燕郊和廣州樓市，傳來大消息！

4月6日，據(jù)燕郊當?shù)刂薪橥嘎叮?strong>“通過某銀行在燕郊買首套房，首付降至20%，二套房首付降至30%”。經(jīng)相關(guān)媒體核實，消息屬實，不過在第二天（4月7日）就被立即叫停，經(jīng)歷“一日游”。

無獨有偶，4月7日廣州傳出消息，已經(jīng)有銀行再次啟動了“接力貸”，不過隨著事情持續(xù)發(fā)酵，不到24小時，銀行已經(jīng)緊急叫停該項目，同樣經(jīng)歷政策“一日游”。

在全國樓市掀起救市大潮的今天，為何燕郊和廣州卻出現(xiàn)了政策“一日游”的情況呢？

01

我們先來聊聊燕郊。

降首付可以說是樓市松綁的大招，2月中旬山東菏澤曾傳出“無房無貸款記錄者，購房可享受20%的首付”的消息，同樣引起了市場的強烈關(guān)注。

相比于降息，降首付的作用和效果，更加明顯。

當年美國的房地美與房利美，就是不斷降低首付比例，鼓勵民眾購房，但由于風險管控沒有做好，導致很多人貸多了款卻還不起，最終釀成大風險。

早在2016年，央行就曾出臺過相關(guān)文件：

“在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；

對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。”

所以就算效果出眾，那些樓市低迷的城市在出臺調(diào)控政策時，對于降首付依舊把控非常嚴格。

去年以來，天津、哈爾濱、鄭州，深圳都出現(xiàn)過降首付的新聞，不過那都是開發(fā)商自己的行為，影響面比較小，如果由銀行公開降低首付，那影響就完全不是一個量級。

這樣就不難理解，為什么這次燕郊傳出降首付的消息，影響如此之大，叫停的速度又如此之快。

而且燕郊作為距離北京CBD最近的北三縣，本身的樓市影響力比較強。

曾經(jīng)的燕郊，可謂環(huán)京王者。2017年初燕郊房價4萬元/㎡高點時，相當于北京東四環(huán)價格的50%—60%，隨后廊坊出臺嚴格限購政策，非本地戶籍居民3年以上社保限購1套住房，房價開始一路下跌。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年燕郊二手房均價下跌31%，2019年跌2%，2020年跌8%，2021年跌2%。相當于4年跌了43%，接近“腰斬”。

截至2022年3月，燕郊新房價格在1.75萬－2.75萬元/㎡之間，二手房均價為18334 元/m ，相當于北京東四環(huán)價格的1/5。成交量方面，2021年全年燕郊二手房共成交5827套，與調(diào)控之前的2017年相比，跌去近半。

從這個角度來看，燕郊下場救市也在情理之中。

3月17日國家發(fā)改委印發(fā)《2022年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》，其中特別提到：

“促進超大特大城市優(yōu)化發(fā)展，中心城區(qū)人口密度高且人口持續(xù)流入的超大特大城市要有序?qū)嵤┕δ苁杞?。?/p>

環(huán)京樓市看北京，3月北京新房成交套數(shù)環(huán)比上漲105%，二手房成交套數(shù)環(huán)比增長89.10%，回暖的勢頭還是比較明顯的。

在北京樓市回暖，以及大城市功能疏解的背景下，燕郊樓市在未來還是擁有調(diào)控松綁的可能。

02

廣州的政策“一日游”和燕郊的情況不同。

所謂“接力貸”，一般是指用父母名義購房，父母為主借款人，子女作為共借人。

在2010 以前，“接力貸”也曾風靡全國大型商業(yè)銀行，還一度傳出“讓兩代人合力買房”的口號，2010年后，限購令正式出臺，“接力貸”因為“鉆限購的空子”，在樓市調(diào)控的重點城市被相繼叫停。

