(fā)展的腳步。也業(yè)務(wù)發(fā)展方面，陽(yáng)光城曾于2017年推出“天明計(jì)劃”，要求“2022年要把陽(yáng)光城打造成行業(yè)典范”，也于其后提出了“3+1+X”的全國(guó)布局戰(zhàn)略。

2019年時(shí)，陽(yáng)光城成功邁進(jìn)千億陣營(yíng)，其銷售額已經(jīng)達(dá)到了2110.31億元，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)排名第13名，與當(dāng)時(shí)排名第11的龍湖集團(tuán)僅差300億元距離。而這僅用了不到十年的時(shí)間。

2020年前后也是林騰蛟的巔峰時(shí)刻，以150億元身價(jià)位列當(dāng)年胡潤(rùn)全球房地產(chǎn)富豪第119位，手下?lián)碛嘘?yáng)光城、龍凈環(huán)保、星網(wǎng)銳捷、興業(yè)銀行等多家上市公司。

陽(yáng)光城還被人們所津津樂道的是，其可以稱之為地產(chǎn)界職業(yè)經(jīng)理人的“黃埔軍校”。陽(yáng)光城曾先后引進(jìn)朱榮斌、吳建斌、陳凱、張海民等職業(yè)地產(chǎn)經(jīng)理人，以豐富的地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)，被冠以“打工皇帝”“網(wǎng)紅職業(yè)經(jīng)理人”“地產(chǎn)圈最強(qiáng)財(cái)務(wù)官”等稱號(hào)。

但或許成也蕭何，敗也蕭何?！奥殬I(yè)經(jīng)理人是以專業(yè)能力服務(wù)于企業(yè)發(fā)展，最多是分享企業(yè)發(fā)展成果而已，而老板需要為企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展的最終結(jié)果負(fù)責(zé)與兜底。所以老板與職業(yè)經(jīng)理人的訴求，既有一致之處，也有很大不同?！盜PG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜如此認(rèn)為。

有熟知陽(yáng)光城管理模式的業(yè)內(nèi)人士曾表示，林騰蛟奉行的是“精英治理、三權(quán)分立”的頂層設(shè)計(jì)，引進(jìn)人才，善于放權(quán)。但問題的關(guān)鍵在于如何平衡好其中的利害關(guān)系。

比如，在陽(yáng)光城最后一屆職業(yè)經(jīng)理人朱榮斌的帶領(lǐng)下，通過高周轉(zhuǎn)和快速布局，陽(yáng)光城在2017年城買入120個(gè)項(xiàng)目。世界上始終如一向好的市場(chǎng)行情，這無疑為陽(yáng)光城的發(fā)展前景埋下了一些危機(jī)。

經(jīng)歷“生死”后黯然退場(chǎng)

21年初，林騰蛟在陽(yáng)光城官網(wǎng)上向員工群發(fā)了題名為《寒冬過盡綻春蕾》的新春家書。

他在上面寫道，“每一次危機(jī)都是一次壓力測(cè)試。任何時(shí)候，我們做最壞的打算，做最大的努力。人必自佑，而后天佑之?！?/p>

與許多地產(chǎn)開發(fā)商一樣，林騰蛟晚時(shí)才發(fā)現(xiàn)，這一輪危機(jī)并不是一次不痛不癢的測(cè)試，而是一局生死考驗(yàn)。

陽(yáng)光城增長(zhǎng)乏力之態(tài)早在2020年時(shí)開始顯現(xiàn)，其當(dāng)年銷售額達(dá)2180億元，僅同比增長(zhǎng)70億元左右，但其仍在呼喊“三年3500億元”的銷售目標(biāo)。

于2021年，陽(yáng)光城開始面臨較大的經(jīng)營(yíng)困局。遭惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)，債券持續(xù)大幅下跌，股東“泰康系”開始選擇清倉(cāng)式止損，在2021年底折價(jià)賣出陽(yáng)光城股份，虧損超16億元離場(chǎng)。

在個(gè)別房企流動(dòng)性危機(jī)波及整個(gè)行業(yè)之時(shí)，陽(yáng)光城曾表示已還債超過450億。但2022年2月，陽(yáng)光城卻因兩筆合計(jì)2726.25萬(wàn)美元的利息無法兌付，正式宣布違約。

2022年，陽(yáng)光城營(yíng)收同比下降6.13%至399億元，凈利虧損超125億元；銷售額為377.29億，同比降幅達(dá)79.47%。截至2022年，陽(yáng)光城累計(jì)土地儲(chǔ)備有2,882萬(wàn)平方米。

面對(duì)不斷惡化的債務(wù)狀況，陽(yáng)光城也曾積極自救。比如，在危機(jī)爆發(fā)后，陽(yáng)光城先后變賣了所持興業(yè)銀行股權(quán)、正心谷旗艦基金等資產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓出售四川宜賓等20余項(xiàng)資產(chǎn)，套現(xiàn)了30.52億元的萬(wàn)物云股權(quán)等。

這其中包括以虧損4.45億為代價(jià)，將所持永康眾泰小鎮(zhèn)股權(quán)以57億轉(zhuǎn)讓給濱江集團(tuán)；將旗下龍凈環(huán)保15.02%股權(quán)以17.34億對(duì)價(jià)轉(zhuǎn)讓給紫金礦業(yè)。

為應(yīng)對(duì)美元債展期，林騰蛟押上母公司陽(yáng)光集團(tuán)和個(gè)人信用，爭(zhēng)取獲得了三筆美元債務(wù)展期。旗下華冕財(cái)富的金融產(chǎn)品通過債抵房、債轉(zhuǎn)股等方案，已兌付及在途兌付的資金共計(jì)127億，占整體規(guī)模70%。但后續(xù)兌付進(jìn)展如何，目前并沒有更多的公告信息。

回首其10余年的發(fā)展，陽(yáng)光城雖然實(shí)現(xiàn)了1000倍的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，但也收獲了超2700億元的總負(fù)債。據(jù)陽(yáng)光城2023年一季度報(bào)告，截至3月末，陽(yáng)光城總資產(chǎn)2988億元，總負(fù)債2744億元。一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為573億元，但現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅48億元。

而根據(jù)最新公布的數(shù)據(jù)，截至2023年5月12日，陽(yáng)光城累計(jì)違約債務(wù)已達(dá)647.32億。

同花順顯示，當(dāng)前陽(yáng)光城陽(yáng)光城存續(xù)期債券25只，債券余額為177.35億元，其中16只債券尚未兌付。

同時(shí)，陽(yáng)光城還面臨著訴訟危機(jī)。截至目前其累計(jì)收到相關(guān)法院執(zhí)行文書正在執(zhí)行，或正與金融機(jī)構(gòu)或其他合作方進(jìn)行談判的案件金額，合計(jì)達(dá)309.5億元，陽(yáng)光城及部分控股子公司已因此被相關(guān)法院列為失信被執(zhí)行人。

在銷售業(yè)務(wù)方面，陽(yáng)光城的情況更不容樂觀。據(jù)克而瑞研究，今年1-7月，陽(yáng)光城操盤金額僅172.2億，同比繼續(xù)下降超30%。

一番艱難求生之后，也難堵陽(yáng)光城巨額債務(wù)窟窿。目前來看，陽(yáng)光城仍處于債務(wù)重組過程中，但暫未達(dá)成各方都能接受的債務(wù)重組安排。

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