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特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2023年1月1日-8月31日期間銷售的并表商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS在各地的銷售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對(duì)于少數(shù)沒(méi)有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的城市或項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

【資料圖】

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2023年1月1日-8月31日期間銷售的并表商品房為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS在各地的銷售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營(yíng)情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計(jì)；對(duì)于少數(shù)沒(méi)有在監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的城市或項(xiàng)目，由企業(yè)提供相關(guān)證明文件，經(jīng)課題組對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行嚴(yán)格審核，也納入統(tǒng)計(jì)范圍。本報(bào)告僅供參考，課題組不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

業(yè)績(jī)：TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%

2023年1-8月，TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。其中TOP100房企8月單月銷售額同比下降39.2%，環(huán)比下降8.9%。銷售額超千億房企12家，較去年同期增加2家，百億房企90家，較去年同期減少6家。TOP100房企權(quán)益銷售額為30091.9億元，權(quán)益銷售面積為17795.1萬(wàn)平方米。

圖：2021年至2023年1-8月TOP100房企銷售額均值及增速情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

注：文中分析所用銷售額，如無(wú)特別說(shuō)明，均指全口徑銷售額。

2023年1-8月，各陣營(yíng)房企銷售額均有所下降。其中，TOP10房企銷售額均值為1881.9億元，較上年下降4.5%；TOP11-30房企銷售額均值為591.5億元，較上年下降8.7%；TOP31-50房企銷售均值為292.9億元，較上年下降13.8%；TOP51-100房企銷售額均值為143.0億元，同比下降15.9%。1

圖：2023年1-8月各陣營(yíng)銷售額增長(zhǎng)情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

數(shù)量：百億以上陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量減少

圖：2021年至2023年1-8月千億、百億房企數(shù)量

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2023年1-8月，百億以上陣營(yíng)企業(yè)數(shù)量減少。具體來(lái)看，千億以上陣營(yíng)12家，較去年同期增加2家，銷售額均值1743.9億元。第二陣營(yíng)（500-1000億）企業(yè)7家，較去年同期減少7家，銷售額均值704.3億元。第三陣營(yíng)（300-500億）企業(yè)19家，較去年同期減少5家，銷售額均值397.8億元。第四陣營(yíng)（100-300億）企業(yè)為52家，較去年同期增加4家，銷售額均值179.0億元。

表：2023年1-8月TOP100房企各陣營(yíng)數(shù)量及銷售額均值情況

中報(bào)業(yè)績(jī)：上市房企盈利性持續(xù)走弱，凈利潤(rùn)下滑顯著

截至2023年8月30日，已有97家A+H股房企發(fā)布2023年半年報(bào)或中期業(yè)績(jī)公告。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，97家A+H股房企營(yíng)業(yè)收入均值同比下降1.3%，凈利潤(rùn)均值扭虧為盈，其主要受恒大虧損額減少影響，剔除恒大后的營(yíng)業(yè)收入均值為119.9億元，同比下降4.8%，凈利潤(rùn)均值為7.2億元，同比下降19.3%。其中，50家企業(yè)營(yíng)收同比下降，68家企業(yè)凈利潤(rùn)同比下降，行業(yè)整體盈利性持續(xù)走弱。

圖：2022年上半年、2023年上半年房企營(yíng)收和凈利潤(rùn)均值變化情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指數(shù)據(jù)CREIS

展望：廣深政策相繼落地，后續(xù)城市政策出臺(tái)落地節(jié)奏或進(jìn)一步加速，若北上跟進(jìn)執(zhí)行，或?qū)κ袌?chǎng)預(yù)期修復(fù)起到積極帶動(dòng)效果

政策方面，8月，監(jiān)管部門持續(xù)釋放積極信號(hào)，并落地具體舉措，為市場(chǎng)注入信心。月初央行明確“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”；8月25日，住建部、央行、金融監(jiān)管總局下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，將首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”納入“一城一策”工具箱；同日，財(cái)政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合下發(fā)通知，延長(zhǎng)換房個(gè)稅退稅優(yōu)惠期限至2025年末；8月27日，證監(jiān)會(huì)發(fā)文指出“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”，給予房企更大資金支持。

監(jiān)管部門出臺(tái)政策后，地方政策落地節(jié)奏加快，8月30日，廣州、深圳相繼落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，明顯提振市場(chǎng)信心，31日，武漢、中山等城市也推出“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，預(yù)計(jì)后續(xù)二三線城市跟進(jìn)節(jié)奏將明顯提速，短期北京、上海優(yōu)化政策的預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)。

市場(chǎng)方面，8月，購(gòu)房者觀望情緒較重，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售持續(xù)走弱，市場(chǎng)活躍度進(jìn)一步下降。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，8月，重點(diǎn)100城新房成交面積環(huán)比下降約7%，同比降幅約三成。2023年1-8月，重點(diǎn)100城商品住宅銷售面積同比增幅進(jìn)一步收窄，與上年同期基本持平。供給端來(lái)看，本月企業(yè)推盤意愿小幅回升，根據(jù)中指數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城批準(zhǔn)上市面積環(huán)比增長(zhǎng)約18%，但同比降幅仍約兩成。

分城市來(lái)看，多數(shù)城市居民購(gòu)房意愿偏弱，僅少數(shù)城市市場(chǎng)在低基數(shù)下環(huán)、同比出現(xiàn)增長(zhǎng)，但整體成交規(guī)模仍處2016年以來(lái)低位：

長(zhǎng)三角、珠三角城市新房銷售表現(xiàn)整體延續(xù)疲弱態(tài)勢(shì)，多數(shù)城市8月銷售面積環(huán)比下降，上海、廣州、深圳3個(gè)一線城市在7月末地方住建部門發(fā)聲后，市場(chǎng)觀望情緒加重，8月銷售面積環(huán)比均降，而蘇州、合肥、肇慶等個(gè)別城市受部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽備案帶動(dòng)及較低基數(shù)影響，銷售面積環(huán)比出現(xiàn)增長(zhǎng)。

京津冀、山東地區(qū)、中西部地區(qū)市場(chǎng)低溫運(yùn)行，其中北京新房銷售環(huán)比降幅較大，絕對(duì)規(guī)模處在今年以來(lái)低位，二手房成交量連續(xù)2個(gè)月在1萬(wàn)套左右，新房、二手房銷售規(guī)模均降至2月以來(lái)低位，市場(chǎng)觀望情緒重；青島受低基數(shù)影響，疊加部分項(xiàng)目集中網(wǎng)簽備案，銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)近30%，但絕對(duì)規(guī)模與去年同期仍有較大差距，市場(chǎng)活躍度不足；重慶新房銷售面積延續(xù)下降趨勢(shì)，回落至2022年以來(lái)低位，市場(chǎng)情緒低迷，調(diào)整壓力較大。

整體來(lái)看，進(jìn)入三季度后，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，同時(shí)居民收入及就業(yè)預(yù)期無(wú)明顯改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力加大。近期隨著政策利好落地，購(gòu)房者觀望情緒有望得到改善，市場(chǎng)預(yù)期或?qū)⑿迯?fù)，若北京、上海落地執(zhí)行相關(guān)政策，將明顯帶動(dòng)市場(chǎng)銷售回暖，也有利于全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)。短期來(lái)看，核心一二線城市政策優(yōu)化后，市場(chǎng)活躍度將提升，“金九銀十”行情可期。另外，近期多家銀行陸續(xù)表態(tài)，預(yù)計(jì)存量房貸利率下調(diào)或臨近落地，存量房貸利率的下調(diào)有助于居民消費(fèi)潛力釋放。

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