雷達財經(jīng)出品 文|李亦輝 編|深海

安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏？

住有所居，是國人亙古以來的追求。然而，購房者卻面臨虛假宣傳、質(zhì)量問題、精裝修變“驚裝修”、延期交房……等諸多大坑。

雷達財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，虛假宣傳方面，龍光集團的關聯(lián)企業(yè)，因未如實告知購房者，同一小區(qū)存在價格相差巨大的商品房和安置房，被業(yè)主投訴。五礦建設關聯(lián)公司開發(fā)的項目，在銷售時承諾的省級名校，到臨近交房時變成了一所“村小”，讓業(yè)主難以接受。

質(zhì)量問題投訴方面，既有金科、金地、新希望三大品牌房企聯(lián)手打造的項目，也有碧桂園在武漢的多個項目。

虛假宣傳：省級名校變“村小”

虛假宣傳主要是利用購房者與開發(fā)商之間的信息不對稱，掩蓋項目存在的不利因素，輕者對樓盤的景觀、園林、戶型進行夸大性描述，重則惡意編造周邊莫須有的交通、學校、醫(yī)院等資源，甚至隱瞞土地性質(zhì)，使得購房者的利益受損。

一位成都的業(yè)主投訴稱，天府玖龍郡為知名房企龍光地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商以該樓盤地處的天府新區(qū)，是第四個國家級新區(qū)和新成都未來趨勢，適合自住、投資等為宣傳亮點，再配套首付分期等活動吸引住戶購買。

但全程未告知該土地有50%屬于安置用地，且安置房和商業(yè)區(qū)建筑面積占比46%，購房者事后從網(wǎng)絡了解到，商品房售價在11000元/平方米，安置房5000元/平方米。

然而，開發(fā)商以安置用房及安置用地不屬于不利因素，不用告知購房者的理由不予退房或補差價，甚至拒絕溝通。

投訴內(nèi)容顯示，天府玖龍郡開發(fā)商為眉山龍光駿業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為港股上市公司龍光集團關聯(lián)企業(yè)。

據(jù)南方都市報，2021年4月，惠州博羅佳兆業(yè)東江新城多名業(yè)主投訴稱，開發(fā)商售樓時宣傳該樓盤十二期東面要建配套“九曲流水”公園，臨交樓時卻發(fā)現(xiàn)公園未建，卻建了個祠堂。

針對質(zhì)疑，佳兆業(yè)地產(chǎn)惠州公司回復稱，“九曲流水”公園實際為基于項目排洪渠進行的綠化景觀美化，祠堂為村民自建跟開發(fā)商無關。而經(jīng)博羅縣自然資源局核查，該祠堂建筑屬未經(jīng)批準擅自建設，已發(fā)出《責令停止土地違法行為通知書》和《責令改正土地違法行為通知書》。

此外，位于廣州黃埔區(qū)的五礦壹云臺項目，因涉嫌虛假宣傳已被市場監(jiān)管部門立案調(diào)查。

據(jù)羊城晚報報道，五礦壹云臺樓盤是廣州市礦茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司推出的項目，總占地面積達7.2萬平方米。

天眼查顯示，廣州市礦茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有兩個股東五礦盛世廣業(yè)（北京）有限公司和寧波市鄞州協(xié)豐企業(yè)管理有限公司，前者是五礦建設控股孫公司，后者大股東是平安不動產(chǎn)有限公司。

其中，五礦建設是中國五礦集團唯一發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務的香港上市旗艦企業(yè)。

盡管該樓盤售價較周邊高出不少，但由于銷售人員聲稱小區(qū)將與省級名校聯(lián)合辦學，或是開發(fā)區(qū)一小，或是東薈城小學分校，很多購房者因此就沖著優(yōu)質(zhì)教育資源而來。而且業(yè)主購房時的確看到小學已建好，且外墻上標有“五礦小學”“五礦幼兒園”字樣。

2021年6月，多位業(yè)主找到開發(fā)商，詢問何時報名上學及遷戶口等問題，未收到直接答復。當年12月11日，業(yè)主再次和開發(fā)商協(xié)商時，被告知將于2022年6月30日交付學校。

但到了2022年2月22日，有業(yè)主在廣州黃埔區(qū)教育局局長接待日上得知，五礦壹云臺的小學將于9月開學，但配套學校將是長嶺居小學分校，一家“村小分?！薄?/p>

