停工已久的恒大深圳超總項目，被安居建業(yè)接盤之后，也于近日迎來復(fù)工。與此同時，萬科作為該項目代建方也“正式”浮出水面。

據(jù)公開消息，近日，原恒大超總項目深圳灣超級總部基地B塔項目樁基工程完成開工。于開工儀式中，項目業(yè)主深圳安居建業(yè)、代建單位萬科集團南方區(qū)域公司、施工方中建四局等相關(guān)單位均出席活動。

深圳灣超級總部基地是深圳重點開發(fā)建設(shè)片區(qū)之一，將成為總部企業(yè)和科技企業(yè)聚集地，規(guī)劃用地面積約1.17平方公里，目前已吸引一批世界500強及創(chuàng)新科技企業(yè)總部入駐，包括招商銀行、萬科、中國電子、中信證券、中興通訊、恒力、深圳地鐵、歐加（OPPO）、碳云智能、天音通信、神州數(shù)碼等。

(相關(guān)資料圖)

據(jù)公開信息顯示，該項目原為深圳恒大總部建設(shè)用地，宗地號為T208-0054。該項目于2022年11月26日由深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價約75.43億元競得。工商資料顯示，該公司由深圳安穩(wěn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股，大股東興業(yè)國際信托間接持股約97%，深圳安居建業(yè)、深圳前海基礎(chǔ)設(shè)施投資基金分別持有其余2%和1%股份。

深圳灣超級總部基地效果圖

深圳灣超級總部B塔項目位于深超總核心區(qū)域，是超總基地超高層地標(biāo)建筑之一，也是深圳市政府的重點關(guān)注項目。項目對標(biāo)國際，以灣區(qū)國際科技金融中心為定位，打造粵港澳大灣區(qū)超級塔標(biāo)桿。特別值得一提的是，超總B塔作為深圳代表性紓困項目，充分體現(xiàn)了“國資身份+市場化運作”疊加優(yōu)勢，項目如期開工對促進(jìn)深圳房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展具有重要的經(jīng)濟效益和社會效益。

深圳灣超級總部基地是深圳重點開發(fā)建設(shè)片區(qū)之一，將成為總部企業(yè)和科技企業(yè)聚集地，規(guī)劃用地面積約1.17平方公里。目前，深圳灣超級總部基地已吸引一批世界500強及創(chuàng)新科技企業(yè)總部入駐，其中包括招商銀行、萬科、中國電子、中信證券、中興通訊、恒力、深圳地鐵、歐加（OPPO）、碳云智能、天音通信、神州數(shù)碼等。

萬科代建低調(diào)“喝湯”

值得注意的是，早在安居建業(yè)接盤項目之初，市場就對代建方有所猜疑。主要還是圍繞著安居建業(yè)的3位持有相同股份的股東去展開，即萬科、深業(yè)以及深圳特區(qū)建工。

如今看來，萬科如愿喝上了恒大超總項目的“湯”，雖然是以代建的方式參與其中，但如果項目能夠如期交付，該項目的成功所帶來的品牌推廣效應(yīng)，是其他代建項目所無法比擬的。

據(jù)觀點新媒體統(tǒng)計，萬科在代建業(yè)務(wù)的市場聚焦在深圳、東莞、佛山等大灣區(qū)能級較高的城市，項目以政府代建為主，業(yè)務(wù)涵蓋住宅（保障房）、產(chǎn)業(yè)辦公、教育、文體、物流、醫(yī)療養(yǎng)老、市政園林、綜合整治、酒店等類別。

早在2016年3月，萬科便組織成立EPC事業(yè)部，開始對外承接EPC&代建業(yè)務(wù)。并于2020年6月正式成立城建公司，確定做大EPC及代建項目規(guī)模。截至2022年12月，萬科已累計獲取EPC及代建項目241個，累計管理面積3222.90萬平方米。

雖然在組織建制上，萬科2016年才成立代建相關(guān)事業(yè)部，但從實際項目操盤模式上，在2010年，萬科便悄然進(jìn)入了代建市場。

圖源：網(wǎng)絡(luò)

觀點新媒體了解到，萬科代建的首個項目為深圳龍悅居三期工業(yè)化保障性住房，由萬科南方城建公司操盤。該項目是全國首個總建面超過20萬平方米的工業(yè)化住宅項目。此后，萬科的代建項目類別不斷擴展至政府公建、學(xué)校、道路、公共住房及安置房代建、醫(yī)院等領(lǐng)域。

其中，經(jīng)典代建案例就是光明中心區(qū)科學(xué)公園項目，目前該項目被譽為深圳北部的"綠色生態(tài)心臟"，項目總投資約14.97億元，項目總占地面積約208.1萬平方米，為光明科學(xué)城中心區(qū)的核心公園。

類似與深圳超總B塔這種超高層項目的代建上，萬科也有成功案例——衛(wèi)星通信運營大廈核心筒。該項目位于寶安區(qū)寶興路西側(cè)，占地面積7630平方米，建筑面積10.7萬平方米，總高約230米。

據(jù)觀點新媒體觀察，萬科南方城建的業(yè)務(wù)開展模式仍以傳統(tǒng)的建筑設(shè)計、建設(shè)為主，類似于項目工程的總包角色。該司獲取項目的方式仍以招投標(biāo)市場為主，并不像目前主流代建企業(yè)的“盤活、托底、增信、賦能”的角色，更像一個“建設(shè)者”。

