千萬(wàn)豪宅或遭遇“停貸風(fēng)波”？

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》 記者? 宋杰|上海報(bào)道

“如果8月底還不全面復(fù)工，我們業(yè)主就集體停貸?！?月1日，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)“濱江一品苑”業(yè)主聯(lián)合發(fā)布“停貸告知書(shū)”公開(kāi)信，將這個(gè)千萬(wàn)豪宅的糾紛推到大眾面前。

就在今年3月5日，開(kāi)發(fā)商上海東櫻房地產(chǎn)有限公司攜手總包單位上海建工七建集團(tuán)有限公司舉行了該樓盤(pán)“奮戰(zhàn)百日、力保交付”的宣誓活動(dòng)，“濱江一品苑”官方微信號(hào)至今仍保留了記錄當(dāng)時(shí)熱鬧場(chǎng)面的報(bào)道。文中稱(chēng)“百日沖刺，只為第一時(shí)間兌付承諾”，而今已過(guò)去5個(gè)月，“保交樓”為何還未“全面復(fù)工”？《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者展開(kāi)了調(diào)查。

(資料圖片)

外立面已完工近九成

樓盤(pán)局部

業(yè)主提供的內(nèi)部近期圖片顯示，有裝修材料堆積在施工工地，局部發(fā)霉?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰I攝

現(xiàn)場(chǎng)：記者只看到兩個(gè)保安

濱江一品苑位于浦東浦逸路浦陽(yáng)路路口，處于浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)塘橋板塊。

根據(jù)公開(kāi)資料顯示，該樓盤(pán)戶(hù)型為137～349平方米，交付時(shí)應(yīng)為全裝修的“江景豪宅”。該項(xiàng)目包括A、B兩棟住宅樓宇，共計(jì)352戶(hù)。A棟于2019年11月取得預(yù)售許可證開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，合同約定交房日期為2022年3月12日；B棟于2021年11月開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，合同約定交房日期為2022年12月10日。

然而，該項(xiàng)目在長(zhǎng)達(dá)兩年半的建造期后，2022年3月A棟未能如約交付。2022年11月23日，開(kāi)發(fā)商向B棟業(yè)主發(fā)出延期交房通知。

8月17日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者來(lái)到該樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)看到，A、B棟外立面已完工近9成，遠(yuǎn)處看，內(nèi)部遠(yuǎn)未達(dá)到“精裝”標(biāo)準(zhǔn)，北面的B棟室內(nèi)大多還處于毛坯狀態(tài)，工地外的“施工銘牌”上，“開(kāi)工日期”和“竣工日期”均為空白。

據(jù)業(yè)主何凱提供給記者的內(nèi)部近期圖片顯示，有裝修材料堆積在施工工地局部發(fā)霉，僅有少量工人在裝修。何凱對(duì)記者說(shuō)：“我現(xiàn)在和父母同住，離這不遠(yuǎn)，所以我每天都來(lái)工地看看，現(xiàn)場(chǎng)近一年都是這樣的情況?！?/p>

進(jìn)入小區(qū)，有兩位保安值守，記者未被允許進(jìn)入。保安說(shuō)，記者想要進(jìn)門(mén)可以找不遠(yuǎn)處的售樓處銷(xiāo)售員。記者在樓盤(pán)外站立半小時(shí)，沒(méi)有聽(tīng)到施工聲音，也沒(méi)有看到施工人員出入。在售樓處，記者等待約1小時(shí)也未遇到銷(xiāo)售人員。

業(yè)主：每月還貸7.5萬(wàn)元，還有房租1萬(wàn)多元

業(yè)主吳剛與未婚妻為濱江一品苑業(yè)主，于2020年11月底簽署認(rèn)購(gòu)協(xié)議，交付定金。作為剛落戶(hù)沒(méi)多久的“新上海人”，雙方家庭下定決心支持，吳剛賣(mài)掉陜西省老家僅有的兩套房產(chǎn)，其未婚妻賣(mài)掉安徽省老家僅有的一套房產(chǎn)，兩家共同湊齊首付近800萬(wàn)元。

