銀行年報(bào)披露過半，重點(diǎn)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)逐漸浮出水面，也間接反映了當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢。

截至3月31日，6家國有大型銀行和8家全國性股份正式披露2021年財(cái)報(bào)，業(yè)績、資產(chǎn)雙雙改善，尤其是中間業(yè)務(wù)出彩，不少銀行業(yè)績表現(xiàn)均創(chuàng)出階段性最好水平，但一些重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險和機(jī)會也發(fā)生變化，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)面臨貸款集中度要求和調(diào)控變化雙重壓力下，銀行資產(chǎn)質(zhì)量、業(yè)務(wù)布局受到較大影響。

第一財(cái)經(jīng)記者通過梳理各銀行財(cái)報(bào)和業(yè)績會信息發(fā)現(xiàn)，報(bào)告期內(nèi)，地產(chǎn)對公業(yè)務(wù)不良率普遍有所抬頭，“房住不炒”、貸款集中度管理仍是各家銀行的關(guān)鍵詞，將房地產(chǎn)作為重點(diǎn)排查領(lǐng)域、壓降占比，同時支持合理住房需求是主流，股份行個人房貸占比有抬升趨勢。截至2021年末，目前仍有1家國有大行和5家股份行房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款集中度“超標(biāo)”。

從各銀行采取的風(fēng)控措施和發(fā)布會透露信息來看，目前房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險總體可控，但大小房企面臨的融資環(huán)境將更加分化。對于未來在房地產(chǎn)領(lǐng)域的作為，多數(shù)銀行提到了持續(xù)防范化解風(fēng)險、支持合理住房需求、積極參與房企并購支持、關(guān)注保障性租賃住房等方向。

對公房地產(chǎn)貸款不良率抬頭

“受房地產(chǎn)市場整體下行和個別房企風(fēng)險暴露的影響，去年房地產(chǎn)不良貸款有所上升，但總體風(fēng)險可控。”在3月30日的業(yè)績說明會上，中國農(nóng)業(yè)銀行副行長崔勇答記者問時這樣表示。

去年是房地產(chǎn)貸款集中度管理過渡期的第一年，整個銀行業(yè)在積極調(diào)整的同時面臨著疫情持續(xù)和房地產(chǎn)市場震蕩起伏的考驗(yàn)，不止一家銀行在財(cái)報(bào)或業(yè)績會上提到相關(guān)風(fēng)險壓力。從個人房貸收緊、成交下滑，到開發(fā)商頻頻爆出流動性危機(jī)，再到政策糾偏著力支持并購貸款、滿足個人合理住房需求，銀行業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模和資產(chǎn)質(zhì)量在去年受到不同程度影響。

第一財(cái)經(jīng)記者根據(jù)各行財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，去年各銀行房地產(chǎn)不良貸款均有不同程度增長，且是主要“不良”貢獻(xiàn)行業(yè)之一，對公業(yè)務(wù)不良率明顯提升。比如，興業(yè)銀行在財(cái)報(bào)中指出，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營不善或誠信不足等原因，違約有所增加，增加了部分逾期和關(guān)注貸款。招商銀行稱，受個別高負(fù)債房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露影響，房地產(chǎn)等行業(yè)不良貸款率有所上升，同時強(qiáng)調(diào)，其承擔(dān)信用風(fēng)險的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)客戶結(jié)構(gòu)保持良好，其中高信用評級客戶余額占比86.62%。

截至2021年末，前十大單一借款人中，招商銀行有2席是房地產(chǎn)行業(yè)客戶，占貸款及墊款總額0.46%；中信銀行、浙商銀行前十大單一借款人中均有4席是房地產(chǎn)客戶，貸款合計(jì)占比分別達(dá)0.66%、0.83%。

第一財(cái)經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，除交通銀行地產(chǎn)對公業(yè)務(wù)不良率從上年1.35%降至1.25%、郵儲銀行維持在0.02%之外，其余5家國有大行、8家全國性股份行的對公不良率均有不同程度提升，其中工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行境內(nèi)房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)不良率分別提升了2.47個和1.58個百分點(diǎn)，目前中國銀行（5.05%）、工商銀行（4.79%）地產(chǎn)對公不良率明顯高于其他銀行；股份行中，民生銀行、渤海銀行、招商銀行不良率分別提升了1.97個、1.58個和1.11個百分點(diǎn)，其中渤海銀行（3.71%）、中信銀行（3.63%）不良率居前。

