購房者掏空“六個錢包”購買的房子，卻要遭遇“收房即維權(quán)”的痛苦。投訴、維權(quán)與房地產(chǎn)市場的發(fā)展，似乎始終是相伴相生的關(guān)系。

在買房過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在信用缺失、延期交房、挪用預(yù)售資金、虛假宣傳、劣質(zhì)裝修等問題。近年來，各地樓盤“質(zhì)量門”頻頻爆發(fā)，也不乏一些知名開發(fā)商身陷其中，對消費(fèi)者的合法權(quán)益造成了嚴(yán)重侵害，導(dǎo)致消費(fèi)者耗費(fèi)大量的精力、時間和金錢，走上漫漫維權(quán)路。

2022年3·15消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日之際，騰訊房產(chǎn)對全國165個城市的13665個消費(fèi)者在樓市消費(fèi)方面進(jìn)行了調(diào)研，通過大數(shù)據(jù)調(diào)查和分析，獨(dú)家推出《2022年中國購房者消費(fèi)調(diào)查報告》。

調(diào)查顯示，超過94%的消費(fèi)者在買房環(huán)節(jié)踩過陷阱、遇到過糾紛。

買新房“收房”即維權(quán)

在買房、裝修、入住等一系列房屋消費(fèi)過程中，購買新房成為購房者最容易“中招”、“踩坑”的消費(fèi)環(huán)節(jié)。

在2021年騰訊房產(chǎn)發(fā)布的《中國購房者消費(fèi)調(diào)查報告》中，數(shù)據(jù)顯示有95%的購房者在買房的時候遭遇過糾紛，更有74.67%的購房者在買新房的時候遇到過需要維權(quán)的情況。2022年，這一比例提高到78.27%。

購房者反映的最核心的問題便是“虛假廣告宣傳”。本次調(diào)查顯示，在收房環(huán)節(jié)，67.9%的購房者反映開發(fā)商有虛假宣傳的行為，這導(dǎo)致他們買的房子貨不對板。

據(jù)佛山五礦崇文金城的業(yè)主向騰訊房產(chǎn)爆料，此樓盤售賣時宣傳的是高端項(xiàng)目，描述為“東方造境臻品人居典范”，但等到業(yè)主去收樓時，卻發(fā)現(xiàn)做工粗糙、偷工減料、漏水滲水等多種問題，與業(yè)主當(dāng)時看到的樣板間和買房時銷售人員告訴他們的完全不是一回事。

除了虛假宣傳，更多的則是質(zhì)量問題。本次調(diào)查顯示，64.8%的購房者表示自己購買的房子質(zhì)量不過關(guān)。在騰訊房產(chǎn)收到的數(shù)百條爆料線索中，收房時發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題的線索占比則高達(dá)85%以上。

如，武漢光谷創(chuàng)新天地項(xiàng)目二期業(yè)主在騰訊新聞爆料稱，2021年年底收樓時發(fā)現(xiàn)，小區(qū)車庫地面開裂、滲漏，小區(qū)地磚發(fā)黑發(fā)黃，室內(nèi)精裝修設(shè)備存在質(zhì)量瑕疵等問題，同時，樓盤外立面以及小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃都與原來的樓盤規(guī)劃圖紙存在出入。

一系列問題，導(dǎo)致購房者在購買新房時“收房即維權(quán)”。大部分消費(fèi)者都會通過向有關(guān)部門投訴、雙方直接交涉、向媒體曝光借助輿論力量、尋求法律幫助等途徑和方式維護(hù)自己的合法權(quán)益，但仍有超過30%的消費(fèi)者覺得維權(quán)既消耗精力又需要花費(fèi)大量時間，最終選擇忍氣吞聲，自認(rèn)倒霉。

騰訊新聞知識官王玉臣表示，在商品房買賣合同糾紛中，法院審理的時候，往往最先考慮的證據(jù)就是雙方簽署的商品房買賣合同。不論開發(fā)商如何承諾，只要合同中不是那么約定的就不具備法律效果，尤其是合同條款還排除了口頭承諾、廣告宣傳，因此，關(guān)于收房即維權(quán)的訴訟，最后有很多是失敗而告終。所以，如果遇到這種情況，往往不要僅僅只依靠民事訴訟，更要充分運(yùn)用法律所賦予的各種權(quán)利。

“商品房預(yù)售制”是原罪？

面對買新房陷入的各種糾紛，購房者普遍認(rèn)為，這一切的根源是因?yàn)椤吧唐贩款A(yù)售制度”。一位來自河南的爛尾樓業(yè)主表示：如果能直接買現(xiàn)房，所見即所得，就不必天天維權(quán)如此煩惱。

商品房預(yù)售制度的確存在弊端，比如，購房者在買房時沒有現(xiàn)成的房子查驗(yàn)，大部分依賴于一紙規(guī)劃圖以及開發(fā)商的一紙承諾，這就導(dǎo)致在后期樓盤實(shí)際建設(shè)過程中，開發(fā)商虛假宣傳、偷工減料、更改規(guī)劃設(shè)計的概率增大。

最重要的是，商品房預(yù)售期間，購房人不但要承擔(dān)銀行貸款利息和首付款收益，還要承擔(dān)逾期交房或不能交房的風(fēng)險；同時，預(yù)售制讓房地產(chǎn)企業(yè)對“高周轉(zhuǎn)”模式欲罷不能，這也在一定程度上助推了開發(fā)商盲目擴(kuò)張，而盲目擴(kuò)張的結(jié)果，容易引發(fā)開發(fā)商資金鏈斷裂、項(xiàng)目爛尾閑置等一系列風(fēng)險。