“我們雙方家庭頂著超過(guò)1400萬(wàn)的貸款，面臨每月75000元以上的30年貸款壓力。目前，我與未婚妻父母只能在當(dāng)?shù)刈夥烤幼?，父母房租約為每月1萬(wàn)元。舉兩家之力購(gòu)買(mǎi)的這套房子作為婚房剛需，也是未來(lái)孩子的唯一戶(hù)口所在地和唯一學(xué)籍所在地。我們懷抱著美好的愿望期待著2022年3月交房?！眳莿倢?duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)道。

可惜事與愿違，日子一天天過(guò)去，吳剛苦苦等待至今也沒(méi)有等到一紙交房通知書(shū)。原定于2021年底結(jié)婚的他們，由于經(jīng)濟(jì)拮據(jù)，婚期一拖再拖，目前尚未完婚。

像吳剛這樣一邊還著巨額貸款，一邊要付租金的業(yè)主不在少數(shù)?！拔椰F(xiàn)在每個(gè)月4萬(wàn)元房貸，12000元租金，娃10個(gè)月大，還要贍養(yǎng)4位老人。夫妻兩個(gè)人不敢失業(yè)，不敢生病，消費(fèi)全面降級(jí)，都在為這個(gè)房子打工。為結(jié)婚買(mǎi)的房子，不知道孩子讀幼兒園能不能住上，也不知道幼兒園要去哪里讀?！绷硪晃粯I(yè)主劉濤對(duì)記者說(shuō)道。

“我是2019年底買(mǎi)的婚房，去年本來(lái)等著交房，迎接孩子出生，結(jié)果現(xiàn)在孩子都一歲了，還沒(méi)住到房。爛尾一年，我家被迫重新租房?jī)纱?，每月交著房貸，還租著房子。我愛(ài)人在坐月子的時(shí)候，因?yàn)榉繓|把房賣(mài)了，被迫搬了兩次家。他們到底想拖到什么時(shí)候才解決，就怕等我孩子上初中是不是還住不進(jìn)去?！睒I(yè)主王強(qiáng)告訴記者。

業(yè)主何凱早在該樓盤(pán)2019年開(kāi)盤(pán)時(shí)就關(guān)注房子的消息，2020年3月全款近1300萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了134平方米A棟住宅。根據(jù)合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2022年3月12日前交房，然而開(kāi)發(fā)商未能履約，何凱將開(kāi)發(fā)商告上法庭，后經(jīng)上海市第一中級(jí)人民法院作出終審判決：東櫻公司應(yīng)支付業(yè)主逾期交房違約金約50萬(wàn)元。

法院一審時(shí)，東櫻公司辯稱(chēng)，確實(shí)存在逾期交房情形，但有不同意見(jiàn)。其中，2022年2月起因新冠疫情影響涉訟房屋所在工程施工，3月底封控后人員、原材料、設(shè)備無(wú)法進(jìn)場(chǎng)，6月復(fù)工后因人力、物力、原材料、相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)等諸多方面存在非常大的阻力，項(xiàng)目施工仍受影響。

該案二審判決書(shū)顯示，東櫻公司承認(rèn)：“在與購(gòu)房者簽約前，已經(jīng)更換了工程總包方，后來(lái)在建設(shè)過(guò)程中其與總包方發(fā)生工程款糾紛并且影響施工，如果沒(méi)有2020年和2022年的疫情，恐怕也無(wú)法按時(shí)交房，但當(dāng)初并未預(yù)計(jì)到這些情況?！?/p>