各銀行地產(chǎn)風(fēng)險防控加碼

崔勇表示，2021年農(nóng)業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)警，持續(xù)做好包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的重點(diǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險防范，對潛在風(fēng)險客戶實(shí)施名單制管理，加快推進(jìn)風(fēng)險劃界處置，切實(shí)做到早發(fā)現(xiàn)、早預(yù)警、早處置。

不止農(nóng)業(yè)銀行，面對去年下半年以來出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)流動性危機(jī)，幾乎每一家銀行都在財(cái)報(bào)中重點(diǎn)提到了房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險防范和管理，具體方式包括分城市、分區(qū)域、分客戶等分層管理、差異化風(fēng)控策略，企業(yè)名單制度，以及加大不良處置力度、強(qiáng)化資金封閉管理、風(fēng)險隔絕等。

民生銀行董事長高迎欣則在業(yè)績會上指出，該行近期專門成立了地產(chǎn)金融部。興業(yè)銀行則表示，該行由總行統(tǒng)一把控房地產(chǎn)開發(fā)商準(zhǔn)入和實(shí)施統(tǒng)一授信，業(yè)務(wù)主要分布在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一二線城市或 GDP 萬億級的中心城市，且以自營資產(chǎn)為主，避免房地產(chǎn)市場風(fēng)險向理財(cái)業(yè)務(wù)等涉眾產(chǎn)品傳染，有效管控風(fēng)險邊界。

值得注意的是，銀行在風(fēng)險防范的同時，房企間的分化也可能進(jìn)一步分化。當(dāng)前，各銀行在授信及其他不承擔(dān)信用風(fēng)險的表外業(yè)務(wù)中均優(yōu)選信用較優(yōu)的國企，資質(zhì)較差的民營房企融資壓力仍然較大。比如興業(yè)銀行提到，該行承銷的債券發(fā)行主體或底層資產(chǎn)融資人以央企、地方國企以及經(jīng)營穩(wěn)健的頭部房地產(chǎn)企業(yè)為主，如保利、華潤、首創(chuàng)、華僑城等，理財(cái)產(chǎn)品底層融資人主要為公司的授信客戶，均在公司自營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入白名單內(nèi)，且底層融資人以資質(zhì)較高的國有房地產(chǎn)企業(yè)為主。

一邊控風(fēng)險，一邊壓規(guī)模。數(shù)據(jù)顯示，除交通銀行外，去年其余5家國有大行房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)J款在規(guī)模略升情況下，占比均有不同程度下滑，其中仍超出房地產(chǎn)貸款集中度管理要求上限的建設(shè)銀行下降最明顯，占比從上年的5.34%降至4.46%；股份行對公貸款規(guī)模有升有降，但占比普遍下行，其中不良率增幅較大的渤海銀行、民生銀行占比分別下降了4.65個和2.48個百分點(diǎn)。

滿足居民合理住房需求

個人房貸業(yè)務(wù)方面，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、郵儲銀行貸款余額均實(shí)現(xiàn)了10%以上的增幅，但占比普遍穩(wěn)中有降；股份行則多數(shù)出現(xiàn)占比上升，其中平安銀行、浙商銀行個人住房貸款規(guī)模同比增幅超過20%，但也有興業(yè)銀行等進(jìn)一步降低個人住房按揭貸款占比，加大對普惠型個人經(jīng)營貸款的投放。

相比對公業(yè)務(wù)，國有大型銀行的個人住房貸款資產(chǎn)質(zhì)量普遍提升，僅建設(shè)銀行不良率略升（中國銀行暫無數(shù)據(jù)），但有數(shù)據(jù)的5家股份行中，渤海銀行、平安銀行、民生銀行等個貸規(guī)模增速較高的銀行不良率上升明顯。

自2021年1月1日起，由央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》）正式實(shí)施，對國內(nèi)五個檔次的銀行做出房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限要求，并針對當(dāng)時不同情況提出了2年～4年的過渡期。