本次調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在購買新房的購房者中，65.6%的購房者遇到了開發(fā)商虛假廣告宣傳的問題，46.3%的購房者遇到過延期交房的問題，還有45.1%的購房者購買的樓盤成了爛尾樓，交房時間遙遙無期。

除了以上問題，也有購房者反饋曾遭遇過霸王合同、捆綁銷售精裝修房等問題，其中，有13.1%購房者表示曾經(jīng)遭遇過開發(fā)商提供虛假預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的問題，這也是樓盤爛尾的主要原因。

為了杜絕爛尾現(xiàn)象、保障購房者利益，2022年2月，《全國性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》出臺，要求預(yù)售資金監(jiān)管賬戶專款專用，銀行和開發(fā)商都不能擅自扣劃，監(jiān)管額度的錢要及時撥付，定期對賬。

此次全國統(tǒng)一的預(yù)售資金監(jiān)管政策，具有積極意義，對于規(guī)范各地預(yù)售資金監(jiān)管的操作、確保房企資金狀況更加穩(wěn)健具有積極的作用。但是，之前因?yàn)楸O(jiān)管不力產(chǎn)生的問題，卻仍在由購房者埋單。

而為了避免買到問題樓盤，超70%購房者表示，購買新房更偏向品牌房企。畢竟品牌房企具有知名度，更有公信力，住宅質(zhì)量可能也會更有保障。他們認(rèn)為：相對來說，購買大品牌房企的房子，風(fēng)險相對較小，即使最終遇到房屋質(zhì)量問題，也能找到對方解決，不怕像小開發(fā)商一樣跑路。

“現(xiàn)房銷售”能否根治問題？

因期房帶來的不確定性，使得近幾年呼吁取消商品房預(yù)售制度的呼聲此起彼伏。

今年兩會期間，全國政協(xié)委員、民革安徽省委會副主委周世虹提出建議：取消商品房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售。據(jù)了解，這已經(jīng)是周世虹就房地產(chǎn)領(lǐng)域第5年提出該建議。

關(guān)于推進(jìn)實(shí)施現(xiàn)房銷售這個話題，不僅有委員、代表提議，也有行業(yè)協(xié)會建議。最受關(guān)注的莫過于2018年廣東省房地產(chǎn)協(xié)會下發(fā)的《關(guān)于請?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見的緊急通知》稱廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并于當(dāng)年9月上報住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

1994年建立的商品房預(yù)售許可制度，對我國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要意義，這一點(diǎn)毋庸置疑。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上。

然而，因?yàn)槠诜夸N售帶來了各種社會問題，于是有地方政府試圖試行現(xiàn)房銷售。如，2018年，廣東省中山市先后推出了18宗現(xiàn)房銷售地塊，最終一塊成交，其余17塊全部流拍。而成功成交的現(xiàn)房銷售地塊最終也因?yàn)榉科筚Y金問題，未能實(shí)現(xiàn)約定的現(xiàn)房銷售。

預(yù)售制度最大的功能就是匯集社會資金，促進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。因此，從本質(zhì)上來說，預(yù)售制度是房地產(chǎn)行業(yè)一種特殊的融資方式，開發(fā)商因?yàn)轭A(yù)售制度，才獲得大量社會資金推動項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。

騰訊新聞知識官鄧浩志認(rèn)為，目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)遭遇債務(wù)危機(jī)，部分房企已經(jīng)走到了崩潰的邊緣，如果在這個時間節(jié)點(diǎn)實(shí)施現(xiàn)房銷售，那房地產(chǎn)項(xiàng)目勢必延長回收資金的時間，資金肯定更加不足，反而可能引發(fā)更多房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)，更多項(xiàng)目出現(xiàn)無法運(yùn)作，甚至停工、爛尾等情況。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為：未來改革還是要推進(jìn)，房地產(chǎn)市場從高速增長到中高速增長，類似期房制度也確實(shí)會面臨調(diào)整，這也是房企需要重點(diǎn)關(guān)注的。

新制度的出臺需要時間也需要機(jī)會，而已買到問題房源的購房者卻沒有那么多耐心，維權(quán)糾紛在各地頻繁上演，他們渴望得到更多的關(guān)注，期望自己的問題能得到切實(shí)解決。然而，只有不到5%的消費(fèi)者表示自己的問題已經(jīng)得到解決，超過60%的消費(fèi)者反饋遇到的問題至今仍未解決。

此外，60.3%的購房者認(rèn)為，目前房地產(chǎn)消費(fèi)方面的法律法規(guī)仍然不健全，還需要完善，不到30%的消費(fèi)者則認(rèn)為目前房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)已經(jīng)比較完善，只是監(jiān)管不到位，他們期望各地能加強(qiáng)監(jiān)督管理，認(rèn)真對待消費(fèi)者的投訴和建議。

數(shù)據(jù)采樣說明：

樣本來源：本報告中用戶數(shù)據(jù)，通過騰訊網(wǎng)、騰訊新聞、微信公眾平臺進(jìn)行精準(zhǔn)用戶投放，最終選取全國13665份消費(fèi)者樣本進(jìn)行分析。如不特殊注明，本次調(diào)研受訪者均標(biāo)注為“消費(fèi)者”、“調(diào)查用戶”或者“購房者”。

調(diào)研時間：本次調(diào)研投放日期為2022年2月25日-2022年3月12日

統(tǒng)籌：樂燕紅

策劃：袁小麗

制作：袁小麗、賈宇

標(biāo)簽： 315購房者消費(fèi)報告期房質(zhì)量門頻現(xiàn) 現(xiàn)房銷售才能根