錢(qián)去哪里了？

業(yè)主葉松告訴記者，業(yè)主代表們與七建集團(tuán)曾于2022年11月碰面開(kāi)會(huì)，七建方面給出的“情況說(shuō)明”寫(xiě)道：“截至2022年10月，我司已累計(jì)完成產(chǎn)值5.35億元，按合同約定建設(shè)單位應(yīng)支付工程款3.85億元，實(shí)際目前累計(jì)支付3.02億元，欠款8300萬(wàn)元。建設(shè)單位自2021年7月起始終未能按合同約定及時(shí)支付工程款。本著顧全大局的原則，我司擔(dān)負(fù)起了國(guó)有企業(yè)的擔(dān)當(dāng)，在承擔(dān)巨大資金壓力情況下仍然盡最大限度的努力保證現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度?！?/p>

據(jù)上海市房屋管理局2022年11月29日出具的《信訪(fǎng)復(fù)查意見(jiàn)書(shū)》：“至于你反映的工程進(jìn)度緩慢事宜，開(kāi)發(fā)企業(yè)表示，該項(xiàng)目總包為上海七建，由于經(jīng)濟(jì)糾紛等問(wèn)題，雙方正在積極協(xié)商解決……”

天眼查信息顯示，2023年2—6月以來(lái)，“上海建工七建集團(tuán)有限公司”（原告）與“上海東櫻房地產(chǎn)有限公司”（被告）因相關(guān)建筑工程施工合同糾紛共開(kāi)過(guò)3次庭。

為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)沒(méi)錢(qián)給七建？數(shù)位業(yè)主懷疑，他們的購(gòu)房款被“挪用”了。

根據(jù)購(gòu)房合同，濱江一品苑A、B兩棟樓的購(gòu)房款監(jiān)管銀行分別為上海銀行和上海農(nóng)商行，然而，隨著時(shí)間推進(jìn)，“交付”卻遙遙無(wú)期，有業(yè)主無(wú)意間發(fā)現(xiàn)自己通過(guò)POSE機(jī)劃走的錢(qián)并非進(jìn)入了這兩家監(jiān)管銀行，此后，業(yè)主們拿著合同和刷卡單向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行實(shí)名舉報(bào)。

據(jù)業(yè)主提供給《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者的證據(jù)顯示，2022年12月9日，原中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)上海監(jiān)督局書(shū)面答復(fù)業(yè)主稱(chēng)，經(jīng)查，上海東櫻房地產(chǎn)有限公司于2019年11月14日，在上海銀行楊浦支行開(kāi)立一般存款賬戶(hù)，上海銀行未與該開(kāi)發(fā)商簽訂過(guò)預(yù)售款資金監(jiān)管協(xié)議。

2023年7月21日，原中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)上海監(jiān)督局書(shū)面答復(fù)另一名業(yè)主稱(chēng)：“經(jīng)查，東櫻房地產(chǎn)存在通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)（城利房地產(chǎn)）擅自收存預(yù)售資金的情況，上海農(nóng)商銀行楊浦支行未及時(shí)發(fā)現(xiàn)，履行資金監(jiān)管相關(guān)約定職責(zé)不到位。對(duì)此，我局將責(zé)令該行整改并進(jìn)行責(zé)任追究?！?/p>

房款沒(méi)進(jìn)監(jiān)管銀行，派什么用處去了？還追得回來(lái)嗎？

“公司為了確保項(xiàng)目的施工進(jìn)度，挪用了部分銷(xiāo)售款，采用回流的方式來(lái)支付工程款，目前為止已經(jīng)支付了近9億元工程款，其中7億元通過(guò)回流的方式支付。有相關(guān)合同和付款證明?！庇械禺a(chǎn)專(zhuān)業(yè)媒體提到，濱江一品苑項(xiàng)目總經(jīng)理曹某曾這樣表示。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者致電曹某核實(shí)，他表示：“我是在信訪(fǎng)辦同步錄音錄像回答問(wèn)題的。關(guān)于資金流向我們已經(jīng)向區(qū)里進(jìn)行了披露，但這屬于商業(yè)機(jī)密，不是任何人可以說(shuō)的?！?/p>

工地外的施工銘牌上，“開(kāi)工日期”和“竣工日期”均為空白。

8月17日，記者從門(mén)縫中拍攝到的濱江一品苑工地現(xiàn)狀?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者 宋杰I攝

