撰文 / 周末

編輯 / 田晏林

最近一段時(shí)間，有關(guān)銀行向“地產(chǎn)并購(gòu)”開(kāi)閘的消息攪動(dòng)市場(chǎng)。雖然政策有鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為房企間項(xiàng)目并購(gòu)營(yíng)造良好融資環(huán)境，但在“房住不炒” 的調(diào)控主基調(diào)下，行業(yè)監(jiān)管依舊沒(méi)有放松。近日，《財(cái)經(jīng)天下》周刊采訪(fǎng)了多名銀行和房企人士，以給予房企貸款支持力度最強(qiáng)的招商銀行為樣本，試圖還原其在本輪房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)出清中的真實(shí)用意，觀察融資用途能否達(dá)到預(yù)期效果。

房企“找錢(qián)”忙

立春之后的北京，有些倒春寒。從南方來(lái)這里出差的房企老板們對(duì)忽冷忽熱的溫度還有些不適應(yīng)。

他們此次北上的目的不為別的，只為“找錢(qián)”。一位前30強(qiáng)房企的融資部負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)天下》周刊，“有的老板來(lái)北京晃一圈，可能一下子就帶走幾十億，還有的老板晃一圈，可能真的就只是晃一圈。”

春節(jié)過(guò)后，西城區(qū)復(fù)興門(mén)內(nèi)大街156號(hào)十分熱鬧，總能看到許多西裝革履、行色匆匆的辦事者進(jìn)進(jìn)出出。上述房企融資部負(fù)責(zé)人就是其中一員。3月初，他陪著老板到北京“看看機(jī)會(huì)”，第一站就想到招商銀行北京總部碰碰運(yùn)氣。

因?yàn)樗麄兟?tīng)說(shuō)，從1月底開(kāi)始，招商銀行不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略客戶(hù)部已經(jīng)給包括華潤(rùn)置地、碧桂園、美的置業(yè)等房企發(fā)放了高達(dá)540億元的并購(gòu)貸融資額度。其中在北京，中糧集團(tuán)旗下的大悅城控股就拿到了100億元的額度。

對(duì)于求錢(qián)若渴的房企而言，這無(wú)疑是股行業(yè)暖風(fēng)。過(guò)去的兩年，開(kāi)發(fā)商集體“入冬”，地產(chǎn)江湖重新洗牌。早期用力過(guò)猛、大舉借貸、快速擴(kuò)張的房企，終于在不可控的市場(chǎng)環(huán)境和日趨嚴(yán)格的調(diào)控監(jiān)管下，自食其果。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2021年中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)公司數(shù)量有396家，幾乎平均每天都有1.08個(gè)房企倒下。此刻，一筆幾十億元的并購(gòu)貸融資也許就能讓一家中型房企的現(xiàn)金流緩過(guò)來(lái)。

2021年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合規(guī)有序地開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

這突如其來(lái)的“開(kāi)閘放水”，似乎比起北京的春天，更讓開(kāi)發(fā)商們一時(shí)難以適應(yīng)，既有些意料之外的驚喜，又有點(diǎn)說(shuō)不出來(lái)的緊張。

驚喜的是，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購(gòu)，相關(guān)并購(gòu)貸款不再計(jì)入“三條紅線(xiàn)”相關(guān)指標(biāo)。且最近兩個(gè)月，除招商銀行外，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行等也響應(yīng)監(jiān)管層號(hào)召，紛紛給房企提供并購(gòu)貸，甚至有些還主動(dòng)拿錢(qián)“上門(mén)”，發(fā)行并購(gòu)主題債券。

