每到晚上，北京海淀區(qū)永靚家園小區(qū)門外的路邊停滿了車，而與一些小區(qū)停車位緊缺情況截然不同的是，永靚家園地下車庫還有很多空位。部分業(yè)主冒著被貼罰單的風(fēng)險(xiǎn)將車停在路邊，則是因?yàn)楦咦饨稹?/p>

永靚家園的停車問題并非個(gè)案，背后是新建小區(qū)停車位的一場博弈。既有超千元停車租金屢被叫停的前車之鑒，也有手握定價(jià)權(quán)的開發(fā)商打出“高價(jià)出租”這張牌，這是很多新建小區(qū)正在面臨或?qū)⒁媾R的問題。而在業(yè)內(nèi)專家看來，小區(qū)地下停車位是住宅配套，租金定價(jià)“既要合法，也要合理”。

一到晚上，永靚家園小區(qū)門外的路邊停滿了車，而其地下車庫還有很多空位。圖片來源/受訪者供圖

五六環(huán)間，永靚家園停車費(fèi)1050元/月

均價(jià)37800元/平方米的永靚家園，讓像鄒小琴（化名）一樣的很多年輕人、新市民實(shí)現(xiàn)了置業(yè)夢想。雖然地處北京西北五環(huán)至六環(huán)之間，區(qū)域配套還不完善，但是兩居室總價(jià)僅需300多萬元。

不過，從去年起，鄒小琴和一些鄰居因?yàn)橥＼嚨氖麻_始煩心，買不起停車位，租金又高，只能晚上冒著被貼罰單的風(fēng)險(xiǎn)將車停在路邊。因?yàn)橥５能囕^多，不知從什么時(shí)候開始，馬路邊出現(xiàn)了一個(gè)明顯的禁止停車的標(biāo)識。

3月9日上午，新京報(bào)記者來到永靚家園，在有禁止停車的標(biāo)識的路邊并未看到有車輛。有業(yè)主告訴記者，當(dāng)時(shí)是工作日的上班時(shí)間，一般業(yè)主不會將車停在路邊，但到了晚上則是另一番景象，路邊幾乎停滿了車。

鄒小琴告訴記者，其所在的永靚家園56號院目前沒有停車位出租，即使有車位，“產(chǎn)權(quán)停車位1050元/月（包括120元的管理費(fèi)）”“人防停車位980元/月（包括120元的管理費(fèi)）”的租金定價(jià)，也讓她望而卻步。在她看來，“這樣的停車費(fèi)，與周邊居民區(qū)相差懸殊，非常不合理。”

新京報(bào)記者以業(yè)主的身份向永靚家園物業(yè)了解到，56號院的確沒有車位可以出租，但是同樣租金標(biāo)準(zhǔn)的58號院目前仍有個(gè)別車位出租，不過，租期只能到5月27日，以后怎么租？還有沒有車位可以租？這些均需要等永靚家園開發(fā)商北京建邦中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的通知。而對于車位的租賃價(jià)格，物業(yè)工作人員表示，這也是由開發(fā)商確定，物業(yè)只是幫助辦理租賃手續(xù)。

那么，開發(fā)商是如何確定車位租金定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的呢？3月15日，銷售人員向記者表示，對此無法解釋，他們僅是負(fù)責(zé)銷售車位和倉儲。而記者多次撥打開發(fā)商客服電話，一直無人接聽。

作為位于北京五六環(huán)間的小區(qū)，2021年12月20日，開發(fā)商公布永靚家園停車費(fèi)時(shí)，每月千元左右的停車位租金讓很多業(yè)主大吃一驚。“當(dāng)時(shí)，每天小區(qū)內(nèi)大家在樓下遛彎時(shí)，談?wù)摰亩际擒囄坏氖??！编u小琴說。

然而，即便以這樣高的價(jià)格租，也不見得能租到。2021年12月26日，開發(fā)商拿出90個(gè)車位出租（其中40個(gè)是人防車位），并且采用搖號的方式確定業(yè)主，而永靚家園整體車位數(shù)超過2000個(gè)，除了少量出租外，大部分用于出售。目前56號院已無可租的車位。

3月9日，新京報(bào)記者在永靚家園地下車庫看到，車庫設(shè)施與其他普通住宅小區(qū)并沒有特別之處，也許是工作日的原因，車庫內(nèi)停放的車輛不多，顯得很空曠。在地下車庫的電梯外，還貼著去年12月26日物業(yè)車位租賃結(jié)果公示，其中提到，經(jīng)過搖號，90個(gè)車位中還剩下少量車位，有意的業(yè)主可以去物業(yè)辦理手續(xù)，并且要求沒有辦理租賃手續(xù)的業(yè)主駛離車庫，否則會產(chǎn)生臨時(shí)停車的費(fèi)用。記者在永靚家園小區(qū)入口看到一個(gè)醒目的臨時(shí)車位價(jià)格牌，上面寫著“1元/15分鐘”，這樣算下來，1小時(shí)4元錢。