什么時(shí)候能 “全面復(fù)工”？

8月17日下午2點(diǎn)，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者在浦東塘橋街道信訪(fǎng)辦公室旁聽(tīng)了工作組與業(yè)主們的溝通會(huì)。業(yè)主最核心的問(wèn)題是：“全面復(fù)工”還要多久。

現(xiàn)場(chǎng)，街道工作人員表示，工作組已經(jīng)進(jìn)駐塘橋，推動(dòng)工程進(jìn)展。東櫻的銷(xiāo)售總監(jiān)華勇通報(bào)了近期情況。他說(shuō)，從8月11日開(kāi)始，由浦東新區(qū)區(qū)政府協(xié)調(diào)組成了濱江一品苑保交付工作組，成員包括浦東新區(qū)政法委、浦東新區(qū)建交委、信達(dá)上海分公司、東櫻和七建的工作人員以及法律援助（律師），力爭(zhēng)在8月20日—31日進(jìn)行全面復(fù)工。

華勇稱(chēng)，工作組已從兩個(gè)方向推進(jìn)復(fù)工，“其一是分包商，總包七建基本已把它能完成的工程完成得差不多了，還有一些工作需要和分包配合施工，目前由于分包沒(méi)有進(jìn)場(chǎng)無(wú)法進(jìn)行。近期工作組讓東櫻約談了9家（分包公司），有7家在會(huì)上表示愿意帶資、帶材料、帶工人進(jìn)場(chǎng)。因?yàn)樗麄円仓肋@個(gè)項(xiàng)目一旦運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)，還是有資金付工程款的。關(guān)于工程款，區(qū)專(zhuān)班新成立了監(jiān)管賬戶(hù)，由其監(jiān)管，日后從監(jiān)管賬戶(hù)付款。下一步，待與分包簽訂復(fù)工協(xié)議后，盡快復(fù)工?！?/p>

“其二，我們摸排了業(yè)主的在途款，共計(jì)5.7億元，包含部分全款購(gòu)房業(yè)主的未付款項(xiàng)以及按揭購(gòu)房業(yè)主的貸款未放。針對(duì)先易后難的解決方法，先與有在途款未付的業(yè)主進(jìn)行溝通。我們也與上海農(nóng)商行等發(fā)放貸款的銀行進(jìn)行了溝通，把整個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)方案、未來(lái)涉及的貸款金額、目前進(jìn)展和總分包的一些情況進(jìn)行了溝通?！比A勇說(shuō)，“后續(xù)資金有兩個(gè)解決途徑，融資和全面復(fù)工可能帶來(lái)新房銷(xiāo)售的回血?！?/p>

在場(chǎng)業(yè)主表示：希望8月31日前全面復(fù)工，且保證后續(xù)不停工。

8月21日，上海東櫻房地產(chǎn)有限公司通過(guò)官方公眾號(hào)發(fā)表聲明：“在區(qū)專(zhuān)班、塘橋街道等各方協(xié)調(diào)下，較前幾個(gè)月已有極大進(jìn)展……竭盡全力在春節(jié)前順利將項(xiàng)目竣工、交付?！?/p>

要不要停貸？要不要退房？

業(yè)主何凱焦慮的是，在苦等的日子里還不能退房，“我們有購(gòu)房合同，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，我們是受保護(hù)的，但如果起訴退房，沒(méi)有合同了，我們就變成一般債權(quán)人，排在最后清償?！?/p>

北京德和衡（上海）律師事務(wù)所合伙人王彬律師認(rèn)為，購(gòu)房者有這種擔(dān)心是正常的，在《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》）出臺(tái)前，如果相應(yīng)樓盤(pán)出現(xiàn)“爛尾”，甚至開(kāi)發(fā)商公司破產(chǎn)，由于各地對(duì)于購(gòu)房者的權(quán)利保護(hù)缺乏明確的操作指引，購(gòu)房者的權(quán)利保護(hù)相對(duì)弱勢(shì)?！杜鷱?fù)》出臺(tái)后，最高法明確了購(gòu)房者優(yōu)先權(quán)適用的情形，一定程度上對(duì)保護(hù)購(gòu)房者權(quán)利起到極大的作用。