2021年2月，廣州明確叫?！敖恿J”產(chǎn)品，原因也是這樣做相當于變相突破了廣州松限購限貸政策：

一是突破了首付限制，廣州的政策規(guī)定是五成，該銀行的‘接力貸’為三成；

二是突破父母因為年齡高的借貸年限限制，拉長貸款年限最高至30年；

三是突破子女無購房名額被限購的限制。

另外，接力貸還存在法律方面的問題。

假如一個家庭中，長子想用接力貸的形式，借父母的名義在武漢買房，那么這個房子實際上是在老人名下。如果將來有一天老人過世，房產(chǎn)變作遺產(chǎn)，家庭中有多個子女，該房產(chǎn)怎么分？所有權(quán)怎么劃定？都是問題，因此也有很多大銀行不愿做接力貸業(yè)務(wù)。

更重要的是，以廣州樓市最近的情況，接力貸也完全沒有存在的必要。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布，2月廣州新建商品住宅銷售價格和二手住宅銷售價格已經(jīng)實現(xiàn)雙漲，環(huán)比上月均上漲0.6%，回暖勢頭正盛。

詳細來看，新房方面：據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示：廣州2022年第一季度新房均價37190元/㎡，較2021年第一季度漲4916元/㎡。在成交量上，2022年3月廣州新房成交量為6434套，同比上漲42.4%，達到今年以來最好成績。

二手房方面：根據(jù)廣州中原發(fā)展研究部統(tǒng)計，3月廣州二手住宅成交量為8413套，環(huán)比2月上漲101.5%，同時3月的數(shù)據(jù)，也是8月31二手房指導價出臺之后，最好的紀錄。

在均價上，3月廣州二手住宅成交28596元/㎡，環(huán)比上漲2826元/㎡，廣州樓市在3月正式翻身，新房二手房均呈現(xiàn)量價齊漲的態(tài)勢。

從消息面上看，廣州樓市今年以來也是利好不斷。

2月8日，廣州天河區(qū)某樓盤傳出突破備案價消息，之后廣州市住建局作出官方回應：目前限價政策并沒有放松，但也讓市場看到了限價的彈性空間。

2月21日起，廣州六大銀行釋放房貸利好消息，首套貸款利率從5.6%下調(diào)至5.4%，二套貸款利率從5.8%下調(diào)至5.6%，房貸放款周期已縮短至2-3個月。

最近廣州還傳出新版限價細則即將更新的消息，據(jù)廣州當?shù)亻_發(fā)商稱，最近確實有此事，在等官宣。

細則中樓盤可參考第四季度片區(qū)均價或本項目最近一期均價，上下拉浮6%，網(wǎng)簽價不低于備案價10%都允許。

如果新細致落地，對廣州樓市無疑又是一大利好。

03

最后我們想說，雖然燕郊和廣州樓市政策“一日游”的背景不同，影響也不同，但反映出的全國樓市調(diào)控基本面卻一致：

救市，但內(nèi)核還是“穩(wěn)”，國家希望看到“有節(jié)奏”的救市。

燕郊樓市經(jīng)歷長期低迷，但地位實在特殊，調(diào)控難度大。像燕郊這樣，意義影響特殊的片區(qū)，樓市調(diào)控可能并不適合用猛藥，走循序漸進的路子反而更好。

像廣州樓市這樣，回暖勢頭明顯的城市，樓市調(diào)控應該更加謹慎。

雖說樓市回暖是大背景，但像“接力貸”這樣突破基本限購政策，自身存在較大風險的政策，在重點城市還是應該加以限制。

不過從長遠看的角度看，在房價問題影響下，一些非限購城市，或三、四、五線城市，老人買房，成年子女做接力擔保，或者未成年子女想要買房，有能力的父母做接力擔保的情況，可能還會出現(xiàn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至4月8日，全國已有超65個城市出臺樓市調(diào)控政策，涉及降首付比例、降房貸利率、公積金貸款優(yōu)惠、購房補貼、房企資金支持、放松限購、放松限售等。

一季度末、二季度初，是政策變化的重要時間窗口，未來樓市調(diào)控，在政策上進一步發(fā)力，可以期待。

標簽： 救市一日游頻現(xiàn) 什么情況