截至2021年末，6家國有大行房地產(chǎn)貸款占比總體在限額（第一檔中資大型銀行，40%）之內(nèi)，但個人住房貸款方面，建設(shè)銀行、郵儲銀行仍在紅線（32.5%）之外。股份行中，招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、渤海銀行房地產(chǎn)貸款占比仍“超標(biāo)”（第二檔中資中型銀行，27.5%），個人住房貸款方面，這4家加上中信銀行的占比均超過20%上限。其中，平安銀行、渤海銀行個人住房貸款占比2020年末尚處于“安全區(qū)”，但2021年末相關(guān)貸款規(guī)模分別增長了23.94%、14.19%。

個人住房貸款占比提升，也與各大銀行加大居民合理住房需求支持有關(guān)。去年四季度以來，監(jiān)管部門頻繁發(fā)聲糾偏房地產(chǎn)融資政策，鼓勵金融機(jī)構(gòu)為有資質(zhì)的大型房企并購出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供融資支持，多次重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)滿足居民的合理住房需求。

但這一過程風(fēng)險防范也不容松懈，各家銀行均制定了嚴(yán)格的擇戶標(biāo)準(zhǔn)，比如交通銀行“因城因戶施策，分層分類管理”，中國銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)選貸款投放區(qū)域、合作企業(yè)、合作樓盤和客戶；還有招商銀行、興業(yè)銀行、平安銀行等均提到了配合各地因城施策，重點(diǎn)支持居民剛需及改善型住房按揭需求。

房地產(chǎn)仍處風(fēng)險釋放階段，2022如何布局？

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢仍不樂觀。崔勇在業(yè)績會上表示，從風(fēng)險形勢看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的風(fēng)險主要集中在少數(shù)大型房企，特別是有海外債、信托、理財(cái)?shù)确倾y行渠道融資占比較高、負(fù)債規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。雖然監(jiān)管引導(dǎo)銀行等滿足行業(yè)合理融資需求，但是從短期內(nèi)看，市場銷售投資下降趨勢還未扭轉(zhuǎn)，前期負(fù)債水平較高的房企和困難房企資金鏈緊張局面尚未有明顯緩解，預(yù)計(jì)后續(xù)仍然面臨一定的風(fēng)險暴露壓力。

民生銀行副行長石杰也在業(yè)績會上直言，該行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)質(zhì)量承壓，并表示目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處風(fēng)險釋放階段，市場銷售預(yù)期改善還需要時間。建設(shè)銀行高管在年報(bào)致辭中也多次提到房地產(chǎn)市場風(fēng)險，稱風(fēng)險防控態(tài)勢好轉(zhuǎn)，但地產(chǎn)行業(yè)壓力仍然存在。

不過，聚焦到銀行業(yè)務(wù)風(fēng)險上，多位銀行高管在業(yè)績會上表示，在各項(xiàng)有效防控措施下，當(dāng)前銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險可控。

接下來如何應(yīng)對？除了持續(xù)強(qiáng)化既有的風(fēng)險防控方式，不斷滿足居民合理的住房貸款需求，各銀行紛紛表態(tài)，2022年在對公領(lǐng)域?qū)⒅攸c(diǎn)支持保障性住房、租賃住房和普通商品住房建設(shè)，穩(wěn)妥做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”金融服務(wù)，有選擇的支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)實(shí)施的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購，多維度促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

事實(shí)上，鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)整體環(huán)境依然嚴(yán)峻，布局風(fēng)險較小的政策導(dǎo)向型項(xiàng)目成為行業(yè)共識。比如平安銀行，該行在項(xiàng)目選擇上“重點(diǎn)選擇區(qū)位和成本有優(yōu)勢、銷售前景好、去化周期短的項(xiàng)目，并積極支持舊城改造、租賃住房、保障性住房等符合國家政策導(dǎo)向的項(xiàng)目”。

并購融資支持方面，目前已有多家銀行發(fā)布并購金融債、與房企達(dá)成并購合作協(xié)議。而興業(yè)銀行在去年監(jiān)管部門出臺并購業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見之前，已通過項(xiàng)目并購處置房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險資產(chǎn)62億元，有效壓降了問題開發(fā)商的授信業(yè)務(wù)。

交通銀行副行長郝成日前回答第一財(cái)經(jīng)記者提問時表示，在貫徹落實(shí)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的要求下，銀行積極滿足房地產(chǎn)市場合理的資金需求，“特別是去年四季度以來，房地產(chǎn)貸款投放力度有所加大?！?/p>

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