3月4日，在黃埔區(qū)教育局的會議上，開發(fā)商代表辯稱，沒有進行學位房虛假宣傳，沒有計劃引進教育集團合作辦學，買賣合同也沒有約定學校辦學性質(zhì)，而教學樓冠名“五礦小學“和“五礦幼兒園”屬于企業(yè)品牌宣傳。

目前，開發(fā)商已將學校外墻上的“五礦小學”“五礦幼兒園”字樣鏟掉。而黃埔區(qū)市場監(jiān)管部門在接到舉報后，決定對廣州礦茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司立案調(diào)查，未來將向業(yè)主公布調(diào)查結(jié)果。

北京金訴律師事務所主任王玉臣認為，購房者要把握一個基本原則，只要是合同中沒有明確約定的宣傳內(nèi)容，都有可能是假的，都有可能是宣傳的伎倆，誤導購房者。

“有了合同約定的交房條件，就是之前所簽署的購房合同上所載明的交房條件，收房的時候，都要一一去核實。”王玉臣提醒，如果開發(fā)商不具備這些條件，購房者是可以視情況拒絕收房的。如果開發(fā)商強制收房，購房者可以就此提起相關違法查處申請，要求相關主管部門進行調(diào)查處理。

質(zhì)量問題：收房季變“維權季”

質(zhì)量合格是房子交付的最基本要求，但現(xiàn)實中，很多新房往往存在這樣那樣的質(zhì)量問題，讓購房者投訴無門，不僅造成資金損失，也損耗了大量的精力和時間。

位于蘇州吳江區(qū)四季春曉的業(yè)主們，就遇到了這樣的煩心事。

據(jù)了解，四季春曉項目由金科、金地、新希望三大品牌房企聯(lián)手打造，位于東環(huán)南延，毗鄰地鐵4號線江陵西路站。據(jù)規(guī)劃公示，項目設計為14棟住宅產(chǎn)品，包括6棟高層和8棟小高層，均價約2.05萬元/平方米，幾次開盤后就很快售罄，屬于當?shù)責岜P。

據(jù)中國房地產(chǎn)報近期報道，2019年該項目首次開盤，后期參與搖號的業(yè)主在2021年12月收到交付的精裝修房子。

但是交付的房子完全是“不合格、未完工狀態(tài)”，跟約定好的精裝修相差甚遠。據(jù)其中一位業(yè)主反映，收房后發(fā)現(xiàn)墻面臟污、色差、凹陷，電器破損、下水道水泥堵塞、多戶油煙機管異響、每棟樓使用材料不一等諸多問題。

另一位業(yè)主也表示，除了質(zhì)量問題，有部分房子交付的時洗手盆、室內(nèi)門都沒裝，她推測開發(fā)商可能是為了不付違約金，草草交房。

因此很多業(yè)主找來了第三方驗房師，驗房結(jié)果幾乎都是不合格，驗房師給出的整改意見“20個起步，多的達50個?！?/p>

除了明顯的室內(nèi)問題，四季春曉小區(qū)外墻也存在嚴重空鼓，墻面起皮有滲水跡象。

雷達財經(jīng)注意到，早在交房前的2021年9月份，就有業(yè)主在“蘇州陽光便民12345”網(wǎng)站上第二次向住建局發(fā)起投訴，稱“來蘇州十余年了從來沒有見過如此質(zhì)量差的外墻 ，小區(qū)內(nèi)裝也是一塌糊涂，開發(fā)商當時賣房可是號稱精裝品質(zhì)房，請問品質(zhì)何在？”

該投訴者要求開發(fā)商將外墻全部整改重做，要不然個人拒不收房。同時提出質(zhì)疑，外墻做成這樣到底是怎么通過竣工驗收的？

吳江區(qū)住建局回應稱，外墻保溫施工階段，均按照規(guī)范進行過拉拔試驗，滿足相關規(guī)要求，并且在整個施工過程中持續(xù)性的進行滲漏觀察，關于業(yè)主對外墻后期可能會脫落及后期可能會滲漏的憂慮，開發(fā)商會結(jié)合現(xiàn)場情況持續(xù)觀察及改進；開發(fā)商在接下來一階段會對外墻進行全面自查自檢，對局部不平整的部位進行整改，并且會嚴格履行合同約定的維保責任。

項目信息顯示，四季春曉建設單位為蘇州金宸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“蘇州金宸”）。天眼查顯示，蘇州金宸的三個股東，分別是金科集團蘇州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蘇州銳寶商貿(mào)有限公司和蘇州威新華清商務信息咨詢有限公司，前兩者股權穿透后指向金科地產(chǎn)集團和新希望地產(chǎn)，蘇州威新華清商務信息咨詢有限公司的大股東法人為金地集團高級副總裁、董事會秘書徐家俊。