而緊張則在于，一些處境微妙的開(kāi)發(fā)商不知道自己能否得到金融機(jī)構(gòu)的青睞。

一位負(fù)責(zé)公司貸款的國(guó)有銀行人士坦言，現(xiàn)在的并購(gòu)貸采取名單制，只有總行名單上認(rèn)可的房地產(chǎn)公司才可以被批準(zhǔn)?！爱吘箾](méi)有真正放口子，銀行要看房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)情況和外部評(píng)級(jí)。只有財(cái)務(wù)比較安全的企業(yè)，我們才能判斷它有能力收購(gòu)不良資產(chǎn)?！?/p>

據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至3月9日，全國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)融資總金額已達(dá)1247.5億元，其中包括房企發(fā)行或擬發(fā)行并購(gòu)債融資47.5億元，銀行提供并購(gòu)貸款融資額度920億元，以及金融機(jī)構(gòu)已發(fā)行或擬發(fā)行的房地產(chǎn)并購(gòu)主題債券金額280億元。

招商銀行“開(kāi)閘”背后

令業(yè)界驚奇的是，一向以“零售之王”著稱(chēng)的招商銀行，竟然對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)如此出手闊綽。

3月3日晚，碧桂園和美的置業(yè)同時(shí)宣布獲得招商銀行提供的地產(chǎn)融資額度。其中碧桂園獲授150億元，該資金將全部用于地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)；美的置業(yè)拿到120億元額度，其中60億元用于地產(chǎn)并購(gòu)專(zhuān)項(xiàng)融資，另外60億元用于美的置業(yè)個(gè)人住房按揭貸款專(zhuān)項(xiàng)用途。

這并不是招商銀行第一次授予房企如此高的額度。今年1月份，華潤(rùn)置地和華潤(rùn)萬(wàn)象生活得到了招商銀行230億元的并購(gòu)融資額度。隨后大悅城控股也被授予了100億元的額度。

全部累計(jì)后，截至當(dāng)前，招商銀行提供的并購(gòu)貸款融資額度高達(dá)540億元，占到了所有銀行提供的該項(xiàng)融資總額的58%以上。

業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，2021年招商銀行完成營(yíng)業(yè)收入超過(guò)3300億元，同比增長(zhǎng)14%，凈利潤(rùn)則同比增長(zhǎng)23.2%至近1200億元。2021年末，該行資產(chǎn)規(guī)模約9.27萬(wàn)億元，成功邁入“9萬(wàn)億俱樂(lè)部”。

在近期的投資者交流會(huì)上，招商銀行方面透露，該行信貸規(guī)模以及投放大方向不會(huì)有很大變化，但今年分配給對(duì)公業(yè)務(wù)的增量明顯比去年多。

此次給房企提供并購(gòu)貸款融資，或許就是招行擴(kuò)大對(duì)公業(yè)務(wù)的表現(xiàn)之一。

然而更主要的是，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年3月至6月，據(jù)其跟蹤監(jiān)測(cè)的170家房企，合計(jì)將有超過(guò)1800億元的債券到期。其中，3月是到期債券規(guī)模相對(duì)較大的一個(gè)月，合計(jì)約589億元，占上半年到期總額的32.6%。

這意味著，房企今年的第一個(gè)償債高峰期已經(jīng)到來(lái)。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》援引業(yè)內(nèi)人士看法，償債可能對(duì)部分流動(dòng)性本就緊繃的企業(yè)造成壓力。而適度加大對(duì)房企融資的支持，也是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要體現(xiàn)。

換句話(huà)說(shuō)，響應(yīng)政策號(hào)召，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，是銀行義不容辭的責(zé)任。但在這些大局觀的背后，招商銀行似乎還有自己的“小心思”。

一位Top20的房企高管向《財(cái)經(jīng)天下》周刊透露，給予房企如此大的并購(gòu)貸款額度，更深層的原因是，招商銀行也有房地產(chǎn)不良資產(chǎn)需要房企幫忙消化。“招商銀行以前也參與過(guò)一些房地產(chǎn)的項(xiàng)目，有些成了不良資產(chǎn)，放在銀行就是壞賬，所以招商銀行也想盡快化解，把錢(qián)貸款給開(kāi)發(fā)商，這個(gè)或許是其考慮的因素之一。”