“從實(shí)際情況來(lái)看，購(gòu)房者不需要過(guò)度對(duì)此擔(dān)心，不管是在破產(chǎn)后處理購(gòu)房款，還是破產(chǎn)前處理，其債權(quán)不會(huì)憑空消失，只要優(yōu)先權(quán)(指如果有款項(xiàng)清償，優(yōu)先清償符合條件的購(gòu)房者)能得到有效保障，購(gòu)房者的權(quán)益就能夠得到有效保護(hù)?！蓖醣蛘f(shuō)。

王彬進(jìn)一步解釋道，2023年5月，部分法院就購(gòu)房者權(quán)利的優(yōu)先性也作出相應(yīng)的裁判。其中有案例商品房涉“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)，屬于“保交樓”相關(guān)案例，一則在執(zhí)行轉(zhuǎn)破產(chǎn)過(guò)程中重整引入外部資金償債和續(xù)建，并確認(rèn)商品房購(gòu)房者享有優(yōu)先權(quán)；另一則通過(guò)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)工作小組，盤(pán)活項(xiàng)目，會(huì)同各部門(mén)協(xié)力解決各環(huán)節(jié)問(wèn)題，最終保障購(gòu)房者權(quán)益。

他說(shuō)，保交樓是政府為了“保民生”提出來(lái)的重要舉措，通過(guò)政府力量，采取破產(chǎn)重整、引入外部資金等舉措，一定程度上很好地保證了購(gòu)房者權(quán)益。但“保交樓”政策完全落地，需要一定的過(guò)程。

這個(gè)過(guò)程中，購(gòu)房者是起訴房企要求解除合同、退還購(gòu)房款及時(shí)止損，還是繼續(xù)支付按揭款，焦慮中等待交房？當(dāng)遇到所購(gòu)預(yù)售房已經(jīng)被采取司法強(qiáng)制措施時(shí)，該如何維護(hù)自己的合法權(quán)利？

王彬向 《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，針對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂甚至破產(chǎn)的情形，購(gòu)買(mǎi)人維權(quán)要分房屋建設(shè)情況采取不同方式。

其一，對(duì)于有預(yù)售許可證且建設(shè)到一定程度的項(xiàng)目，如果樓盤(pán)通過(guò)開(kāi)發(fā)商、政府的處理可能引進(jìn)外來(lái)資金完工，可以等待政府協(xié)調(diào)情況。一般具有一定建設(shè)量的項(xiàng)目因?yàn)樯婕叭藬?shù)眾多，影響重大，政府多數(shù)會(huì)進(jìn)行協(xié)調(diào)，組織專(zhuān)班，協(xié)助相關(guān)企業(yè)走出困境，并完成樓盤(pán)的竣工交付。這種情況下，購(gòu)房者需要耐心等待，亦可采取不影響合同解除的法律途徑救濟(jì)，同時(shí)積極向有關(guān)部門(mén)了解情況，靜觀其變。

其二，如項(xiàng)目徹底爛尾，沒(méi)有竣工交付的可能，需盡快提起訴訟，要求解除合同，返還購(gòu)房款，盡可能減少損失。

再回到本次“停貸風(fēng)波”，如果開(kāi)發(fā)商仍未復(fù)工，購(gòu)房者集體停貸會(huì)有哪些法律風(fēng)險(xiǎn)？

王彬分析，對(duì)于購(gòu)房者停貸很多法院持有不同觀點(diǎn)，目前主流司法實(shí)踐觀點(diǎn)是，在《個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同》合法有效的前提下，業(yè)主貿(mào)然停貸會(huì)構(gòu)成違約，需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商亦須承擔(dān)合同約定的連帶清償責(zé)任。

（應(yīng)受訪(fǎng)者要求，文中業(yè)主均為化名）

（本文刊發(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2023年第16期）

2023年第16期《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》封面

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