加之上，萬科南方城建的客群相對單一，以政府公建為主，在大量房企涌入代建行業(yè)的當(dāng)下，代建費率及企業(yè)自身盈利也在面臨壓力。

目前，行業(yè)整體對于政府及國企代建流費率在2%至3%之間，部分企業(yè)為搶占市場更是把費率壓制1%，不可避免的出現(xiàn)，行業(yè)擁擠下的盈利收窄。

公開信息顯示，萬科南方城建公司通過招投標(biāo)市場，獲取的最大的單筆金額的項目為深汕高級中學(xué)EPC項目，于2020年11月獲取，中標(biāo)價約為7.69億元。該項目為該司在深汕合作區(qū)的首個項目，也是深圳市建筑工務(wù)署首個由房地產(chǎn)企業(yè)牽頭的EPC項目。

截至去年末，萬科南方城建已進(jìn)入深圳、東莞、廣州、佛山等在內(nèi)的14個城市，業(yè)務(wù)涉及廣東、海南、福建、西藏及四川5個省份；在建項目103個，管理面積1777.77萬平方米；已交付項目136個，累計已交付面積1437.61萬平。

而從今年的情況上看，萬科南方城建公司獲取的項目仍以學(xué)校代建為主，城市主要集中在深圳和東莞。金額上看，單筆金額最高的就是本次復(fù)工的深圳超總B塔，中標(biāo)價格1.338億元。

回過頭來看，承接安居建業(yè)紓困項目的代建，對萬科來說是一個新機遇，打進(jìn)紓困代建市場的機遇。

前者雖然成立僅一年有余，但其紓困的深圳項目就超10個以上，紓困企業(yè)涵蓋恒大、佳兆業(yè)、益田等企業(yè)，已成為深圳最大房地產(chǎn)紓困平臺。

萬科不僅深耕于深圳市場，還在當(dāng)?shù)卮I(lǐng)域有所經(jīng)驗積累及項目落成，也勢必會有更多的安居建業(yè)所接盤的紓困代建項目，交由萬科實施。

原恒大深超總地塊成功轉(zhuǎn)讓

據(jù)深圳公共資源交易中心公告顯示

原恒大深圳灣超級總部基地地塊

于2022年11月26日以底價約75.43億元成功轉(zhuǎn)讓

競得人是深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

根據(jù)交易公告信息，T208-0054宗地位于深圳灣超級總部基地內(nèi)的深灣三路與白石四道交會處東南角，于11月11日掛牌轉(zhuǎn)讓，宗地面積逾1萬平方米，計入容積率總建筑面積不超過29萬平方米。

▲T208-0054宗地圖

2017年12月，恒大以底價55.52億元拿下該地，本計劃建成恒大超級總部，并于2024年竣工。因資金問題，該項目自2021年9月開始停工。據(jù)深圳公共資源交易中心公告信息，該項目基坑樁基礎(chǔ)已完成，基底承臺和坑中坑尚未完成，宗地按現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓。

工商資料顯示，最新的競得人深圳市安和一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2022年9月，并由深圳安穩(wěn)一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股。股權(quán)穿透后，深圳安穩(wěn)一號房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由深圳安興一號投資合伙企業(yè)（有限合伙）持股99%，后者分別由興業(yè)信托持股98%，深圳恒嶼實業(yè)發(fā)展有限公司持股1%，深圳安居建業(yè)投資運營有限公司持股1%。

據(jù)了解，安居建業(yè)是由人才安居集團、萬科集團 、深業(yè)集團、特區(qū)建工集團共同出資成立，分別持股達(dá)40%、20%、20%、20%，總注冊資本達(dá)20億元。

而在恒大的眾多項目接盤企業(yè)中，深圳安居建業(yè)這個名字是不可忽視的。

安居建業(yè)是深圳市政府為房地產(chǎn)業(yè)紓困解難、化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險而成立的市屬國有房地產(chǎn)平臺公司，主要針對深圳范圍內(nèi)房地產(chǎn)項目提供“三保一防”任務(wù)，即保交樓、保民生、保穩(wěn)定和防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險。

值得注意的是，安居建業(yè)接手恒大超總地塊之外，還有恒大龍華岳盟舊改、龍崗恒大城市之光等5個舊改項目。

恒大岳盟舊改項目位于龍華上塘片區(qū)，地塊原為岳盟工業(yè)區(qū)，2012年拆除，2016年正式列入《2016年深圳市城市更新單元第三批計劃》，更新單元用地面積約6.9萬㎡，其中可作為商品房開發(fā)的面積約為3.4萬㎡，2020年正式核批并由恒大負(fù)責(zé)建設(shè)，根據(jù)項目工程規(guī)劃許可證，項目原備案名為恒大時代之光。

原計劃于2021年內(nèi)入市，由于恒大爆雷項目已停工。據(jù)此前消息報道，目前地塊處于基坑狀態(tài)，而原地塊規(guī)劃的華東師范大學(xué)附屬深圳龍華學(xué)校則處于正常施工狀態(tài)。

此外，安居建業(yè)除了接手恒大岳盟舊改以外，另外還與深圳市龍崗區(qū)城投置地開發(fā)公司成立深圳市龍崗安城投資運營有限責(zé)任公司，主導(dǎo)恒大在龍崗區(qū)4個項目包括恒大城市之光、恒大錦苑、恒大都會廣場、恒大深匯大廈項目的保交付工作。

可以預(yù)見，恒大深圳這些項目正逐步“復(fù)活”！

來源：觀點新媒體、讀創(chuàng)、深圳商報、深圳發(fā)布、深圳樂居

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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