2020年末，招商銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的不良貸款率為為0.23%。而到了2021年三季度末，不良貸款率提升至1.29%。

在接近招商銀行的業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，2021年房企生存壓力太大，早期從銀行借的錢(qián)，很多都無(wú)法償還，“如果房企出現(xiàn)流動(dòng)性困難，就會(huì)形成銀行的壞賬，后續(xù)很可能產(chǎn)生連鎖的負(fù)面反應(yīng)，所以這也是銀行從自身利益出發(fā)做出的雙贏選擇?！?/p>

此前業(yè)界有傳聞稱(chēng)，招商銀行對(duì)房企的抽貸情況比較嚴(yán)重。有房企高管表示，陽(yáng)光城、正榮地產(chǎn)相繼出事，就是因?yàn)殂y行抽貸過(guò)多，“他們抽貸的方式要么是通過(guò)項(xiàng)目，要么是通過(guò)整個(gè)集團(tuán)，陽(yáng)光城在出事前，就被銀行抽走了30多億?！?/p>

盡管招商銀行曾否認(rèn)此事，但其對(duì)房地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度讓很多合作過(guò)的房企有所擔(dān)憂(yōu)?？陀^地講，在房企頻繁爆雷的當(dāng)下，銀行為自保，適度壓縮貸款亦在情理之中。只不過(guò)在行業(yè)人士看來(lái)，如果抽貸力度過(guò)大，反而會(huì)把房企逼入絕境。

眼下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景仍不明朗，許多房企還在打折出售資產(chǎn)。前段時(shí)間，粵系房企雅居樂(lè)以5折至7折的優(yōu)惠力度，甩賣(mài)廣州、佛山、中山的樓盤(pán)。外界推測(cè)，銀行若此時(shí)“扶持”穩(wěn)健型房企，也存在抄底的可能。

（招商銀行2021年三季報(bào)）

風(fēng)險(xiǎn)幾何

隨著并購(gòu)融資逐步開(kāi)閘流入市場(chǎng)，關(guān)于資金的風(fēng)險(xiǎn)，也有金融業(yè)內(nèi)人士表示出擔(dān)憂(yōu)。

《財(cái)經(jīng)天下》周刊了解到，目前出來(lái)的大部分并購(gòu)債券，只有30%～40%用于并購(gòu)，其余均用在項(xiàng)目建設(shè)上。還有一些債券的資金使用對(duì)象，僅限于跟房企有共同開(kāi)發(fā)過(guò)項(xiàng)目的合作企業(yè)，并未惠及第三方房企。

而且，能夠達(dá)到收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的，都是由多家房企聯(lián)合操盤(pán)的項(xiàng)目，按期開(kāi)工、推進(jìn)順利，即將開(kāi)盤(pán)。本身合作到期后，這些股東也能退出。在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水看來(lái)，“有些并購(gòu)債顯然并未明顯體現(xiàn)出為出險(xiǎn)企業(yè)的項(xiàng)目紓困的作用，反而成為房企為項(xiàng)目建設(shè)融資的新渠道?！?/p>

當(dāng)市場(chǎng)存在一定的尋租空間，真正受困的項(xiàng)目或許無(wú)法獲得資金支持。并且，當(dāng)前收并購(gòu)風(fēng)潮并未大規(guī)模啟動(dòng)，招商銀行此次大規(guī)?！伴_(kāi)閘”并購(gòu)融資，能否“抄底”還是未知數(shù)。

一方面，招商銀行給予貸款額度支持的房企，面對(duì)不確定的行業(yè)前景，首先要保證手中的現(xiàn)金流充足，并購(gòu)的意愿不會(huì)太強(qiáng)；另一方面，根據(jù)政策指導(dǎo)，接受融資的房企要盡量?jī)?yōu)先出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，很多出險(xiǎn)房企非常抵觸?！半m然表面上緩解了公司當(dāng)期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但長(zhǎng)期來(lái)看，剩余的資產(chǎn)質(zhì)量不高，不利于房企維持后期經(jīng)營(yíng)?！眲⑺f(shuō)。