永靚家園地下車位超2000個(gè)，其中50個(gè)產(chǎn)權(quán)車位出租，月費(fèi)用均超千元。新京報(bào)記者 袁秀麗 攝

開發(fā)商手握停車位租金“定價(jià)權(quán)”

為了更好地了解永靚家園停車位租金所處的水平，新京報(bào)記者對周邊有停車位出租的小區(qū)進(jìn)行了走訪調(diào)查。

在距離永靚家園向西幾百米的亮甲店村的小區(qū)內(nèi)，據(jù)六里屯項(xiàng)目物業(yè)工作人員向記者介紹，如果在該小區(qū)租地下產(chǎn)權(quán)車位，有兩個(gè)途徑，價(jià)格也不同，從物業(yè)租每年大約3600元，從居民個(gè)人手里租大約每年3000元。這樣算下來，每月不超過300元。

在永靚家園東北約2公里的永旺家園，記者看到小區(qū)外停滿了車。該小區(qū)目前在二手房平臺上的在售均價(jià)約為7萬元/平方米。據(jù)一位房屋中介工作人員介紹，目前出租地下人防車位的人不多，有一個(gè)全年2699元的車位正在出租，每月也就200多元。而記者從該小區(qū)附近一位從事車位出租的人士處了解到，永旺家園小區(qū)只有地下人防車位，出租價(jià)格是一年2500元-3000元，管理費(fèi)也包括在內(nèi)。

永靚家園東南方向約1公里的百旺茉莉園小區(qū)，目前在二手房平臺上的在售均價(jià)為9.2萬元/平方米。據(jù)鏈家工作人員介紹，該小區(qū)地下車位一般業(yè)主出租的價(jià)格大約是500元/月。

如此看來，永靚家園的停車位價(jià)格的確不低。此前，業(yè)主們也多次向主管部門投訴。1月13日，人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板內(nèi)容顯示，海淀區(qū)市場監(jiān)管局給永靚家園業(yè)主的回復(fù)是：該小區(qū)人防及產(chǎn)權(quán)停車位收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由經(jīng)營者自主制定，對于業(yè)主反映的價(jià)格過高問題，價(jià)格執(zhí)法部門對此無執(zhí)法依據(jù)，未發(fā)現(xiàn)價(jià)格違法行為。

永靚家園小區(qū)入口處，臨時(shí)車位價(jià)格牌上寫著“1元/15分鐘”。圖片來源/受訪者供圖

據(jù)物業(yè)管理專家舒可心介紹，開發(fā)商銷售或出租產(chǎn)權(quán)車位一般都屬于市場行為，具體執(zhí)行怎樣的價(jià)格也是市場行為。

據(jù)悉，早在2002年，北京居住區(qū)地下停車場就開始實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)；到了2016年，北京住宅小區(qū)的停車費(fèi)全面放開，不再由政府統(tǒng)一定價(jià)，而是將定價(jià)權(quán)交給市場，但是住宅小區(qū)停車費(fèi)的變動和調(diào)整，必須通過業(yè)主共同決議或者和業(yè)主協(xié)商。比如，對于物業(yè)服務(wù)已入駐的小區(qū)，物業(yè)或停車企業(yè)調(diào)整居住區(qū)停車收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即“雙過半”。

整體來看，相比于老小區(qū)的車位費(fèi)定價(jià)、調(diào)價(jià)問題，新建小區(qū)停車費(fèi)定價(jià)引發(fā)爭議的情況更為突出。因?yàn)樾陆ㄐ^(qū)絕大多數(shù)采取人車分流管理，業(yè)主只能依賴地下車位，按照“誰投資誰受益”的原則，地下車位處置權(quán)歸開發(fā)商所有，這也意味著開發(fā)商具有價(jià)格的決定權(quán)。這樣的壟斷地位也給了開發(fā)商“定價(jià)”的底氣。

“小區(qū)每月超千元停車費(fèi)”屢被叫停

停車位租金高并非永靚家園獨(dú)有。今年1月中旬，禧瑞嘉苑（案名：首創(chuàng)遠(yuǎn)洋禧瑞天著）的高價(jià)車位費(fèi)也同樣引起關(guān)注。禧瑞嘉苑位于大興亦莊，是一個(gè)限價(jià)剛需項(xiàng)目。