據(jù)上述報道，開發(fā)商蘇州金宸在吳江區(qū)住建局安排下，曾與業(yè)主會面并發(fā)布書面的整改計劃，其中包括到到今年3月5日，完成現(xiàn)有報修的80%；到3月15日，基本完成現(xiàn)有報修。

但截至3月7日，業(yè)主們在小區(qū)內(nèi)仍能找到許多質(zhì)量問題。據(jù)一名當?shù)貙拥墓ぷ魅藛T解釋，整改進展緩慢是由于疫情、維修工人人手不夠?qū)е碌?，后續(xù)會增加人手。而業(yè)主們關于該項目如何通過驗收的疑慮，至今沒有答案。

在黑貓投訴上以“購房+質(zhì)量”為關鍵詞搜索，有124條有關新房質(zhì)量的投訴。其中，位于武漢市光谷的碧桂園云境，因“違反合同條款，未達到交付標準交付強行交付”被100多位業(yè)主集體投訴。

投訴內(nèi)容涉及景觀綠化不符合規(guī)劃宣傳、使用劣質(zhì)地磚、高層精裝修漏水問題嚴重、燃氣管道胡亂走線、小區(qū)排水功能差、積水嚴重問題等方面。投訴進度顯示，多次協(xié)商無實質(zhì)結(jié)果。

據(jù)“閩南之聲”消息顯示，不止碧桂園云境，該房企在武漢的高端系列碧桂園云璽、碧桂園悅山湖等產(chǎn)品問題頻出，一度引發(fā)業(yè)主集體拒收事件。在“武漢城市留言板”中，有關碧桂園房屋質(zhì)量問題的相關投訴多達4332條。

江蘇仁勤律師事務所合伙人律師吳彭齡指出，業(yè)主遇到房屋質(zhì)量問題時，應及時和開發(fā)商或物業(yè)公司聯(lián)系，要求現(xiàn)場查看，必要時要申請鑒定機構(gòu)鑒定。

如果鑒定結(jié)論不危及安全，購房人可以根據(jù)《民法典》規(guī)定及《房屋買賣合同》約定要求開發(fā)商或物業(yè)公司維修并賠償相應損失，如果經(jīng)鑒定屬于危房，可以根據(jù)危房嚴重程度鑒定結(jié)論要求開發(fā)商或物業(yè)公司修理或退房并賠償損失。

延期交房：業(yè)主背上月供和房租

延期交房，顧名思義是指開發(fā)商在購房合同約定時間期限內(nèi)，無法正常交房的行為。

在期房預售制度下，房地產(chǎn)企業(yè)延期交房會極大損害購房者的權益。這是由于交房之前，買房人通過貸款等方式已經(jīng)支付了房款，如果不能及時交房，或者爛尾，買房人會面臨無家可歸，同時背負巨額的房貸。

成都市龍泉驛區(qū)世茂璀璨天城，就是一處因延期交房引業(yè)主維權的案例。

據(jù)業(yè)主講述，該項目最初交房日期定在2021年12月30日，但開發(fā)商“成都世茂新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”臨近交房日時才通知無法按期交房，并許諾暫定于2022年3月30日交付，實際交付時間，將再次書面通知。

到了2月20日，因年后工地并未復工，大約300名業(yè)主集聚在成都世茂廣場，冒著冷雨、戴著口罩維權，開發(fā)商代表答應在2月23日會談。

但這次會談從上午10點持續(xù)到下午6點，開發(fā)商依然不能拿出復工計劃以及交房計劃。

3月2日，經(jīng)龍泉驛區(qū)副區(qū)長協(xié)調(diào)，各方再次進行會談，約定3月9日為第一個復工節(jié)點等事項。

然而，業(yè)主們并未等來如期的復工。

“3月9日，我們的業(yè)主代表從早上八點等到十一點，但施工現(xiàn)場只有幾個‘裝修工人’在一樓打掃衛(wèi)生?！睒I(yè)主表示，很多購房者子女即將入學，房屋未交付則無法入學；更重要的是，大量業(yè)主需要同時負擔房貸和原先的租房費用，造成較大的生活壓力。

對此，有律師指出，一般而言購房合同上都會寫明，逾期交房多少天，開發(fā)商需要支付多少相應的違約金。超過多少天仍未交房的，可以解除合約；交房逾期，購房者可以通過法律途徑來維護自身利益。

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