因此，開(kāi)放并購(gòu)融資額度，對(duì)于招商銀行的風(fēng)險(xiǎn)到底如何，現(xiàn)在下結(jié)論還為時(shí)尚早。

有人說(shuō)房地產(chǎn)和銀行之間，是魚(yú)和水的關(guān)系。用重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆的話(huà)說(shuō)，“每一家房企的背后都有一家或幾家銀行的支持。”但金融機(jī)構(gòu)“踩雷”上市房企的故事卻不在少數(shù)。

中國(guó)平安就曾遭遇過(guò)“踩雷”風(fēng)險(xiǎn)。2018年和2019年，中國(guó)平安兩次化身“白衣騎士”入股華夏幸福，成為后者的第二大股東。然而2021年，華夏幸福被曝出有800多億的債務(wù)未能按期償還。

中國(guó)平安隨即遭到眾多大股東的減持，H股被摩根大通套現(xiàn)28.14億港元，A股市場(chǎng)也慘遭曾經(jīng)的鐵桿粉絲、私募大佬李馳的清倉(cāng)。

此事也直接激起一眾散戶(hù)的看空情緒。中國(guó)平安的股價(jià)在短短半年內(nèi)，接近腰斬。

中國(guó)平安不會(huì)是唯一“踩雷”房地產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)，其他金融機(jī)構(gòu)也紛紛在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上“中招”。近些年，因?yàn)橘Y金違規(guī)流入房地產(chǎn)，招商銀行頻收罰單。

2019年12月，招商銀行上海分行因部分流動(dòng)資金貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，被責(zé)令改正，并處罰款100萬(wàn)元。2021年5月，該行又收到一張7170萬(wàn)元的大額罰單，在銀保監(jiān)會(huì)指出的該行27項(xiàng)違法違規(guī)事由中，就包括該行同業(yè)投資、理財(cái)資金等違規(guī)投向地價(jià)款或四證不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

在享受過(guò)房企帶來(lái)的升值紅利后，銀行也必須接受現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。

盡管招商銀行是所有股份制商業(yè)銀行里利潤(rùn)比較豐厚的，但近年受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，這位銀行界的“零售之王”也逐步進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期，再加之新冠疫情，極易使零售類(lèi)的資產(chǎn)逾期并致不良而集中爆發(fā)。

招商銀行是希望盡快把錢(qián)安全收回的。因此不管是選擇碧桂園，還是美的置業(yè)，過(guò)去憑借誰(shuí)規(guī)模大，誰(shuí)就能拿到更多融資的情況已經(jīng)變了。當(dāng)前銀行更看重的，是房企能否給彼此帶來(lái)一個(gè)雙贏的結(jié)果。

1927年，經(jīng)濟(jì)學(xué)家在討論經(jīng)濟(jì)周期的時(shí)候，曾認(rèn)為“樂(lè)觀主義的錯(cuò)誤造成了隨后悲觀主義的錯(cuò)誤”。這句話(huà)應(yīng)用到當(dāng)前的市場(chǎng)也是如此。雖然當(dāng)前政策是在鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)為房企間項(xiàng)目并購(gòu)營(yíng)造良好融資環(huán)境，但在“房住不炒” 的調(diào)控主基調(diào)下，行業(yè)監(jiān)管依舊沒(méi)有放松。如何做好后續(xù)并購(gòu)資金的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管，將是很多和招商銀行一樣的金融機(jī)構(gòu)需要思考的新課題。

標(biāo)簽： 狂撒500億 招商銀行抄底房地產(chǎn) 招商銀行 房地產(chǎn)公司