業(yè)主劉菲（化名）是在去年5月收房。據(jù)她介紹，當(dāng)時(shí)開發(fā)商一直說車位沒建好，不能開放。隨著入住的業(yè)主多起來，小區(qū)門口的馬路總是堵車。今年春節(jié)前，開發(fā)商著手將地下車位出租，物業(yè)公布的價(jià)格是每月1200元的租金加上120元的服務(wù)費(fèi)，一共是1320元/月。“附近其他小區(qū)停車位都在500元/月以下。這樣的價(jià)格落差讓業(yè)主們不淡定了。最后，在社區(qū)協(xié)調(diào)下，開發(fā)商、物業(yè)以及業(yè)主代表開始對定價(jià)進(jìn)行協(xié)商，但目前仍沒有結(jié)果對外公布?！?/p>

3月12日，新京報(bào)記者從禧瑞嘉苑物業(yè)了解到，目前業(yè)主在小區(qū)停車只收120元/月的管理費(fèi)，沒有租金，但在4月30日之后具體如何安排則由開發(fā)商來確定。對此，劉菲表示，小區(qū)產(chǎn)權(quán)車位的出售價(jià)格現(xiàn)在還沒有出來，有很多不確定性，不僅擔(dān)心售價(jià)高，也擔(dān)心租金高。

去年年底，通州一新建小區(qū)也出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)車位出租引發(fā)爭議而出現(xiàn)緊急喊停的事件。據(jù)媒體報(bào)道，去年11月29日，通州區(qū)金融街武夷融御小區(qū)貼出地下車位的出租通知，加上管理費(fèi)，產(chǎn)權(quán)停車位1350元/月，人防停車位950元/月。因車位租賃費(fèi)高引發(fā)小區(qū)部分業(yè)主的不滿，為此，開發(fā)商又緊急貼出通知表示，在深入市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，重新考量出租事宜。

3月14日，新京報(bào)記者從金融街武夷融御物業(yè)了解到，目前小區(qū)已經(jīng)暫停了產(chǎn)權(quán)車位出租，只要有空位，業(yè)主就可以停車。具體什么時(shí)候開始出租還是未知數(shù)。

從高價(jià)停車位租金到暫時(shí)不收費(fèi)，再到將來如何收費(fèi)？這或許是部分新建小區(qū)要走的路徑，在其背后則是各方博弈的身影。

“定價(jià)既要合法，也要合理”

對于新建小區(qū)高價(jià)車位租金引發(fā)的糾紛逐漸增多，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，雖然車位租金是市場調(diào)節(jié)價(jià)，但也要遵循相關(guān)的定價(jià)規(guī)定，定價(jià)過高，也屬于違法行為。

根據(jù)我國《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》，某一商品或者服務(wù)的價(jià)格水平不超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務(wù)的市場平均價(jià)格的合理幅度。若是違反規(guī)定，“由價(jià)格監(jiān)督檢查機(jī)構(gòu)責(zé)令改正；拒不改正的，予以警告、沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款?！?/p>

此外，2015年，國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)政策的指導(dǎo)意見》提到，“要健全市場價(jià)格行為規(guī)則，加強(qiáng)停車服務(wù)收費(fèi)市場行為監(jiān)管，對交易雙方地位不對等的，要通過指導(dǎo)雙方制定議價(jià)規(guī)則、發(fā)布價(jià)格行為指南等方式，合理引導(dǎo)經(jīng)營者價(jià)格行為，維護(hù)市場正常價(jià)格秩序。”

由此，王玉臣律師表示，對于業(yè)主來說，首先可以通過政府信息公開或其他取證方式，對周邊同地段同檔次小區(qū)車位的租賃價(jià)格進(jìn)行取證；其次，如果這個(gè)小區(qū)車位費(fèi)確實(shí)顯著偏高，可以根據(jù)上述提到的規(guī)定向當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行投訴或提起違法查處申請，相關(guān)部門也有職責(zé)依法處理，對該小區(qū)的車位租賃價(jià)格進(jìn)行監(jiān)管和協(xié)調(diào)。

從目前來看，對于涉嫌壟斷行為、濫用市場支配地位等各類價(jià)格違法行為，也是市場打擊的重點(diǎn)。

而針對永靚家園停車位租金的問題，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池表示，從定價(jià)上來說，可以從該項(xiàng)目地段、建造檔次以及附近其他小區(qū)車位出租價(jià)格等多方面作為參照，最后定價(jià)既要合法，也要合理。

新京報(bào)記者 袁秀麗 張建

編輯 楊娟娟 校對 李銘

標(biāo)簽： 車位收費(fèi)月超千元 高租金背后有何博弈