一財社論：用定價自由緩釋樓市風(fēng)險敞口

房企的流動性紓困直接影響著樓市的風(fēng)險烈度。

(資料圖)

隨著中國最大房企碧桂園陷入流動性危機，對于房企的擔(dān)心再起。盡管目前采取三箭齊發(fā)拓寬房企籌資活動現(xiàn)金流的渠道等舉措，但房企流動性壓力依然不見改善。人們越發(fā)明確，唯有從根本上為房企打開造血功能，激活其經(jīng)營活動現(xiàn)金流，樓市的風(fēng)險敞口才能真正得到管控。

伴隨房企自由現(xiàn)金流的快速緊縮，不少媒體呼吁給予房企更大自由定價權(quán)，讓企業(yè)通過降價來改善經(jīng)營活動流動性。畢竟，現(xiàn)實理性警示，房企如果缺乏經(jīng)營活動現(xiàn)金流支撐，其給金融機構(gòu)等投資者帶來的就是無法確定風(fēng)險概率分布的不確定性，而令后者望而卻步。

當(dāng)前如何為房價松綁，成為市場關(guān)注焦點。珠海成了為房價松綁的一個典型案例，最近的消息是，珠海某樓盤房價出現(xiàn)大幅下降，從2021年最初備案價的每平方米2.68萬元，到最新的1.89萬元，僅備案價就下降近30%。而實際賣價還可在備案價基礎(chǔ)上打八五折。

這其實難能可貴。要知道，現(xiàn)在要為房價松綁并不容易，最直觀的阻力來自房價備案制，這一在2009年左右興起的政策，本意是遏制房價過快上漲。

各地的房價備案制普遍明確，開發(fā)商在首次開盤定價時，必須先到物價部門備案，然后才可向房管部門申請預(yù)售許可證，備案的價格為該樓盤最高售價。若要調(diào)整備案價，各地的規(guī)定普遍如下：報備項目有前期備案價格和前期交易均價，再次備案時，以其前網(wǎng)簽交易均價和前期最高備案均價之和的算術(shù)平均值為基準(zhǔn)價（備案價不高于基準(zhǔn)價的6%）；若首次備案或無前期網(wǎng)簽交易均價，則選取該區(qū)域三個在售項目前6個月網(wǎng)簽均價為上限等；而且物價部門給一個定價公式，成本+利潤+稅金+層次差價、朝向差價、環(huán)境差價等。

這使得房價更類似于拉姆齊定價（階梯定價），在樓市單邊行情和項目分期開發(fā)模式下，開發(fā)商普遍借分期開發(fā)、分批上市進(jìn)行饑餓營銷，將每一期每一批的上市都作為提高備案價的契機，使房價如同階梯一樣節(jié)節(jié)上漲。

而此次珠海某樓盤的降價，體現(xiàn)出了現(xiàn)有房價備案制在制度設(shè)計上具有類似A股漲跌停板制度的特征，即開發(fā)商要調(diào)降房價，得先根據(jù)規(guī)則調(diào)降備案價，這種拉長降價期限的做法，表面看確實用時間換取了空間，但隨著樓市進(jìn)入買方市場，這容易帶來助跌效應(yīng)。因為這一機制設(shè)計，給了購房者一個預(yù)期，即拉長決策時長會獲得額外價格回報，并不利于開發(fā)商降價促銷回籠流動性。

因此，當(dāng)前必須明白，買方市場下，房企定價的自由度決定樓市風(fēng)險的敞口烈度。房企能充分基于個體的需求和偏好來自由決定其出售的房價，將意味著樓市具有流動性變現(xiàn)能力，其所釋放的經(jīng)營活動現(xiàn)金流將可有效緩解市場情緒。

因此要有效拓寬樓市的定價和交易自由，需盡快修改房價備案制度，尤其是適度取消物價部門設(shè)定的房價基準(zhǔn)價的計算公式等。

一方面，房價備案制中對房價的許多約束，是一種定價扭曲，既不會緩解風(fēng)險又存在助漲殺跌，對其適度修改、完善甚至取消，有助于樓市健康發(fā)展。

另一方面，房價是市場交易主體自利博弈的結(jié)果，任何組織任何人都無法知曉什么價格是合適的，價格本身是個非常主觀的事情，是個體為其居住偏好所愿支付的邊際價格所帶來的邊際滿足，個體的偏好是排他性的，沒有一個統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，也正因為不同人對同一個房子有不同的偏好和定價，才有交易，有交易才有市場。

事實上，市場流動性黑洞的解決之道，不是遏制房價下降，而是要采取各種措施，護(hù)航市場定價自由和交易自由，讓市場供需雙方基于個體偏好自主定價。

市場價格內(nèi)含著對相關(guān)商品和服務(wù)的風(fēng)險概率分布，及不同主體對相關(guān)商品和服務(wù)風(fēng)險概率分布的管控能力，將房價定價權(quán)交給市場，帶來的不是風(fēng)險失范，而是樓市深厚的風(fēng)險消化吸收和緩釋管控能力。

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